奇案赏析：军队房改房在离婚、继承及买卖合同纠纷中的处理——从一起纠结多年的换房纠纷案谈起
原创李双庆—北京大成一线诉讼5月19日
一、案情简介
北京市海淀区厂洼街某号房屋（以下简称海淀房屋）登记于李某名下，该房屋为军队房改成本价售房。
年6月27日，李某与梁某达成《换房协议》，甲方李某以海淀房屋交换乙方梁某丰台区角门东里某号房屋（以下简称丰台房屋）。
年6月27日，李某与梁某另达成《关于贷款的说明》，约定甲方李某购买顺义房屋，用梁某名义购买。由梁某贷款，房屋产权归李某所有。
双方相互交换了各自的房屋所有权证原件。李某将海淀房屋交付给梁某占有使用。后梁某从李某手中取回丰台房屋的房屋所有权证，将丰台房屋卖出并贷款购买了顺义房屋，顺义房屋实际由李某占有使用。
年初，李某以梁某没有交付丰台房屋为由诉请解除换房协议，归还海淀房产。海淀法院认为李某和梁某所签订的换房协议和顺义房屋的购买存在必然联系。梁某虽然没有实际向李某交付丰台房产，但是按照双方实际约定以梁某名义贷款并替李某购买了顺义房产，该房产实际也由李某占有使用。李某主张，缺乏事实法律依据，不予支持。李某上诉，北京一中院判决，驳回上诉，维持原判。李某向北京高院申请再审，年12月北京高院裁定驳回李某的再审申请。
年，李某以所有权确认纠纷为由将梁某诉至法院，请求确认顺义房屋为李某所有，梁某协助办理过户手续。顺义法院认为李某与梁某在签订换房协议后又签订了关于贷款的说明，约定顺义房屋产权归李某所有。同时综合考虑顺义房屋首付款及贷款实际均由梁某支付，梁某实际占有使用海淀房屋，李某实际占有使用顺义房屋的事实，能够确认双方已将换房协议中约定的海淀房屋与丰台房屋互换变更为海淀房屋与顺义房屋互换。李某与梁某签订的上述换房协议与关于贷款的说明系双方当事人的真实意思表示，属合法有效合同。由于海淀房屋性质的特殊性，不能办理房屋产权过户手续，故李某与梁某之间海淀房屋与顺义房屋互换的合同无法履行。李某依据无法履行的合同要求确认涉诉房屋所有权并要求梁某继续履行的请求，不予支持。李某上诉，年3月北京三中院判决驳回上诉，维持原判。
年7月，李某第三次起诉，主张因海淀房屋性质的特殊性，在现有政策下不能办理过户手续，双方海淀房屋与顺义房屋互换合同无法履行，诉请解除双方签订的《换房协议》。
案件审理中，就涉案海淀房屋是否能够进行买卖等上市交易活动，法院向北京市不动产登记事务中心调查核实，该中心回复已购军队住房，实行准入制度，在军队尚未出台准入制度具体办法之前，已购军队住房不能进行买卖等上市交易活动。涉案海淀房屋不允许进行买卖等上市交易活动，不具备过户条件。另查，顺义房屋现登记在梁某、梁某名下。
二、法院裁决
一审法院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，梁某经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩及当庭质证的权利。
双方之间的换房协议与顺义房屋的购买存在必然联系，已将换房协议中约定的海淀房屋与丰台房屋互换变更为海淀房屋与顺义房屋互换。双方上述关于换房的协议及《关于贷款的说明》系双方真实意思表示，合法有效。但由于海淀房屋性质的特殊性，在现有的法规政策条件下不能办理房屋产权过户手续，房屋所有权不能转移，故李某与梁某之间互换房屋的合同实际已无法履行，出现合同僵局，致使不能实现合同目的，李某请求终止合同权利义务关系，予以支持，判决李某与梁某之间的换房协议于判决生效之日解除。
梁某提起上诉，主张李某的起诉构成一事不再理，属于重复起诉。
二审法院认为，年李某诉请解除合同的诉讼，是李某以梁某未向其交付所调换的位于丰台区角门东里的房屋为由，要求解除涉案《换房协议》的诉讼。本案中，李某系以《换房协议》所约定的位于海淀区厂洼街的房屋在现有政策下不能过户不能实际履行为由要求解除换房协议。两案诉讼请求相同，但依据的事实理由及请求权基础不相同，不构成重复起诉。
李某与梁某签订涉案《换房协议》，系双方对于各自所有的房屋进行对换，合同目的在于各自取得所交换房屋的权属。年李某起诉时，梁某以李某未将海淀房屋过户至自己名下为由提出抗辩，梁某表示其合同目的在于取得海淀房屋的所有权。前述诉讼距离双方签订《换房协议》已近7年时间，而前述诉讼距今又已经过7年时间，一审法院经过调查亦发现因海淀房屋过户仍存在政策性限制，换房协议至今不具备完全履行的客观条件，合同目的无法实现。梁某上诉称其同意将顺义房屋过户给李某，不要求对海淀房屋进行过户，其现有合同目的不包括取得海淀房屋权属。但其该上诉主张与双方缔结合同目的不符，亦与其在顺义法院案件中答辩意见相佐。双方互换房屋后不对所有权进行过户，将使法律关系长期处于不稳定状态，若相应政策性限制长期无法解除，也势必对双方权益造成影响。一审认定双方换房协议实际无法履行，并判决解除合同并无不当，予以维持。对于因合同解除导致的违约责任问题，当事人在本案中并未提出相应诉求，双方可另行解决。判决驳回上诉，维持原判。
三、军产房
北京，当然其他一些城市，除了商品房之外，还存在着很多特殊类型的房屋，如共有产权房、经济适用房、两限房、直管公租房、自管公租房、标准租房屋、央产房、军产房等等，这些房屋受当时当地政策的影响，在买卖、出租、继承、离婚分割时都有着特殊的要求和限制。本文借助案例探讨一下军队房改房买卖合同中的相关法律问题。
先说一下军产房，军产房为军队房地产，一般是指军队享有房屋所有权的房屋，更多情况下是指军产住房，也有涉及到营房的争议。根据《中国人民解放军房地产管理条例》规定，本条例所称房地产，是指依法由军队使用管理的土地及其地上地下用于营房保障的建筑物、构筑物、附属设施设备,以及其他附着物。军队房地产的权属归中央军委,其土地使用权和建筑物、构筑物以及其他附着物的所有权,由总后勤部代表行使。军队房地产管理的业务工作由各级后勤(联勤)机关营房管理部门归口管理。军队房地产按其用途分别由有关单位和业务部门具体负责使用和管护。
司法实践中涉及到继承、婚姻及买卖纠纷的，多为军产房中的营房或者军产住房。根据《中国人民解放军房地产管理条例》第二十三条规定，本条例所称营房，是指军队拥有所有权并由军队单位使用、管理的房屋。军队单位实行营房限额住用制度。营房住用面积限额，依据单位人员、装备编制和营房建筑面积标准核定。军队家属住房采取公寓住房与自有住房相结合的方式保障。军队在职人员可以租住公寓住房，离职或者购买自有住房后应当迁出。根据《军产住房出售暂行办法》第二条本办法所称军产住房，是指产权属于军队，由军队管理的家属住房。军产住房出售的范围，主要是独立院落的干休所，以及分散院落的单元式家庭住房，还有一些其他军队允许出售的房屋。
军产房是由国家专门划拨的军事用地，由部队盖建，并且只分配给所属部队的军人使用，作为使用者的军队在职人员只有使用权，没有所有权，不能上市交易，也不能继承。军队在职人员可以租住，离职或者购买自有住房后应当迁出。在离婚诉讼中，对分配给军人使用的军产房，在离婚财产分割时，不会将该房作为夫妻共有房产加以分割，亦不会判决对非军人一方作价补偿。
根据《中国人民解放军房地产管理条例》第四十三条规定，军队空余房地产经批准可以对地方租赁，租赁管理办法由总后勤部制定，之后的《军队空余房地产租赁管理规定》，国家税务总局、中国人民解放军总后勤部等制定的《关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》都对军队房地产的出租事宜做了规定。市场上的军产房屋出租是正常的，但管理比较严格，需要谨慎处理。
依据《军产住房出售暂行办法》第八条的规定，军产住房出售的对象仅包括配偶在当地有正式城镇户口的团职以上干部或夫妇一方为团职以上干部的双军人；工龄25年以上、配偶在当地有正式城镇户口的军内正式职工；由军队管理并安置住房的离退休干部及已去世离退休人员的配偶等。军产房产权属于军队，依据《军产住房出售暂行办法》第二十八条规定，出售军产住房应当严格履行报批手续，未经批准不得出售。如果对外出售，一般不会发生与非军人之间发生关系。而司法实践中所称的“军产房买卖”，一般是军队已经出售给特定军人、军人配偶的房屋，也就是本文提到的军队房改房或军队经济适用房买卖合同。下一部分谈一下房改房的相关问题。
四、房改房
房改房是上世纪90年代末城镇住房制度改革的产物，是中国城镇住房由单位分配向市场经济转化为的一种过渡，也可以叫做已购公有住房。已购公有住房，是指城镇职工及其他特定主体根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照特定价格购买的已建公有住房。按市场价采购的房改房，产权归购房人所有，以成本价采购的，产权归购房人所有，但上市出售买卖受到限制，以标准价采购的，员工只具有部分产权。
房改房的销售对象、购房的面积有所控制，购买房改出售的公有住房有一定的优惠政策，公有住房的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠，对离休干部也有优惠政策。当然权利义务总是对等的，在履行义务享有优惠的同时，行使权利也要受到一定的限制。一般而言，购房人以市场价购买，产权归自己所有的住宅，可直接上市买卖；购房人以成本价购买、产权归自己所有的住宅，应依照规则交纳有关税费和土地收益，如分摊共有建筑面积价款、如国有土地使用权出让金；购房人以标准价（规范价）购买、购房人具有部分产权的住宅，先依照成本价补足房价款及利息，将产权归自己所有后，收入扣减交纳的有关税费和土地收益后归购房人自己所有。也有的标准价（规范价）购房先依规则交纳有关税费和土地收益，出售后由购房人与原产权单位依照比例分红。
年第一次房改时，职工购房可选择以折价方式或以全价方式购买，即以全价的1/3价格购买；年的第二次房改则不存在折价购买问题，均按第二次住房制度改革方案政策计收房款，购房人全额支付房价。房屋是属于全价购房还是折价购房，房产证的房屋所有权来源项目栏或备注栏会有记载，折价房改房会记载折价购买，全价房改房会记载全价购买或房改售房的内容，一般来讲，只有产权性质为成本价购买的房产可以直接上市交易。
但是，还有一些房屋虽然是成本价购买，但也不能上市交易或者直接上市交易。比如军队、保密单位、教育部直属高校、中央在京单位等的房改房，不可以随便出售。下一部分谈谈军队房改房。
五、军队房改房买卖合同的实际履行及争议解决
军队房改房是军产住房与房改房制度结合的产物，指符合条件的军人及其他与军人有关特定主体如军人配偶等根据军队住房制度改革政策规定，按照特定价格购买的已建军产住房。依据年《军产住房出售暂行办法》第十条规定，军队人员购买现住房，实行成本价或标准价。其价格按住房所在城镇人民政府依据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》公布的成本价或标准价格执行。地方政府未公布成本价或标准价的，由各大单位根据国家和当地政府有关规定组织测算提出，报总后勤部批准后执行。至于房屋是成本价还是标准价所购，可以根据房产证上登记为军队房改成本价售房或军队房改标准价售房的情况确定。
年《军产住房出售暂行办法》第二十条规定，军队干部、职工以成本价购买的住房，产权归个人所有。住用五年和付清全部房款后，可以依法进入市场，原售房单位有优先购买、租用权，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按国家规定交纳有关税费后，其余收入归个人所有。第二十一条规定，军队干部、职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。住用五年和付清全部房款后，可以依法进入市场，原售房单位有优先购买、租用权。售、租房收入，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按国家规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。
但是与一般的房改房不同，军队房改房虽然已经被购买，产权人登记的是购房者而非军队方，但是军队房改房是严格限制产权人进行市场自行交易的。也就是说年的《军产住房出售暂行办法》中虽然规定了可以进入市场等，但是要求非常严格，目前来看是不太现实的。年《关于进一步深化军队住房制度改革方案》第六条规定，建立售后住房置换机制。军队人员购买的住房，上市交易实行准入制度。住房进入市场交易的，按照国家有关规定执行。购房人员在军队工作期间，因工作变动等需要置换住房的，可申请在军队内部进行差价置换。
对于已购军队住房的购房人对外转让、出售房屋的，由于尚未出台准入制度具体办法，已购军队住房不能进行买卖等上市交易活动。即使已经签订了房屋买卖合同，但是由于不具备过户条件，涉及军队房改成本价售房的买卖合同是无法实际履行的。
在司法实践中，涉及到军产房改房的离婚、继承、买卖，可能引起房屋产权人、使用人变更的，人民法院一般都会到涉案房屋的管理部门，如军队的干休所、不动产登记中心询问情况。当前对于已购军产住房涉及离婚、继承分割问题时，原则上是军人一方在世时，房屋所有权归军人一方所有，其他权利人只能获得补偿款或者居住权；如果军人一方离世，房屋涉及到继承时，一般也考虑配偶优先，之后再考虑子女。如果军人一方及其配偶都已经去世的继承案件，其子女继承房屋，不影响过户手续的办理。
《民法典》第五百六十三条规定，有因不可抗力致使不能实现合同目的，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务及法律规定的其他情形的，当事人可以解除合同。房屋买卖合同约定的房屋不能过户，一般认为不属于不可抗力，但属于合同目的无法实现的情形，司法实践中一般支持任何一方提出的解除合同的诉讼请求。
《民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。在司法实践中，因为涉及军产房改房无法过户，最终解除买卖合同的，一般认为房屋价格上涨的部分为购房人的损失，但是鉴于双方都有过错，原则上是双方共担购房人的损失，如购房价格为万元，现价为万元，但是因为房屋无法过户导致合同解除，购房人的利益不能实现，一般在解除合同、返还房屋的同时，购房人要求赔偿损失的，一般参考价格差额的万元，根据双方的过错程度判决出售人赔偿购房人的损失。
需要注意的是，由于军队房改房不具有上市交易的条件，因此即使房屋评估机构在双方难以达成一致意见的情况下，无法对房屋的价值进行评估。这样只能由法院酌情确定价值。也就是说，军产房改房的价值受到不能上市交易的影响，很难参考市场价确定房屋的价值，法院认定的价格一般都要比市场价低很大一部分。
六、案件回顾
本案案情看似复杂，其实比较简单，处理思路也比较清晰，之所以产生了诸多纠纷，一诉再诉，而且至今也未解决完毕（合同解除后的房屋返、损失赔偿如果协商不成必然还会有诉讼产生），主要是对军队房改房的相关政策及法律适用理解有误。
年6月27日，李某与梁某达成《换房协议》，甲方李某以海淀房屋交换乙方梁某丰台房屋，后协商变更为交换顺义房屋，双方都以实际居住使用，但是并未办理房产变更登记。
年初第一次起诉，李某想解除合同，收回海淀房屋，以梁某没有交付丰台房屋为由诉请解除换房协议，归还海淀房产。但是在双方协议已经由海淀房屋交换丰台房屋，变更为海淀房屋交换顺义房屋，除了房产登记变更外，双方已经实际履行，房屋分别交付使用，梁某履行了合同义务。李某以对方违约要求解除换房协议、返还房屋，明显依据不足。一审、二审、再审法院驳回其诉求，事实清楚，依据充分。
合同解除不成，李某以所有权确认纠纷为由将梁某诉至法院，请求确认顺义房屋为李某所有，梁某协助办理过户手续。首先，双方是一个换房协议引发的合同关系，即使应当支持梁某过户，也是基于合同关系，诉请梁某履行合同约定的过户义务，而非确认房屋所有权，案由选择是存在问题的。其次，合同义务是双向的，如果是正常的房屋交换合同，李某有权诉请梁某办理顺义房屋的过户手续，同时配合梁某办理海淀房屋的过户手续，这样法院是可以支持的，无论梁某是否同意。但是由于海淀房屋的性质军产房改房，不能办理房屋产权过户手续，李某与梁某之间海淀房屋与顺义房屋互换的合同无法履行，如果判决梁某履行过户义务，只能带来更多后续的纠纷，故而一审、二审法院继续驳回李某的诉讼请求。
时隔6年的年，李某第三次起诉，主张因海淀房屋不能办理过户手续，房屋互换合同无法履行，诉请解除双方《换房协议》。这次李某终于回到了正确的道路上来。但是梁某又开始对形势判断错误。一审程序中，梁某经法院合法传唤，未到庭参加诉讼，无论什么原因，至少说明其对案件不甚重视。而且对于案件的走向未作出准确的判断，提出一事不再理的程序抗辩，甚至在实体上提出将顺义房屋过户给李某，且不要求对海淀区房屋进行过户的让步意见，希望法院不判决解除合同。但是双方合同的目的是置换房屋，其并要求过户只能是暂时的，暂时不过户将使双方法律关系及房屋的归属状态长期处于不稳定局面，在长达十多年未能办理过户手续，且争议不断的情况下，合同解除是难以避免的。
唯一遗憾的是，由于梁某错误的形势判断，再加上一审未参加诉讼，提起赔偿损失的反诉，导致法院只处理了合同解除的问题。可以预见的是，合同解除后，双方返还房屋、赔偿房屋的差价损失等问题如果协商不成，还会有诉讼继续产生。如果在年李某第一次走进法院，提起诉讼时，就以涉案海淀房屋无法办理过户手续，合同目的无法实现为由诉请解除合同，交还房屋；而梁某认识到合同目的无法实现，合同必然解除的后果，反诉赔偿解约损失，案件很可能在年就解决了，遗憾的是，至今已经走了七次诉讼程序，案件刚刚回到起点。
李双庆，原在法院民商事审判一线工作近十年，现为北京大成律师事务所律师，以疑难复杂民商事案件的争议解决为主要业务。
