北京中科医院公益抗白无止境 http://baidianfeng.39.net/a_yqhg/180425/6192218.html文/观察员老王
在过去的几周中，老王一直在分析青岛住宅的分化，有一位读者提出了一个很有“深度”的问题：
现在的新房子二十年后也会变成老房子，到时候也会很难卖，那还折腾个什么劲？
如果你认为这个问题很有道理，那么只能说明一点：你是一个置业小白，或者说你根本就没有看过几套房子。
接下来，我解析为什么买房一定要喜新厌旧。
1
换房族的亏本账
即使是在过去二十年中有过许多成功投资经验的人，在换房之前，往往都会算一个经济账。
首先是贷款，有些老房子当年办的是8折贷款，如果卖了再买房贷就要按照1.1倍二套房费率去算，仅此一项万的贷款，总利息差就是二三十万；
其次是房租收益，现在稳定一个月租元，如果卖了买新房，到从买房到交付租金损失10万元；
最关键的一点是，区域内的新房价格近几年似乎也没有涨啊。那我折腾他干什么？
我们来举一个例子，老王选择的是国信体育场板块的鲁信长春花园和金地·悦峰。鲁信的楼盘，可以说是整个板块品质的扛把子，不论是建筑品质还是社区园林、物业服务，在青岛都属于顶级，所以住宅交易活跃度高，而且因为有学区的加持房产保值增值属性强悍。
老王在二手房交易网站上，查到了一套99平方米二手房，年年初成交单价在1.71万元左右。同户型的房子在年的4月1日刚刚成交了一套，面积稍大一点，总价万，单价在2.83万元左右。
假如，房东在年的年初卖了这套房子，而入手金地·悦峰一套平方米的户型，年年初的金地·悦峰销售均价是1.95万元/平方米，去年年末二手房的成交单价是4万元/平方米左右。
鲁信长春二手房的单价7年涨了1.12万元/平方米，而金地·悦峰是涨了2.05万元/平方米。
这其间的差价足以覆盖利息差与出租收益了吧？而且，我们要看两个小区的走势，两个小区都是在涨的，但是金地·悦峰的涨速明显要快于鲁信长春，也就是说差距会越拉越大。
而且，在鲁信长春房龄超过三十年，需要全款购买之后，它的成交周期会变得更长。
这还是区域老标杆与区域新标杆的对比，假如我们拿出老四方板块的宜昌馨园与金地·悦峰来对比，会发现收益差距更为惊人，更不用说没有学区的老破小步梯房了。
2
纠错与跃迁的价值逻辑
卖老换新，在老王看来有两层逻辑。
第一层，是纠错。十五年前，你为了省三五万的购房款选了老四方，同事则是咬牙在浮山后上车，还有同事歪打正着去了东李，现在你们的财富差距已经到了万。
你郁闷不郁闷，肯定郁闷！但是不要坐在家里生闷气，在总结经验教训的同时，不以低价捡便宜为首要目标，而是在确定城市发展的下一个风口之后，选择板块内最优质的产品，完成资产的逆袭。
对于第一次选错的人来说，越早纠错越能占主动，成本也越低；
第二，同一区域老换新，是居住品质的得带升级。换的意义在于解决生活痛点，生活更舒适。更符合现代人居住习惯的房子，价值自然越来越高。老房子不值钱，不仅仅是因为房龄老墙皮脱落，户型差是很重要的一点。我们拿鲁信长春平左右的两室两厅来看：
这还算是方正的明卫户型，问题是中间的餐厅很难利用起来，平左右根本解决不了二孩家庭的居住需要。如果二手房再来个奇葩拐角+暗卫的户型，那就更不符合现代人的居住需求了，这样的老房子即使外墙没问题，也注定会被淘汰，所以才越来越不值钱。
注意，注意，注意，奇葩户型暗卫的老破小—全明通透方正户型的阳光之宅，这是不可逆的趋势，不会随着楼市的周期而改变！
同样，我们看中欧国际城最新的户型，在将阳台充分利用之后，做到了四室两卫的元宝户型。这种南北通透的全明户型，未来很难再被超越了，这就是住宅迭代产生的附加值。
再加上园林绿化、人车分流、高品质物业等方面的升级，现在的许多品质住区，未来的价值趋势肯定不会像现在的老房子一样。其实我们看现在二手房市场上价格比较坚挺的房子，都是户型、配套、品质、物业均好的小区。
3
换房族的七条*规
当然，你说老换新有没有失败的。当然也有，最极端的一个例子，有人卖掉了浮山后的套二居，去上合示范区买了两套改善房……
对于普通人来说，买房纠错的机会，一生往往只有两次，最多三次，所以一定要珍惜。那么，老换新要注意什么问题呢？老王总结了七条*规：
第一，一定要选择城市的人气之区，教育、商业、地铁、医疗资源尽可能完备；
第二，选区域内口碑开发商的最红盘；
第三，对开发商物业进行口碑调查，选择一个物业口碑好的开发商；
第四，选择南北通透的好户型，元宝与四叶草户型为最佳；
第五，越是高端楼盘，越要选好楼座，好户型；
第六，尽量以小换大；
第七，迷你盘与城市运营级的大盘之间，选有配套加持的大盘；
在这复杂的时代中，希望大家尽快做出正确的选择。
