来源：蓝白观楼市v
大家好，我是蓝白。
又是一年黄金周，不管你现在在家，在学校，在公园，在商场，还是在路上，不能到处跑的时光，也要尽力快乐。
听说京郊的酒店民宿，一晚上都好几千了，延庆直逼三亚，密云剑指马尔代夫。
但凡带“亲子”两个字，原来正眼都懒得看的地方，如今车水马龙的喧闹，再对比大江南北5A景区的惨淡，世事真的难料。
我还是喜欢在大家放假的时候工作，在大家工作的时候给自己放假。
这几天又出了不少消息。
央行为了稳住市场情绪，可以说火力全开。
前脚还在严词警告不准赌外汇涨跌，后脚就赶紧降商贷和公积金利率，几天时间为经济操碎了心。
财政部，税务总局也没闲着，连夜出大招，房子以旧换新能退税，很有创意。
这几天相信大家也都看到不少解读了，有人看好，有人继续看淡，这并不重要。
“做预测”的近义词，是“跳大神”，不如多抠一些细节。
希望这个节日里谁刷到这篇文章，能拥有一个虽然不那么精确，有点模糊，但至少茶余饭后能有点回味的10分钟。
我们看时间线。
1，9月29日，央行、银保监会发通知，对今年6-8月份新房房价环比、同比都连续下降的城市，在年底前，阶段性放宽首套房商贷利率下限。
2，9月30日，财政部、税务总局发通知，自10月1日至年底，对卖房后，1年内在同一城市重新买房的，对已缴纳的个税退税。
新购房总价≥现住房的，全额退个税；
新购房总价现住房的，按比例退个税。p
3，9月30号，央行公告，从10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以上利率调整到3.1%，第二套不变。
我想先从时间这个维度开始聊。
在房地产的历史上，9月30号这一天，有特殊的意义。
8年前，“”新政开启全国性放松，二套房“认贷不认房”，商贷首套利率下限打7折，支持开发商在银行间市场发债。
年，加速去库存，首套房最低首付比例从不低于30%，调整到不低于25%，要求提高公积金贷款额度。
年的，比起七八年前，猛得多。
为什么老是选呢？
这个点，卡在黄金周之前，是刺激楼市在年末岁尾之前的最佳节点。
各大部门抢着给政策，那相当于明确告诉市场，希望接下来的金秋10月楼市能给点力。
这一次，跟以往不一样的是，还特别限定了“阶段性”，商贷是未来三个月，卖一换一的退税是未来1年零3个月，意思是过了这个村没这个店。
以上三个消息，咱们简单来说说。
1，降利率下限怎么理解？
现在，5年期LPR是4.3%。
理论上来说，房贷利率应该就是4.3%。
可现实中的情况，往往不是这样。
以前跟大家聊过咱们的货币流转体系，从央行到银行，再到购房者。
央行发MLF，明确政策利率，银行从央行这里借钱，同行之间流转，形成市场利率。
然后，银行们在MLF利率的基础上集体报价，形成LPR。
银行视情况，在LPR的基础上，比如现在5年期以上是4.3%进行加减点。
银行手里钱紧张了，或者央行要求少给房地产贷款了，那就多加点，所以前几年买房的，都是5.5%-6.3%的大冤种。
今年楼市差成这样，加点肯定是没有了。
5月份的时候，央行还明确首套房可以突破下限20BP，那相当于房贷利率就是4.1%。
现在又要突破利率下限，能下调多少没有说，只是明确了几个前提。
比如，央行和银保监的派出机构，指导省级市场利率定价自律机制来实施。
这话咋理解？
房贷利率这个东西，不是放之全国而皆准的，是由“全国-省市-银行”这三个层级来实现的。
央行在各省都有派出机构，地方上也有银行们组成的省级自律机制。
央行发话，派出机构指导，省级自律机制确定利率下限，再具体到每家银行去执行，大概就这么个过程。
既然说了能下调，那调10个BP也没多大意思，能蹭上这个条件的城市，很有可能首套房贷利率会跌破4%。
还有就是，3个月时间，6-8月份的房价环比和同比都是跌的城市，才能突破4.1%。
按统计局每个月公布的70城数据来看，有23个城市符合。
其中有8个二线，15个三四线，大家看图，我就不念了。
其实这也是一厢情愿地猜，全国两百多个地级市，70城数据还不到三分之一，剩下的小城市太多了，想找6-8月份房价同环比都跌的城市，一抓一大把。
所以，我们也可以理解为，这是一次三四线城市独享的利好。
能不能刺激销量，还要打一个大大的问号。
据我了解，小城市的购买力，一是来自农村进城，这一块早都刺激得七七八八了。
另一个是来自体制内或做生意，本来不缺房家庭的改善置换，这些人身上的房贷都是利率最高那几年进场的，现在利率降得越猛，心理越不平衡。
这些人手里但凡有点积蓄，能不能刺激买房欲望我不知道，我只知道，会大大刺激他们提前还贷的冲动。
痛，太痛了。
2，房屋以旧换新退税。
这一招很有意思，一年半时间内，同一个城市，卖一换一退个税。
比起房贷利率这种纯粹的价格调节工具，退税这个政策牵扯到二手房交易。
这是一个比新房更遵循市场规律的，涉及大量买家和卖家之间的博弈，情况会更复杂。
我们先说全国普遍的情况，再聊一些特殊的城市，会有哪些影响。
二手房交易，除了中介费之外，还有几个税，大头是契税、增值税、个税。
满二是不收增值税的，满五唯一是不收个税的，其他像不满五、满五不唯一，都要收个税。
个税的计算，分据实征收，核定征收。
如果是据实征收，原来买房花了万，现在涨到了万，那就需要缴纳原值差价万的20%，这负担着实不轻。
那如果买了之后房价一直跌，现在房子的市值还没原值高，那个税就是0，也就不用交了。
现在全国绝大部分城市都是核定征收，住宅收1%，房子卖了万，个税就是两万。
这个政策有趣的地方在于：
1，既然是卖二手房退税，那肯定更有利于二手房交易占主导的一线城市，尤其是京沪。
2，小城市本来二手房流动性就很差，中介都跑去卖新房了。
一般的地市和县城，一个点的个税，退的可能只有几千块钱，吸引力不大。
还有第三，虽然个税理论上是卖家交的，但现实里一般都是买家交。
碰到行情不好的时候，买家不想交个税，那就摊到房价上。
小城市本来二手房就不好卖，买家都知道你能退税了，这反而会成为下家逼迫业主降价的筹码，政策效果南辕北辙。
这么来看，退税似乎只对房价高的大城市有作用。
可还是上面说的，哪怕是大城市，也很难为了几万块钱的退税，刺激业主的换房欲望。
除非是按差额征几十万的个税，那确实能省下一大笔钱。
按理说，应该利好北京和上海才对。
可这些城市情况更复杂，因为涉及到普宅和非普宅。
拿北京来说，房价超过万就是非普通住宅，这意味着市面上绝大部分房子都是非普宅，换房难度非常大。
普宅首套首付35%，二套首付60%，满二就不收增值税。
非普宅首套首付40%，二套首付高达80%，增值税要收到5%以上，非常大的一笔钱。
个税征收的话，是按差额20%和1%，哪个高收哪个。
那么问题来了，比如原来万买的房子，现在涨到了0万想换房。
要是想享受到普宅的税费优惠，只能按万过网签，银行只给贷四成，也就是多万，剩下多万都是首付。
虽然税是省了，但神仙才能拿出来这么多现金，除非全款买了然后再做经营贷，那又是额外的风险。
那现在有了个税退税，想多贷款，还能退个税，就得按0万过网签，房子的增值差额是万，20%的个税需要交万。
但这又变成非普宅了，只能贷到万，增值税和契税又多出来几十万。
而且现实中都是买家交个税，买家先代付，未来1年多时间，卖家啥时候收到钱，再转给买家，这又需要两边私下里协商，未免也太复杂了点。
这么看的话，个税退税这个事，牵一发而动全身，不同城市的条条框框太多。
低房价的城市，钱没省下来多少，二手房交易也不活跃，影响不大。
高房价的城市，除了北京是特殊情况，其他城市按核定1%个税，多少也能省下来一笔钱，有好处，但不大。
国君地产谢皓宇指出，这次政策，跟原来有两个不同地方：
1，政策层级，最近是中央部委主导的地产政策调整，和此前地方政府因城施策，完全是两回事。
2，政策方向，明显开始向大城市倾斜。
稳地产的方式，还是会回归到原有的通过“一线带动二线、二线带动三线，然后二手房带动新房、新房再继续外溢”的过程。
至于公积金利率下调，没啥好说的，跟商贷利率一样，还是价格调节工具。
能享受到这个优惠的人还是少数，小城市体制内的人买房更便宜了。
浙商李超说，因为公积金贷款是银行的表外业务，是银行接受住房公积金中心委托，向职工发放的贷款。
所以，公积金贷款数据，计入的是社融委托贷款项目，再加上伴随投放的商贷，计入银行表内按揭贷，都有利于拉动金融数据。
利率、个税这些手段，有没有效果，咱们等11月份出金融数据的时候再看。
有一点蓝白想说，每次解读的零碎政策，单个单次来看可能影响并不大。
可能政策工具箱，是有无限火力的，一个接一个，一堆接一堆的往上压，房地产救起来是迟早的事，只是不可能再重复往日的荣光。
围城里有一段话：
房子，比职业更难找。满街是屋，可是轮不到他们住。上海仿佛希望每个新来的人都像只带壳的蜗牛，随身带着宿舍。
这两年，蜗牛都不愿意带壳了。
这才是在利率、首付、税费之外，更棘手的问题。
