北京白癜风能治么 http://m.39.net/pf/bdfyy/今年以来受到疫情影响，各行各业业绩都比较差，但是从一季报的数据看，地产公司的业绩反而是相对较好的，至少头部几个地产公司都没太差。
受到疫情重大影响的很多白马公司，其股价表现却节节攀升，比如宋城演艺和国旅，国旅股价在上个月反弹了35%，宋城演艺最近也比较强势。
地产龙头公司股价却没有丝毫表现。主要还是情绪影响，疫情下中央对地产的调控并没有放松，还是非常坚定住房不炒，大概率两会也会再作出强调和明确。另外房产税也悬在头顶，虽然市场对房产税已经有了一定的预期，但是怎么落下来，落下来什么样的具体细则，是低于预期还是高于预期？这些对中期行业的走势影响还是较大的。
自己及家人均从事房地产行业多年，今天就从业经验简单闲聊一下房地产行业。
作者：小知*蓝道
来源：雪球
01
行业还有发展空间
不过地产是不是发展到头了，肯定也是没有的。现在中国的城市化率60%多，肯定还没有到头，美国、日本的城市化率都在80%以上，但是我们不能将城市化率作为考量各公司有没有发展前景的依据，毕竟当下的存量房还是不少的，这些存量房是不是能满足城市化率的需求？我想多少会挤出一部分，去年已经有不少小地产公司开始倒闭了，大公司开启收购模式。
万科去年收购了90家公司，其他大公司也在收购，我家旁边一个小区，原来小公司开发的，卖的不好，然后恒大整体收购了，重新建了售楼处、示范区，重新做了外立面及小区景观，换了物业，然后没卖完的房子价格直接涨了，卖的非常好。
类似这样的收购以后会越来越多，最终会变成几个大品牌地产商对整个行业进行操盘，太小的、没有一定规模的，没有品牌的地产商最终都没法活下去。整个行业的净利率还将下降，将充分考验各个地产公司的综合运营能力，一方面是拿地的优势，另一方面是融资成本的优势，还有管理成本等的优势，最终将房地产行业的门槛抬高，形成较低毛利率的护城河。
房地产行业必然转型成为不是所有企业都能玩的转的行业，公司数量将从几万家，迅速变成几千家，最后几百家，最终可能就是几十家企业在玩，毛利率可能跌到20%多，甚至百分之十几，这样的毛利率下可能多数企业都无法盈利了，但是有一些管理标杆的企业，有品牌效应的企业，还能获得20%~25%左右的毛利率，能有10%左右的净利率。因此未来行业的竞争格局将慢慢变的更好一些。最终体现到市场上的是强者恒强。
人对居住品质的追求是永无止尽的，原来只要有住房，无论什么品牌商的房子，都可以接受，房子是刚需，以后肯定是消费升级，精神升级，小开发公司开发的产品物业、绿化景观，甚至房子质量本身可能都不行，以后住这样房子的消费者会追求物业升级，一旦消费者有钱了，还是会选择改善性的物业消费。
这肯定是一个大趋势，并且国内住宅是按50年使用年限设计的，但是工程质量很多都达不到50年，业主住进去10年、20年可能房子就会出现各种大小问题了，可能最大的问题是物业管理不到位，导致业主居住缺乏舒适感、愉悦感。还有一个比较问题，就是电梯问题，国内的居住环境还是以高层为主，电梯用上10年、20年后肯定会经常出现问题的，会经常出现故障，那么高层物业就可能面临大的问题，需要经常锻炼身体爬楼梯了，而国内老龄化是加速的，现在人口的高峰期以后老了，对于这些高层住宅都存在较高的换房需求，而且这些需求可能是刚性的。高层物业在国外是不受待见的，但是在国内没办法，土地是稀缺的，因此我是建议手里有些资金的，准备买房的消费者，置业的时候还是尽量选择低密度住宅，否者以后要做好在居住生活上接受比较大的痛点的准备。
消费者对房子的需求肯定是刚性的，对居住品质的需求，从长期角度来看，它也是刚性的。因此在产品迭代方面来看，国内的房地产行业是没有发展到尽头的，从本质上来讲，自人类开启文明社会以来，房地产行业就已经存在，发展了几千年后，依旧存在，房地产它是一个古老的行业，它并不是朝阳行业，也不是夕阳行业。
下面闲聊几个地产公司。
02
闲聊几个地产公司
谈到公司，那自然要以万科开头了，这个公司是行业的标杆，早年前万科与中海两个公司是相互挖人，地产行业内职业经理人的待遇就是被他们带起了一部分。万科是业内标准化做的最好的企业之一，其对住宅的研究也是国内最前沿的，它在总部有个研究中心，建筑面积很大，它做的研究是全国最先进，不过万科也是学的日本。对于一些细节上的处理，和日本的物业还是有一定差距的。
因为标准化，使得万科内部人员构架比较稳定，我一个朋友原来没有地产职业经验，不熟悉地产开发流程，去新城控股呆了不到2个月，受不了走了，然后去万科他呆了3年，现在还在那边。这说明什么呢，万科的标准化做的非常到位了，新手也能很快上手，这是其他公司不具备的，但是万科的人去其他公司也都和新手差不多，因为过于标准化，很多万科人到新公司就显得很不适应。另外万科的薪资待遇虽然在业内不是特别高，但是万科的跟投机制很厉害，不少职业经理人去了万科也都不愿意离开，主要就是大家一起合伙将项目做好，有钱大家一起赚。
谈到新城，这个公司我有不少朋友这两年都到这家公司了，公司还是不错的，适合有经验的地产职业经理人，除了一周只休息一天外，其余都是还不错的，周六基本上是用来处理完当周的一些其他事情，要么就是进行企业文化培育了。在新城分为住开和商开，住开待遇低一些，但是可以跟投，奖金自然要丰厚多了，商开待遇高一些，但是没有跟投，奖金自然要低很多，前几年商业地产比较火，待遇比较高，很多职业经理人都从住宅转商业，职业门槛是提高了，这几年商业地产不行了，又有不少人从商业转住宅，当下做住宅的待遇要比做商业的高多了。
在新城的员工，对企业的认可度还是很高的，这个和万达有点像。新城在拿地方面还是有一定优势的，比如苏州有个高铁新城项目，被誉为新城公司“天字一号”项目，地块一拿就是一个片区，打造整个高铁新城，其中囊括住宅、办公、商业、酒店等等，一体化打造，这种拿地方式意味着公司短期的现金支出均摊较小，中短期业绩保障较高，但是随着住宅开发完毕，后面大量的非住宅业态意味着长期的资金压力很大。不过自从王振华事件爆发后，个人对新城的看法也发生了些许变化，至少不是肯定了，而公司层面也发生了一些变化。从几个新城朋友的口径得知，公司内部对王还是很认可的，小王同学还是略逊色些。
万达就一笔带过了，10年前确实很牛，万达广场开业之时，金街几乎也卖的差不多了。万达享受到了整个线下商业的繁荣期和泡沫期，成就了王首富。万达最火的时候，也是商业地产最火的时候，后来也就不行了。万达商业是商业中玩周转率玩得最快的一个企业，主要是因为其强大的商业招商团队，并且有丰富的自建主力店。万达住宅、金街为大商业的开发提供现金流，不过万达商业最好的店面都是万达自持的。因此在线下商业红火的时候，万达手握了大量最核心最值钱的资产。
可惜阿里巴巴打破了万达的商业帝国，并且随着更多的高端商业地产入市，万达商业已经从当年较为高端的商业定位变得比较平民化了，慢慢不能适应当下更高的消费升级需求了。
融创、恒大、碧桂园这些绝对是黑马，直接上杠杆杀出来的，和管理层都有极强的进取心，在这些公司职业是非常辛苦的。原来身边有几个朋友在这三个公司，具体哪个城市的我就不说了，一个朋友在融创，整个年，他通宵加班了20几天，但是由于行业调控，他不敢轻易跳槽，去年终于脱离苦海，去了一个小地产公司。恒大也是出了名的累，前些年还没有扩张成当下这个规模的时候，也是好不容易在里面熬了1年多的朋友，也跳槽出来去了小公司。碧桂园也是出了名的加班厉害，有个朋友去碧桂园，听他说面试的时候先问你家住在哪里，家里有没有小孩。因为住的远的，有小孩的，不方面加班。
在这些高周转的企业，工作压力还是很大的，不过一旦熬过去了，外面很多地产公司都是非常认可这样的人才的。这三个公司非常像，就是高杠杆，高周转，将这种几乎做到了极致。不过物极可能必反，高杠杆预示着高风险，高周转预示着人才的高流动性和品质缺陷。
还有像保利、华润、华侨城、绿城、龙湖、中梁、蓝光、旭辉、仁恒、华夏幸福、花样年、富力、合景泰富。。。可以说每个有一定规模的地产公司都有其特点，有差异化，当下都活的不错，但是如果你天天和这些公司打交道，你又发现，他们身上都各自有太多的毛病，而且是挑不完的毛病，甚至会让你产生厌恶感。
03
地产的投资机会
房子虽然没有太多的投资机会，但是地产行业股票的投资机会我觉得反倒是蛮大的，首先金融地产，是国内最大的两个行业，占比国内经济的分量是最高的。金融已经形成了四大行和中国平安这样的万亿市值公司。但是地产前几个行业巨头市值加起来甚至不如一个茅台。这显然低估了地产行业在经济中的地位。
另外行业龙头的估值都很低，万科年的估值也就不到7倍PE，如果一个生意7年能够回本，我想绝大多数人不会拒绝这样的投资机会。而像万科这样稳健的公司，6年多，为投资者赚回一个万科，赚回一个经过30年打造出来的超级团队，我觉还是很划算的。
比如保利地产，央企背景，现在投资它，分红收益率就达到5%多，高出国债不少，而且公司还在增长，那么抛开业绩增长不管，保守的分红收益还是确定的。估值会不会继续压缩到3倍、4倍，甚至到1倍、2倍，这个历史上没有出现过，但是会不会创造历史，这都不好说的，只能说从历史估值角度看，当下地产公司的估值已经很低，具备了较强的投资价值。
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地产行业投资的核心点是稳健
地产是高杠杆的行业，受经济影响还是比较大的，当下国内地产行业处于*策敏感期，价格也处于高位。中央很明确住房不炒。在这样的环境下，给地产行业比较大的不确定性。不确定的*策环境下，头部公司的业绩确定性却有很强。那么投资者就应该将行业风险和公司机会结合起来看。
首先肯定是不能买非龙头公司，投资者不买TOP5、TOP10，那也要买有足够资金支持，有很强抗风险能力的公司。当下的环境下，稳健是第一要素，有的公司还在疯狂拿地，我觉得风险就有点大，个人认为消化多少，就相应吃多少，龙头公司不但可以从一级市场购买土地，还可以从二级市场收购项目。扩张渠道是多样化的。
支持地产公司投资逻辑的不是短期业绩的多少，而是业绩的稳定性和持续性。为什么万科的增长幅度在业内并不是一流的，但是却相对有较高一点的估值，主要也是因为其稳健的发展思路和较强的物业业务，虽然物业占比万科整体业务比例并不高，但是万科物业在业内的影响力及品牌力是非常强的，如果分拆万科物业上市，也能值亿以上的市值。
个人认为稳健的地产公司，是值得投资的，行业如果不会太差，这些公司的业绩也会比较好，如果行业不太好，这些公司也会受益，有估值筑底，进可攻退可守。而有央企、国企背景的公司，在风险控制方面会拿捏的更准。
虽然市场总是自下而上的，而不是自上而下的。但当下的地产风险控制就是自上而下的，因此市场环境已经变成了次要的投资考量因子。
过分进取的地产公司风险就太大，行业的风险叠加公司的风险，行业好的时候公司会很好，一旦行业不好，风险也会迅速暴露。个人建议不要去投资这些的杠杆很高的公司。
投资是概率和赔率判断选择的问题，小知觉得地产行业稳健的龙头公司业绩稳健增长的概率较高，风险可控，估值较低，赔率较高。你怎么认为呢？
