根治白癜风的方法 https://m-mip.39.net/news/mipso_4632315.html哦豁，深圳进入豪宅分化期。
王牌网红继续走量，日光、售罄喜报叠来：深铁懿府套当日售罄，千万起价。很是给楼市提振信心！
但是，继莲塘新盘开出5%认筹率，福田CBD南又有推盘仅65套的新盘认出个位数筹，8个认筹量、认筹率12%，倒是比莲塘的高一点。
现在这个时代，很难说到底是操盘手影响了销售率，还是行情带跨了好楼盘。
但是，买家的心态肯定是稳地一批：放马只冲着网红去。
其实，3、5百万的新房市场，早领先几步就正常了。东部更早进入平静，西部光明也开始无法日光，或者走出20-40%的较低销售率。
千万级总价的盘，也终于迎来了无法盘盘日光的凡间日子。先行示范的也是罗湖的千万级盘，有所挣扎的是福田南区域。
今天，get到信息，胡润百富的报告，深圳千万元家庭净资产的高净值家庭7.6万户。人群构成是：金领约占20%，炒房者约占10%，企业主约占60%，职业股民约占10%。
这7.6万户里，有房的至少70%，有两套房的大概率超过50%。所以，有购房资格或动力去买房、换房的，不会超过3万户。
单目前能掐指列出来的有条件入市的千万级豪宅的盘就有10来个，套数有上万套。自然，不是每个豪宅都俏了。
所以，不出意外的是，南山蛇口传统豪宅板块，新世界临海揽山也开出了50%的日销售数据。要知道，以前市场好的时候，比蛇口偏僻许多的赤湾山顶都能日光，临海揽山这种肯定更是当日售罄。
操盘手还是那样的操盘手，都是经验、智慧并重的大拿。但是，市场的变化，却让全部人猝不及防。
01新市场，新策略
市场走到今天，一切都明朗了：
少数网红依然不愁卖，但是各种价位的房，集体进入了漫销期。
无论是对于买家还是开发商，接下来应该考虑的都是如何面对豪宅变为“买方市场”：
1、对于买家：网红总是幸运者的彩蛋，没有彩蛋时，你会买千万级新房么？
这些新房，可以如何分梯队，回报期要等多久？
或者，这些新房，能解决你们改善居住的需求么，能解决教育的需求么？
要不要干脆等明年和后年的宝中-碧海的新房，或前海的限价新房？
2、对于卖家：网红总是极少的，谁都要面临“非网红的盘怎么卖”的问题。
潮水退去，这些年锻造出内功的实力营销人员，就有了发挥的机会了。
一夜回到年前，营销可能要回到“客户关怀”、“生活品牌”、“情感情怀”了。
哪怕最近的新盘，操盘的策略依然在影响销售的情况。或者说，操盘可以影响5-20%的销售率。
谨慎一点的操盘手，可能会更尊重置业者，营销氛围的情感的互动可能会到位一些，这样开盘当日的解筹率就会更有保障。
比如，像深铁懿府这个盘，固然也有人把热销归功网红，也因价格明确倒挂，但是并不天然一定会日光。营销和销售懈怠一点，沙盘和户型和配套的解释含糊点，跟客户在资料和流程的沟通粗糙点，去化少个5%-15%也是蛮可能的。
市场从饥渴转向常规，千万级楼盘的销售，需要重拾“顶豪”的营销范式，把圈层营销、调性营销做起来。要激发高级需求去激发销售，比如我在朋友圈就做了个总结：
一档豪宅卖地位，
二档豪宅卖地段，
刚需住宅卖力气，
高尚住宅凭地段资源“被豪宅”的销售东风已经切换为西北风，但是也很难学一档豪宅卖圈层卖地位。回过头想，金茂府其实提前2年给大家上了个课：刚豪怎么卖？逼格、圈层、联动全部上。
再想想，越秀和樾府还算运气好，年肯定比景气，和樾府怎么卖，可能也是接下来千万级豪宅普遍要参考的了。
02打新，一张地图足够
深圳一路向西，这个观点已经在引导市场本身。
把千万级豪宅新盘，划分几个梯队，那么最核心的，就在这个地图上了：
打新一梯队主区域，还是在福田、南山、宝安：
1、香蜜湖-安托山
2、侨城北-西丽-大学城
3、高新区-软件基地-深圳湾-半岛城邦
4、前海-前海南
5、宝中-碧海-灵芝
在这三个区之外，只有：
1、光明的“凤凰新城”-“光明大街”的地铁沿线
2、沙井的“塘尾”-“马安山”的地铁沿线
光明、沙井，也只有最核心的一个区域，才更有日光的可能。
这些地方，总有些独特的优势，及优质的居住条件：要不是价格倒挂明显的香蜜湖、高新区这种地方，要不是前景最宏伟的前海，要不是新兴科创区域西丽和大学城，要不是临近前海、本地资源丰富的宝中-灵芝-碧海。
其中，一半有较顶系的学校，另外一半也有个二三梯队的学校。
在这种地方有项目的开发商，捂着嘴都要乐了。
03潜力千万豪宅，还有哪些？
但是，地图之外的新房就不能买了？当然不是的，只是价值倒挂没那么明显。
接下来，大家都在参与认筹海德园。海德园就只有套，杯水车薪，不够分。积分已经被猜测到50分，二套基本没戏，首套+社保多才有保障。
分不到海德园羹的，肯定还是等待华润城5（润玺2）、前海润峯府。
按海德园的12.6万来推测，华润城5大概率也是13万上下的价格，户型也是+的为主，总价要去到万+为主。
因为华润城润玺2有套房源，是深铁懿府的2倍，而海德园的套简直连华润城润玺的零头都不够呢。所以，华润城润玺2的热销是必然的，但是积分可能要比海德园低一点，我估计可能会在20-40之间。
前海润峯府套住宅，比华润城润玺2少多套，比深铁懿府多90多套，两个盘价格很接近。但是润峯府的户型面积段比深铁懿府多10-30平，润峯府多多少少要贵2、3百万一套，门槛高一点。
估计，前海润峯府会需要积分，但是积分可能会比华润城润玺2要低一点。最大胆一点点的想法，或许二套家庭社保巨子是可能入围一点点的。仅是大胆猜想。
玖裕茗苑是西丽留仙洞、万科云城那边的盘，深中创新学校范围的。这个盘比较奇特，宿舍用地，有小面积的户型、3.9米层高，可以申请学位、比公寓更明确点。据说，单价会低一些。
不知道这个盘的贷款会怎样，如果贷款ok，估计大概率是好卖的。因为是宿舍用地，能否日光不好说，但是玖裕茗苑户型小带学位，好卖是肯定了。
再就是看碧海的榕江壹号院，罗湖的益田御龙天地，这两个盘是肯定好卖的。
榕江壹号院在泰华阳光海后面，规模跟松茂御龙湾差不多大，算是体量不错的新盘了。碧海板块的好处他都能核心地享有。网上爆料-平，价格估计跟宏发前程差不多，估计8万多点，总价基本万起跳到万。
市场热度比宏发前程那时候弱一些，榕江壹号院面积段也大一些、总价也贵一些，估计未必能日光。那就意味着二套家庭有机会了。从二套家庭的角度，这个盘适合改善呢。
益田御龙天地，以前的木头龙旧改项目，最早备受深圳人期待。因为他在罗湖的中心位置，带翠竹小学，显得很经典。但是，没想到这两年深圳西宫压过东宫，热度向西散。按目前罗湖备案价，御龙天地大概率备案9万左右，跟德弘天下、京基水贝价格差不多。
御龙天地位置和学校比京基水贝好，但是学校没德弘天下的深中突出。可是跟周边二手房还是存在明显的2-3的价格倒挂，这个就比较突出了。估计大概率好卖。
但是户型平米往上跳，导致总价会创罗湖新盘新高，所以估计不大可能去化超过80%。但是依然会是罗湖卖地最好的盘。
04实力列队，这些盘也都可以
我们之前拍过视频，掐指算过，深圳潜在能入市的千万级楼盘有10个以上，累计房源上万套。
但是，可能市场上有购房资格和资金的总购买力，就1万左右。被几个网红热点一消化，剩下的购买力有限。不少还会等着明后年前海、宝中的限价新房。
所以市场很承压。典型的“买房市场”来了，卖家、买家的心态掉了个个。
市场好起来时，其实多数主流楼盘都是涨，只是网红涨地更理所当然。但是网红抢不到，其他盘就没前景了吗？
市场平静时，其实是改善家庭、二套家庭最好的上车时机。最难能可贵，就是有地机会选房。左看看、右挑挑，选择楼层、朝向、户型，甚至选个楼王单位。这种机会不常有。
买个称心的，住得舒心。自住的改善房，住个起码十年八年以上，有机会住楼王谁不住？
所以，我觉得，其实从年底到明年春天，深圳豪宅市场真是置业者的春天，能选的好房子不少。
举个例子，这些盘都各有各的好：鸿荣源博誉府，中泰印邸，佳兆业红树湾，中洲滨海华府，晗山悦海城，天健天骄北庐，中熙玖玖颂阁，领航城领誉。
比如万上车南山成熟区的3房的中泰印邸，比如北站边的品质盘鸿荣源博誉府，比如福田中心区的又一选择佳兆业红树湾，比如宝安成熟区的中熙玖玖颂阁。
年，能追的星也就海德园、华润城5、润峯府了。追完，未来的顶流盘就不是那么扎堆了。持币逮狗的人们啊，你可以以VIP待遇悠哉选房时，这些盘都是你的选秀对象，选中好的楼层和朝向，增长一样很靠谱。
因为能点评的盘太多，以后有时间，挑重点，给大家一个盘一个盘详细介绍和比较！
——END——
爱住家原创文字，版权所有
图片来源：爱住家、百度、
咚咚找房等等
