该上学的上学，该挣钱的挣钱，
——事实上，我觉得从这周开始，才真正拉开了帷幕。
很多人，又要迈上买房的煎熬之路。
是的，无论有钱没钱，几乎很少听说有人买房之路一帆风顺的。
各种纠结，各种失之交臂，各种沮丧，交织着。
以致于对于绝大多数人来说，买房，其实并不是那么美妙的事情。
但是，日子再难也得过，买房再难也得买。
而我，能为大家做的，就是用我的经验和知识，给大家一些提醒，让大家少走点弯路。
今天，我就结合当前武汉楼市的行情，梳理下当前大家买房主要的难点，给出我的建议，
虽然很多都是老调重弹，但是我相信，对于新入市的朋友来说，仍会有一定参考价值。
1、买房，就是不断妥协的过程
在咨询我的人里，有相当数量的人，看了很多房，但是却迟迟下定不了决心买哪个。
问为什么，回答说：不是这个有问题，就是那个有问题，看不到让自己满意的房。
——这就是你不愿意相信却又残酷摆在你面前的事情：世上根本就没有让你觉得十全十美的房子。
你看的房子，常见的情况是：看上的买不起，买的起的看不上。
或者，房子挺满意，学区不理想；学校还行，房子破得不行。
总之，越看越失望，越看越灰心。
如何从中“解套“？我的经验，就是妥协，不断妥协，妥协到不能妥协为止。
如果你是鸡娃的妈，那什么小区环境、房子品质都可以妥协，花一把笔钱买个老破小恐怕是最终的归宿。
如果你的娃以后注定要老人接送，那三房就是你妥协到不能妥协的要求，这意味着，在同样预算下，为了三房，你可能要去更远地方买房。
是的，如果买房注定不完美，那妥协是唯一的路。
在不断妥协中找到不能妥协的要求，围绕不能妥协的要求再去找房，
你就能化繁为简，目标清晰，果断下定金。
不然，你会始终犹豫、摇摆，甚至买了后还后悔。
2、买房，不要加杠杆加得太狠
前几年，我是鼓励大家加杠杆买房的。
因为那时候还是楼市楼市红利期，你只要买到了，过几年基本都能赚到，
所以短时间内多贷点款，承担贷款较强压力，过几年就会有相应的回报。
事实上，我身边多个朋友也是这样做的。
有的把本来买一套房子的钱，拆成两套房的首付，
有的攒了首付就买房，然后通过信用卡以卡还卡周转资金还贷，
现在来看，他们扛过了几年艰难还贷期，现在都已经获益颇匪。
但是，现在，我不鼓励大家超出自己还贷能力去贷款买房。
主要原因是，行情变了。
首先，大家看近两三年，很多房子其实买了后并没有怎么涨，
房价不涨，不要说你是否获利，就是想卖出去都很难，很容易砸在自己手上。
即便买了的房子涨了，刨去中间大量交易税费，一算收益，差不多也就是买个理财的收益水平，
而你却背负了比理财N倍的压力。
也就是说，楼市暴利时代已经过去，你很难通过狂加杠杆，获得翻倍的收益。
房子，回归到居住本质，如果好一点的区域，顶多就是一个保值增值的工具，已经算不上以小博大的投资品。
当然，不建议你狂加杠杆的重要原因是，
现在挣钱不容易，而房子又很难套现，
万一你碰到个风水浪打，即便坐拥几百万的房子，估计都一时半会变不了现金，很可能就是有价无市，应不了急。
3、房子好买不好卖，房子买了不一定赚
上面，我其实已经说出了当前买房一个残酷事实：
房子买了，不一定赚。
买房容易，卖房难。
为什么会这样呢？
首先，大的*策导向变了。
即便今年信贷等*策有所放松，但是从宏观层面来说，房地产暴利时代已经过去了。
不是说你买了房子不会涨，而是你买的房子一定不能暴涨。
也就是说，买房进入微利时代，
你可以买一些优质房源放在手上多年，用来跑过通胀，
但是还指望快进快出大赚一笔，估计有点难。
其次，从供应量来看，很多片区事实上已经进入到供过于求的状况。
按照市场规律，当商品过于求的时候，那价格必然会受到抑制。
即便开发商强行拉升价格，那最终会落入有价无市的境地。
供过于求，一方面会抑制价格，另一方面还会抑制二手房交易。
因为市场上到处都是新房，而且新房价格不高，为撒还去买二手房呢？
所以，就会出现买新房很容易，但是周边新房源源不断，你手上的房子想卖出去很难。
因此，现在买房，都要从长计议，指望短时间内获利，真的很难。
希望买到买到就赚到的房子，那是难上加难。
如果有这样的房子，对于多数人来说，那你肯定买不到。
4、慎买三环以外房子，非限购区没你想得那么美
房子买了，不一定赚；买房容易，卖房难。
这两种情况，在武汉三环外表现的尤其明显。
为什么会这样？
主要原因是武汉三环外新房供应量太大，而相应的，需求量却跟不上供应量。
当供过于求的时候，房子价格就很难上涨，房子也很难卖出去。
所以，虽然武汉三环外很多地方都通了地铁、价格相对来说不高，甚至环境也不错。
如果不是预算特别有限，迫不得已，尽量还是慎重买三环外的房子。
这其中，还有一个很重要的原因。
就是目前的教育*策是，新城区的初中，是不能考中心城区的高中的。
也就是说，如果你买了*陂、江夏的房子，读高中，只能读*陂、江夏高中，不能考到中心城区来读。
因此，这里提醒想“抄底”非限购区房子的朋友。
是的，现在非限购区岔买，看规划未来也不错，看价格更好，但是，真的要慎重。
不是说非限购区没有未来，是买非限购区要等很多很多年这里才能起来。
5、换房，最重要的是果断
正因为卖房难，所以对于很多“卖房又买房“的朋友来说，就面临很现实的问题：怎么把房子卖出去。
很多人和我说，房子挂出去几个月都无人问津，怎么办？
在武汉，其实没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。
所以，如果你的房子卖不出去，只有一个原因：价格没有降到位。
当然，作为房东，谁希望自己的房子贱卖呢？
于是，犹犹豫豫，观望观望，看看再说，一拖再拖，半年，甚至一年卖不出去的房子大有所在。
对于这种情况，你要从买方角度考虑这个问题，你不降，别个为撒要买呢？
还有，你要从自己买房的角度去考虑自己卖房这个问题，如果你不早点卖房，那你晚买房意味更大成本。
也就是说，你拖拖拉拉卖房多卖出的钱，还不够买房多花的钱。
因此，换房一定要果断，该降就降，不要犹豫。
这话，特别送给在市中心还有“老破小”房子的朋友。
你自己觉得自己房子位置好，但是你在二手房市场挂出来就知道了，除非带有学区，不然根本就卖不动。并且，房子越老越卖不动。
所以，这类房子，一定要果断，赶快卖，别敝帚自珍，越拖也不值钱，越难卖。
6、一步到位，很重要
因为换房很难，所以以前那种“先买小房，再换大房”的买房路径已经不适用了。
一步到位买房，应该是大家买房的主要目标。
当然，一步到位谁都想，但是很多人荷包不允许。
所以我说这个理念的时候，其实也是自相矛盾的。
一方面，我觉得目前已经不大适合大幅度加杠杆买房。
另一方面，我认为能买三房就绝不买两房，对于预算有限的朋友来说，又要加大杠杆。
是否加杠杆，加多大杠杆，还是鉴于大家对自己未来收入的预期。
如果你是有稳定收入，那适当加大杠杆，争取一步到位是没有问题的。
如果你的收入不稳定，那还是要稳健买房，控制杠杆比例。
一步到位，在我看来，主要是两方面。
一是户型一步到位，
现在很少有家庭能父母上班又接送娃的，
如果需要老人住一起，那三房是必须可少的。
而我看到的是，很多年轻人买了两房，没有住几年有娃后就要换房，这太折腾了。
二是学校一步到位，
这也是年轻朋友买房容易踩坑的事。
年轻时候谁买房会想到以后娃上学的事呢，但是这事你迟早要面对的，
与其五六年，甚至十年后因为这个问题而换房，为什么不现在就考虑进去，一步到位，避免以后折腾呢？
可以说，所有自住的房子，如果不考虑上学的买房，都是无效的买房。
7、买学区房，宜早不宜迟
说到学校，就不可避免谈到学区房。
尽管存在多校划片这种*策可能性，但是学区房这几年热度越来越高，在房价上表现的尤其明显。
比如南湖片区，那些学区房很多要么老了，要么是楼梯房，居住条件其实没有那么好了。
但是价格去年上半年上了一个台阶，即便下半年有所回调，比前年还是高不少。
纵观么多年来，新房价格有起有落，但是学区房价格坚挺无比。
所以，买学区房，宜早不宜迟。
如果不信，那你就看把，马上学区房又要傲娇起来了。
因为一般春节后，家长已经到了不得不买的时间，需求量猛增，但是供应量其实没有明显变化，供需关系会发生变化。
8、公寓、LOFT、写字楼、商铺，能不碰就别碰
有些房子买起来要上心，有些房子你能不碰就不要碰了。比如公寓、LOFT、写字楼、商铺等商用房。
这些房子的问题，不是说产权年限上比住宅少几十年（这个不用担心，到期会自动续的）。
而是两大难题，一是供过于求，二是交易税费太高。
很多人觉得武汉新房蛮多，其实比新房更多的是商用房，并且是多得多。
供过于求，导致的问题，一是价格起不来，二是房子卖不出去。
商用房更难卖出去的原因，就是交易税费达到20%多。
所以一个显然的事实，你买了，基本就不要想着卖出去了。
当然，你本身就不想卖，就想有个价格不高的市中心的房子，那公寓、LOFT也是可以考虑的。
写字楼除非自己用来办公，千万别买，（即便自己办公也建议尽量租，慎买），
因为写字楼的物业费很贵，你出租不出去，每个月都还要交物业费，那就成烫手山芋了。
至于商铺，一铺养三代的时代已经过去了，也不建议。
9、不要被似是而非的*策所影响
每年春节后，总有人来问我，现在能不能买啊。我说买啊。对方说，那房产税来了怎么办。
回答了一百遍的问题，我还要继续回答。
不要被房产税影响你的购房决策，房产税在上海、重庆已经实行多年，看到房产税对其楼市有影响了吗？
该干嘛还是干嘛。
还有问的多的，就是限购是否放松。
我想说的是，武汉对外地户籍人员来汉买房，已经相当宽松了，你觉得还要怎么再放松？
并且，全面取消限购是不可能的，如果还没有购房就老老实实交税或者交社保，不要等限购取消。
