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文/宅小律
今天小律和大家分享另一个商品房预售合同纠纷的案例。年5月22日，一个购房者买了某知名楼盘一套精装修房。
购房的时候，销售人员没有带购房者去现场看房，购房者又觉得这个开发商非常有名气，就没太在意；而且销售人员通过沙盘模型图进行了讲解，并且说3楼虽然楼层较低，但通风采光没有问题，且前、后有露台做花园使用。
案涉房屋总价款元，支付元现金，其余元房款申请贷款支付。
购房者收房前发现，买的房子完全不是销售人员描述的样子：房子前面没有空地可做花园，后面有空地，但仅是一条很窄的过道，不能做花园使用，房屋旁边的商铺楼顶女儿墙挡住了房间的采光。购房者向开发商提出换房或退房，但是开发商不予回复解决，最终购房者向法院起诉。
1、请求解除《商品房买卖合同》；
2、请求返还已支付的款项及利息
3、请求赔偿契税与维修基金
4、请求开发商赔偿元（一倍房款）
购房者交的证据有：
《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《个人一手住房贷款合同》、借据、录音光盘想证明购房者是在被销售人员误导且未看到实物房屋的情况下签订《商品房买卖合同》，收楼时发现与开发商承诺及原告设想完全不同，没有达到合同目的，是欺诈。
且《合同补充协议》与其他很多法律文书他根本没看就签了，一些免除开发商自己责任、加重购房者义务的条款无效。
小律代表的是开发商，交的证据有《东莞市房屋建筑工程和市*基础设施工程竣工验收备案表》、《竣工验收备案证书》、《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《商品房买卖合同补充协议二》、案涉楼盘的沙盘图片、案涉房产的图片。
小律答辩称：
一、答辩人在销售案涉房产时已尽到合理的告知义务，并不存在“虚构事实”或“欺诈”的行为。被答辩人要求解除《商品房买卖合同》没有事实和法律的依据。案涉合同是双方真实意思表示，合法有效，而且《补充协议》第一条已写明，答辩人已经将可能存在的不利因素都向被答辩人说明了，而且被答辩人也对不利因素有充分了解。
二、被答辩人认为涉案房屋没有前后空地做花园，且外围商铺严重影响房间通风、采光，与其购房需求不同，其不可能购买该房产。
答辩人认为该主张与事实严重不符。答辩人售房时已经作了说明，被答辩人在知情的情况下与答辩人签署《商品房买卖合同》
三、被答辩人要求解除《商品房买卖合同》、返还购买款、利息及赔偿损失没有法律依据。《合同》有约定解除合同、赔偿损失的情形，案涉房屋不存在质量问题，也不构成合同约定的情形，购房者无权解除合同。
四、被答辩人起诉主张的事实理由无法支撑其诉讼请求，欺诈不能产生合同解除的法律后果。
本案小律也带着法官去了现场走了一圈，最终法院认为：
1、购房者诉请解除《商品房买卖合同》，理由为误解及欺诈。现场看到，阳台外有空地，可以做花园，现有证据未显示双方有明确约定可做花园的露台大小；
2、《合同补充协议》约定，购房者充分了解案涉房屋有女儿墙，而且沙盘也显示了有女儿墙，购房者也没有举证证实开发商有任何许诺；
3、根据《中华人民共和国合同法》第五十四条，重大误解或受欺诈，是变更和撤销合同。
因此法院驳回了购房者全部诉讼请求。
是的，小律这个案件也是赢了的，为什么赢呢？主要有几个原因，但这个案件最大原因是购房者律师犯了一个失误。小律简单说一些。
首先《合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。购房者以欺诈为理由请求解除合同，法律上是不成立的；法律上的解除分为法定解除和约定解除，法定解除就是《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
而且本案是有约定解除的条款的。其次，购房者根本没有证据证明售房当时销售人员说了什么。
最后，购房者签了开发商做得一般都比较的“完美”的商品房买卖合同。
所以对于那些迷信品牌的购房者，一定不要太随意了，这么大笔交易，怎么能够单单听销售人员的花言巧语就决定呢？此外，证据真的是非常重要的，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”小律建议，要及时保留购房的聊天记录，保留虚构事实诱导其购买案涉商品房的证据，或者发现问题时及时录音，录像，争取拿到受欺诈购买案涉房产，销售人员存在虚构事实进行欺诈的行为的证据。
最后总结，商品房预售合同纠纷对诉讼请求的要求是非常严格的，你本来就没有证据优势，如果诉讼请求都有问题，还怎么可能维护自己的合法权益，所以不要小看法律每一个字，不要小看自己每一个小的行为，否则所托非人，雪上加霜。
小律语录：世情薄，人情恶，雨送*昏花易落，但愿遇事非错托。
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