这几天，号称当前楼市最严调控的“深圳”，又被发现调控*策里存在Bug。原本深圳7·15新*下，离婚追溯3年的规定，彻底堵死的假离婚买房的路。但是9月10日深圳市住建局回复不动产登记中心的一份复函显示，复婚或再婚家庭买房时不用再考虑双方离异前家庭拥有住房情况。这条消息在之后几日得到了官方确认。
也就是说，如果复婚或者再婚的话，不考虑双方离异之前的家庭套数，或者说不受“追溯3年”的影响。那么，过去经常出现的假结婚就成为了可能。
其实从很早的限购*策开始，结婚这件事情就又被赋予了新的“意义”。有人买房是为了结婚，有人结婚是为了买房，还有人结婚则是为了避税。虽然结婚这件事情的名义“成本”只有9块钱，但是结婚背后涉及到买房的成本和收益可远远不止9块钱。
金融学里有一个词生动地解释了房地产调控下的结婚——这个词叫“*策套利”。什么意思呢？就是不同结婚状态下，持有房屋以及房屋交易的成本是完全不同的，所以理性（或者只在乎经济结果）的市场参与者，就会在不同的结婚状态下切换，选择以对自己最有利的结婚状态，在对应的*策下参与市场交易。这中间节约的房屋交易成本，或者说赚出来的钱，就叫“*策套利”。
一方面是国人实在是太聪明，另一方面，当前的地产调控*策全部是建立在户口和婚姻登记这两个国内基础制度的基础之上。而且婚姻和户籍不一样，户籍管理比较严格，但是婚姻登记非常自由，所以在婚姻上面做的“*策套利”自然难以避免。
传统的假离婚和假结婚的方式多种多样，而且发生在我身边的就有不少。最典型的假离婚和假结婚有这么三种。
第一种就是和有购房资格的人假结婚，然后绕过限购*策购房。这背后的道理自然无需我多言。当办完贷款和过户之后，通过“闪电离婚”的方式完成房屋交易。
第二种就是为了多买一套房假离婚。比如北京家庭限购两套，把两套都留给夫妻中的一方，另一方“净身出户”，那么净身出户的另一方自然还可以再买。当然，现在这种*策下离完婚是有等待期的，我自己就知道身边不少朋友同事已经离了再等能买房，有的人则是再等合适的时机假离婚。
第三种就是为了避税假离婚。理由很简单，“满五唯一”的房子不用交个税。对于一线城市动辄几百万的房子，少交几十万甚至上百万的个税，这可是实打实的好处。把要交易的房子归到夫妻一方的名下，然后通过假离婚做成“满五唯一”，有的时候不仅是卖方自己的选择，精明的买方也会有这样的要求。
上面三种都是早已经明摆在台面上，大家都已经很清楚原因和做法了。至于调控*策对于婚姻和购房的影响，还有更深层的。比如说，购房的时候写一个人的房本还是两个人的房本，主贷款人选谁，要不要两个人作为共同贷款人，这些都是要在买房的时候就考虑的。
比如我一个比较精明的朋友，买房就只写妻子一方的名字，只用妻子作为贷款人。对此，他给的理由是，将来买二套或者换房的时候，可以通过假离婚，以他自己的名义再买房，这样还可以享受首套低利率、低首付资格。不得不佩服几年前买房就如此深谋远虑，实在是精明。
所以，只要户籍和婚姻登记作为限购*策的基础一日不变，要从源头上堵上假离婚和假结婚炒房、避税基本上是不可能的。因为结婚和离婚是自由的，但是房屋交易是受调控的。把自由的东西建立在调控之上是没问题的，但是把调控的东西建立在自由的东西之上，结果就只有“*策套利”。
要真正杜绝“*策套利”，办法只有“一刀切”，实现不同婚姻状态下的一碗水端平，但是这种办法不仅不近人情，而且大众也很难接受。
所以退一步的方法，就是增加“*策套利”的时间成本和风险，控制“*策套利”的规模。或者说，让市场参与者在不同*策状态之间切换的过渡期和观察期延长，或者让参与者面临的*策不确定性不断放大。如果真要走这一套路，监管的规则和实施细则，恐怕要成几何程度的放大复杂程度，才能堵上一点点的漏洞。