甲房地产公司年10月与A企业签订一份合作开发协议。协议规定,甲房地产公司出资金,A企业出地,甲房地产公司在A企业拥有的土地上建造居民住宅楼9栋,建成后4栋住宅楼归A企业所有,建筑面积为平方米,建筑成本(不含税)为万元,其余5栋住宅楼的所有权归恒轩房地产公司所有。
问:甲房地产公司应如何确定计税销售额?
分析:
甲房地产公司与A企业发生了“以房换地”行为,甲房地产公司换出房屋销售额的确定分析如下:
(1)若甲房地产公司10月销售的同类房屋的平均价格为每平方米元(不含土地价值),那么换出的平方米房屋的含税销售额为万元(*0.4)。
(2)若甲房地产公司10月没有销售同类房屋,最近时期销售的同类房屋的平均价格为元(不含土地价值),那么换出的平方米房屋的含税销售额为万元(*0.38)。
(3)若甲房地产公司最近时期也没有销售同类房屋,则应核定换出房屋的计税价格。假定成本利润率为30%,含税销售额为万元[*(1+30%)]。
友情提示
上例中如果按照销售同类房屋的平均价格每平方米元计算,那么换出的平方米房屋的含税销售额为万元(*0.5),这里面包含了土地成本,显然加重了纳税人负担,实际征管中并非不存在这种可能。
例如,《福建省地方税务局关于合作建房中营业税计税依据确定问题的批复》(闽地税函[]号)规定:三明市立丰房地产开发公司以房换地,对其取得的收入(按全部房屋的销售收入)依“销售不动产”税目征收营业税。永安市燕南办事处南郊村以地换房后销售,对其取得的收入先按“转让无形资产”税目征收营业税,再按“销售不动产”税目征收营业税。
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