支持换房个人所得税退税政策全解读 [复制链接]

国家税务总局近日颁布了《国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》。为进一步激发居民的住房换购需求，税务总局在遵循《财政部税务总局关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（年第30号）的基础上，特此发布了《国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》。接下来，我们将对该政策进行详细解读。一、退税政策的时间范围是什么？在年10月1日至年12月31日这段时间里，只要纳税人出售了自有住房，并且在住房出售后的一年内（即年10月1日之前）在市场上重新购买了住房，那么他们可以享受出售现住房已缴纳的个人所得税的退税政策。例如，纳税人小周在年12月卖掉了他的住房，并在年7月同一城市内重新购买了一套住房，由于这两个时间点都在政策规定的时间范围内，因此小周符合退税政策的时间条件。二、退税金额如何计算？在年10月1日至年12月31日这段时间里，若纳税人的新购住房金额不小于其现住房的转让金额，那么他们可以获得已缴纳个人所得税的全额退税。而如果新购住房金额小于现住房转让金额，退税金额则按照新购住房金额与现住房转让金额的比例进行计算。具体的计算公式如下：

值得注意的是，原住房转让金额和新购住房金额均需排除增值税的影响。

举例来说，小杨在年12月出售了一套住房，转让金额为万元，并缴纳了4万元的个人所得税。到了年5月，他在同一城市重新购买了一套新房，新购住房金额为万元。假设小杨满足享受换购住房个人所得税政策的其他条件，由于他的新购住房金额超过了原先的转让金额，他可以申请的退税金额即为4万元。然而，如果小杨新购的住房金额为万元，那么他可以申请的退税金额则会是2.5万元（万元除以万元再乘以4万元）。（此处假设所有价格均不含增值税）三、若住房为多人共同持有，应如何计算个人的退税金额？当住房由多人共同持有，且在转让或新购时，应依据每位纳税人所拥有的产权份额来分别确定其现住房转让金额或新购住房金额。

例如，小李和小马共同拥有一套住房，各自拥有50%的产权。他们在年1月以万元的价格将这套住房转让，并各自缴纳了2万元的个人所得税。同年5月，小李在同一城市以万元的价格购买了一套新房。在申请退税时，小李的现住房转让金额为万元（万元的一半），而新购住房金额为万元，因此他的退税金额即为现住房转让时所缴纳的2万元个人所得税。

再来看小马的情况，他在同年7月与他人以万元的价格共同购买了一套新房，小马拥有40%的产权。在计算退税时，小马的现住房转让金额同样为万元，而新购住房金额为80万元（万元的40%）。因此，他的退税金额为（新购住房金额÷现住房转让金额）乘以现住房转让时的个人所得税，即1.6万元。

四、如何界定住房的出售与新购时间？对于出售现住房的时间，通常以纳税人缴纳个人所得税的完税时间为准。若新购住房为二手房，则购买时间以纳税人缴纳契税的完税时间或不动产权证上载明的登记时间为准。在此，税务机关会预先填写相关涉税信息，纳税人可核对缴税时取得的完税证明上所标注的时间。而对于新购住房为新房的情况，购买时间则以在住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准，纳税人可依据房屋交易合同如实填写。五、退税申请应向何处提出？对于享受居民换购住房个人所得税退税政策的纳税人，应向其征收现住房转让所得个人所得税的主管税务机关提出申请。简单来说，就是纳税人当初在哪家税务机关缴纳了卖房的个人所得税，现在就应该向那家税务机关申请退税。值得注意的是，税务部门已实施不动产登记税费一窗办理制度，通常纳税人会在本地政务服务大厅或不动产交易大厅等场所缴纳现住房转让所得的个人所得税。因此，退税申请也应在这些场所提出，除非当地税务机关有特殊规定，则需按其规定办理。六、退税申请需准备哪些材料？在申请居民换购住房个人所得税退税时，纳税人需向主管税务机关提交《居民换购住房个人所得税退税申请表》。同时，还需准备以下资料：一是纳税人的身份证件；二是现住房的房屋销售合同；三是若新购住房为二手房，则需提供房屋销售合同及不动产权证书的复印件；四是若新购住房为新房，则需提供经住建部门备案（网签）的房屋交易合同及其复印件。七、税务部门为纳税人享受税收政策提供了哪些便捷服务？

为进一步简化流程，方便纳税人，税务部门实施了多项举措。首先，他们简化了资料报送，为纳税人提供预填服务。这一服务基于纳税人出售和购买住房的完税信息，预先填妥申请表，节省了纳税人核对信息的时间。其次，税务部门能自动计算应退税款，只需纳税人确认相关信息，无需繁琐的手工计算。此外，他们还通过多种途径宣传解读税收政策，并提供培训辅导，确保符合条件的纳税人能够及时了解并申请退税。八、在享受了居民换购住房个人所得税政策后，若纳税人解除房屋交易合同，已获得的退税应如何处理？

若因新购住房的房屋交易合同被解除、撤销或确认无效等情形，导致纳税人不再满足退税政策条件，其需在上述情形发生后的次月15日内，主动向主管税务机关退还已领取的退税款。对于逾期未退的退税，税务机关将依法加收滞纳金。同时，税务部门将依托与住房城乡建设部门的信息共享机制，加强对退税审核及撤销合同后税款缴回的管理。九、在申请退税时，纳税人应如何确保申请的合规性？

居民换购住房个人所得税政策旨在促进住房消费升级和居住条件改善。纳税人在申请退税时，务必遵循法律法规，如实填写并核对申请表，确保所提供信息和资料的真实、可靠与完整。任何试图通过虚假信息或资料骗取退税的行为，都将受到税务机关的严肃处理，相关责任人将依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其细则等规定承担相应法律责任。