作者:楼市天骄
济南楼市能如此稳定，得益于持续的限购限贷限售。
前两者都很熟悉了，限售这个*策其实对于抑制炒房行为，十分见效。在济南这种弱二线的省会城市，炒房客如意算盘打的叮当响，限售2年直接将房子，变成了真正的“不动产”。
根据年4月19日济南市下发的通知，当年4月20日起在限购区域购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可上市交易。这就是俗称的济南版“限售令”。
济南新房交付需要2年，办证之前需要一年左右（现在好很多），限售2年，如果你买了套新房，4-5年过去了，你要炒的房子，换了做法，改成炖了，想要快进快出的变成了，来了先别想走，让你做几年济南房东。
相比其他城市动辄3-5年的限售，济南2年限售力度不算最大，毕竟下证两年也是有高税的这个时间段卖房的人少。
算上限售的时间和资金成本，再牛的短期炒房客也会输给时间。
今天，我们一起来看看，解读触目惊心的利息成本，看完才真正理解“房住不炒”真谛！限售的威力，以及投资炒房没那么简单……如果有计算失误的地方，多多指正。
你前5年所还的房贷里，利息占73.9%
房产，有居住和金融两大属性。之前参考君从多个层面分析过居住属性，今天重点聊聊金融属性中的利息成本。
为让大家有直观感受，我们举例说明购房利息成本有多高！
不算不知道，一算吓一跳！
假设购置一套价值万的房产，首付万，贷款万，贷款时间30年，房贷取基准利率4.9%，还款方式为等额本息。经计算可得知：月供元，每年还款12.73万。假设银行利率30年不变，不提前还款，30年的还款总额为.12万，其中本金万，利息.12万。
从金融角度可以简单理解为：用万本金投资一件万的大宗商品，待3-5年房价水涨船高后卖出，增值收益减去利息成本即是利润。
房价未来是涨是跌，时间会告诉我们答案。长期来看，济南房价还是看涨，但将来会涨到多少，只有天知道。将来可能的增值收益只能估算，利息成本可以准确计算。
下面请看我们呕心沥血耗时一整天为大家精确计算的利息成本，就以贷款时间30年，房贷取基准利率4.9%，还款方式为等额本息，为例。
还贷前五年，每年还款12.73万元：
第1年还款中，利息为9.73万元，本金仅3.00万元。
还贷第2年，利息为9.58万元，本金3.15万元。
还贷第3年，利息为9.42万元，本金3.31万元。
还贷第4年，利息为9.25万元，本金3.47万元。
还贷第5年，利息为9.08万元，本金3.65万元。
合计，前5年共还款63.65万元，其中利息47.04万元，本金仅16.61万元。算下来，前5年所还房贷中73.9%还的是利息，本金仅占26.71%；前5年所还利息（63.65万）占到30年利息总数（.12万）25.8%。
按照济南目前限售*策，新房下证两年后才可以上市交易，考虑到多数新房均为期房，从买房到交付再到办证，大约需要2-3年的时间（当然有些项目很快，有的很慢）。
也就是说，从你投资某楼盘的那一刻，到你上市交易成功出售，在济南大约需要4-5年的时间。假设需要5年的时间，这期间你要偿还银行房贷63.65万，其中利息为47.04万，本金仅16.61万。
所以，房价可能会涨，也可能会跌，也可能有涨有跌，但是无论如何，这些利息都是你需要支付给银行的。
你前15年所还利息占30年利息总数的69.2%
继续算，还是按照每年还款12.73万元计算。
还款第6年，利息为8.90万，本金3.83万。
还款第7年，利息8.70万，本金4.03万。
还款第8年，利息8.50万，本金4.23万。
还款第9年，利息8.29万，本金4.44万。
还款第10年，利息8.07万，本金4.66万。
合计：前10年共还款.37万元，其中利息89.56万元，本金37.81万元。前10年所还房贷中70%还的是利息，本金仅占30%。
接近90万的利息，这份付出，这十年间这套房子能带给我们的收益是多少？我们为了这套房子付出的时间成本、财务成本又是多少？划算吗？房价又会涨多少？
其中的暗藏的坑，大概只有经历过的人能懂。当然再次出现在-的房价暴涨会解救很多投资客，但实际上济南房价何时才会想年那样凶猛，没人知道。
你猜猜这是X年的济南？
这套万的房子，贷款0万，其中三十年下来需要付万的总利息，真实的情况是，15年内的房贷还款，其中已还利息就是万，仅剩56万的利息，下一个15年慢慢还。
还款第11年，利息7.83万，本金4.90万。
还贷第12年，利息7.59万，本金5.14万。
还款第13年，利息7.33万，本金5.40万。
还款第14年，利息7.06万，本金5.67万。
还款第15年，利息6.77万，本金5.96万。
合计：前15年共还款.95万元，其中利息.06万元，本金64.89万元。前15年所还房贷中66%还的是利息，本金仅占34%；前15年所还利息（.06万元）占30年利息总数（.12万）的69.2%。
剩余15年的还款总额本金占大多数，利息只占小部分：本金.11万，利息56.06万。所以，大部分房贷利息，其实早已在前15年还完！
限购限贷限售很好的遏制了炒房
读懂触目惊心的利息成本，才真正理解“房住不炒”的真谛！
表面看似并不高的房贷利率（4.9%）背后，是触目惊心的利息成本。知晓这些数据，才真正理解“房住不炒”的真谛；知晓这些数据，才真正理解参考君一直提倡的“珍惜购房资格，能力范围内尽量一步到位”。
这一波漫长的调控，已经大大打击了炒房的利润空间。楼市里的炒房客作鸟兽散，很简单的道理，炒房不赚钱了，各回各家，各找各妈，手里的钱该干啥干啥。
问题的关键在于：很少有人真正按部就班30年才还清房贷，大多数会选择提前还款！很多购房者购置首套住房5-6年后会选择卖掉首套房，再购置改善住房。购房者在5-6年所还月供大部分是利息，本金占比很小！
换房成本真的很高：高首付、高利率、银行多次薅羊毛！也难怪有人说，这是三十年是在给银行打工，要不然银行人家也不会给你这么优惠的贷款利率。各取所求。
炒房就算了，长期来看保值可以考虑买房。
重要的事情说三遍！
你猜猜这是X年的济南？
最后，大家看到数据也不要太惊讶，还有一个很重要的点：通货膨胀。参考君儿时的万元户，抵得上现在的百万富翁；当今的百万富翁，几十年后可能就是千万富翁。通货膨胀期，很多老百姓选择买房来对抗通货膨胀。
个人观点，仅供参考。
全文结束。