随着长沙房产市场*府管控越来越严格，近几年房票越来越难求，很多朋友花完房票后对房子不满意，想置换房产，但是二套房难求，达不到条件只能选择法拍，结果是往往是付出高于市场价多倍的价格，且利益也不一定能得到保障。其实除了法拍，我们还有一个更好办法可以选择：房产互换！
房产互换是房屋所有人或使用人之间，在相互自愿的基础上，采用等价或不等价加补偿的方式相互交换住房的行为。
下面我们整理了一些关于互换所需要知道的几个问题，希望可以更好地帮助大家少走弯路。
1互换要求
必须是同市区的房子，产权在手，且都不受*策影响。不能商业换住宅，房产类型必须一致；只能市区换市区，不能跨区域换，比如长沙县换望城是不可以的。
2互换税费
（1）契税缴差额，有的网点税务是固定的4%，有的可以按照首套来交，具体看网点要求。
（2）个税是看各自是否满五唯一来免或者缴2%全额。
（3）增值税互换前产权或契税票没有满2年必须交5.3%全额。
注意：每个区的税费不一样，长沙市区、望城、长沙县等不同行*区的税费不一样，具体需咨询当地办事处。
3互换后再出售条件及税费
互换后，再次出售看上手时间，交税按这个上手时间。
（1）契税全额，首套1%-1.5%（具体看购房面积），二套4%。
（2）个税2%全额
（3）增值税5.3%全额
注意：
互换后再出售，请控制好风险。
互换后再出售*策随时变动，请大家一定随时咨询专员。
4互换注意事项
（1）互换不能进“按揭抵押”，因为没有买卖合同，只有互换协议。
（2）土地性质是划拨土地，需要缴纳1%土地收益金。
（3）互换后份额不变，如果是A互换给B，AB不能改变份额。
（4）儿童互换，儿童是受法律保护的，如果房价价值万，只能换高于万的房价。
5案列分析
（1）AB相互看中了对方的房子，在不动产了解了需要办理手续的资料后，并得知不需要满4年就可以办理互换，于是约定了去不动产办理互换手续，进完窗后，窗口告知有1%土地收益金，并要他们去办理缴纳手续，税务告知有十几万的税费，当即双方就不愿意缴税，最终终止互换手续。
提示：划拨地进行互换，得房者需要交1%的土地收益金，如果产权未满2年，产权人需要交5.3%全额的增值税，个税方面如果未达到满五唯一，产权人需要交2%。
（2）AB约定办理互换手续，自行办理了按揭手续，找门店代办过户，在专员进窗时了解到是办理互换，并提醒客户不能按揭抵押，客户打电话问了银行，银行告知可以，专员再三提醒也还是办理了互换手续，出证后在不动产进抵押时被退件了，原来互换并没有买卖合同，只有互换协议。
提示：如果是双方需要办理贷款，请千万事先与按揭部门沟通。
6办理地点
房管部门直管公房之间的房屋互换，要到房屋所在地的房屋经管单位或房屋调换站申请，并办理手续;
单位自管公房之间的房屋互换，要向各自单位房管部门申请，办理手续，也可以委托房屋所在地的房屋调换站代为办理;
私房业主与公房住户之间的房屋互换，双方需先到房地产交易管理部门办理房屋产权交易过户手续，然后再办理使用权过户手续。
7办证程序
01需提交材料:
（1）互换双方房屋所有权证。
（2）双方本人身份证原件及复印件、私章。
（3）当事人因故不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证、私章。
（4）双方签订的房屋互换协议书。
02办事程序:
（1）互换双方本人凭房屋所有权证、身份证到办事窗口领取房地产兑换申请审批书。
（2）互换双方持填写后的兑换申请审批书及其它需提交材料送交办事窗口，经工作人员审核后，预约时间到房屋现场勘查评估。(现场勘查评估时互换双方本人须到场)
（3）工作人员内部作业。
（4）到财*局窗口交纳契税。
（5）领取房屋所有权证。
在长沙严格的限购环境下，出于改善等目的，房屋互换就成了最好的选择。
你，有没有心动呢？
附表一：
互换知识点附表二：
长沙市住宅互换税收*策一览表