俗话说，买卖不成仁义在，说的是即使买卖没有做成，买卖双方也不用就此伤了和气。然而，去年5月发生在巴南区龙洲湾一桩二手房交易，却让买卖双方撕破了脸皮。最后两方不但闹上了法庭，买方还申请将房屋冻结交易。
是买家不靠谱，还是卖家不厚道?交易双方都觉得自己很委屈。而追溯交易失败的最初起因，仅仅是首付款备注栏上的两个字。
按揭审批未通过只因两个字
年5月6日，何某与熊某在龙洲湾一个房地产中介达成二手房交易协议，何某将位于龙洲大道的一套住宅，以万的价格卖给熊某。
双方在签订了《重庆市存量房屋买卖合同》后，又在中介的主导下签订了《补充协议》。签约后买方支付了2万元定金。并约定通过银行资金托管账户支付34万首付款，通过银行贷款的方式支付剩下的67万房款。
然而，买家办理按揭的过程却因一个小的瑕疵遭卡了壳。6月中旬，熊某的按揭申请被银行退件，原因是熊某存到银行的首付款，多了两个字“借款”，这是朋友给熊某汇款时的备注。银行规定首付款不能借款支付，熊某的按揭审批因此未能通过。
6月26日，何某向熊某送达《解除合同通知书》，称合同里已经约定，“乙方因自身原因或*策原因未获得贷款机构批准的，双方同意按下列方式解决：本合同终止，乙方支付的定全和房款应如数返还，双方不承担违约责任”，要求终止之前签订的《重庆市存量房屋买卖合同》。
买方申请了诉中财产保全
年7月，熊某将何某告上法院，要求何某继续履行合同并按约定承担房屋成交价20%的违约金，同时向法院申请了诉中财产保全，用元的担保费冻结了何某住房的交易。
△何某申请冻结了该房屋的交易。
今年2月23日，上游新闻热线/上游新闻APP记者联系上熊某。他在电话中表示，在按揭“卡壳”后，自己一直在积极寻找解决办法，包括自行筹集剩余房款用现金支付，向其它金融机构申请贷款，不论如何都能够赶在7月30日办理过户。何某之所以终止合同，关键的原因便是6月前后，龙洲湾片区的房价出现一定幅度的涨幅，自己从中介处了解到，何某又在高价寻找买家，故向法院申请了保全措施。
何某回复称，合同里已经明确了按揭未获批准后的处置办法，自己是严格履行了合同的约定。当时自己急于卖房，是因为有换房的打算，并已经支付了另一卖家的定金，与熊某交易终止，也影响到他换房的交易，最终他还向卖方支付了1.5万的违约金。
据悉，何某房屋的价格，去年下半年一度涨至万左右，“现在回落较多，市场上卖价在万左右，目前有的买家出价还不到万。”何某称，由于房屋交易被冻结，迄今未卖出。
败诉后买方再度起诉卖方
年10月11日，巴南区人民法院作出裁决，驳回了熊某要求继续履约的请求，称按原合同约定，熊某因自身原因未获得贷款机构批准贷款，房屋买卖遂已终止。
△法院驳回了熊某的诉讼请求。
官司败诉后，熊某随后又将何某告上了法庭，原因是多次向何某主张要求返还全部定金，遭到何某的拒绝。而按照合同的约定，熊某支付的定金和房款，应如数返还。
总结自己买房过程的曲折风波，熊某称，就疏忽在中介提供的格式合同上。那份合同本来有乙方因自身原因或*策原因未获得贷款机构批准的其它处置意见，包括自行筹集剩余房款用现金支付，或者向其它金融机构申请贷款，但都被中介画上了叉。支付首付款时，中介也没有提供专业的意见导致按揭未通过。“现在自己唯一的要求就是要回全部已付款。”
△合同仅约定了一种解决方式。
何某也表示了委屈，两场官司花费了上万元，房屋迄今还无法卖掉，“中介在此过程中没有起到协调的作用，不管不问，合同里的违约责任都成了摆设。”
此次交易中的中介公司表示将尊重法院判决，他们信守客户至上的原则，一直在积极沟通，并承诺何某以后通过该中介购房可减少佣金。
重庆东文律师事务所律师陈栋林表示，因一方原因未能完成贷款合同并导致买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，但必须事先在合同中约定。而买方更是考虑贷款未审批带来的风险，避免因自身的原因造成纠纷。
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二手房交易注意事项
一、小心一房多卖
由于当下购房者较多，这就给卖方提供了一房多卖的可乘之机。所以，买二手房时，购房者一定要小心卖方一房多卖，最好让卖方把房产证放在中介公司，并让中介提供收条，这样做还可以防止卖方抵押房产。
二、多交定金
二手房交易往往周期比较长，一旦房价出现大涨的情况，那么卖方很可能违约。所以，如果购房者觉得房价涨势较为明显，那么不妨多交一些定金，这样一来，卖方一旦违约，就要赔偿更多。
三、明确过户时间
明确房款交付时间和形式；明确过户时间以及在有效期内未过户情况下原业主应该要负的责任，这样可以保护好新业主的权益，避免因为房价的涨动原因，造成原业主加价以及不愿过户和推迟过户的现象出现。
四、实地探查房屋
房屋质量相信大多数的购房者在购买二手房的时候都会去检查，但是很多人往往会忘了去询问房子目前的状态，是否还处于出租的状态。一些购房者付完款过完户了，却发现房子还处于出租的状态，根本没法入住，导致自己的入住时间推迟了，相应的权益也损失了。所以在购买二手房之前一定要问清楚现在房子的状态。
五、查询房屋权属
下家要对房屋的权属情况有所了解。首先，查看房产证上的产权人与上家的身份证是否一致。如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。在签订房产买卖合同时，共有人如不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。其次，把好夫妻共有财产关，《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产，下家应要求上家出具夫妻双方同意出售房屋的证明。
六、查看房屋年限
一般房屋都有使用期限的，这些在产权证明上会标注清楚。大部分商品房的使用权限是70年。但也有个别房屋的产权年限只有四十年。除了产权年限之外还要了解该房屋从建设之初至今的使用年限是多少。
上游新闻记者陈富勇
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