提问：曾叔老师！您好！投资二手房有什么买房秘籍？买二手房什么时候更能淘到优质性价比高的楼盘？
回答：你好，
专业的投资客跟业余小白一个重要区别就是能否快速的识别笋盘。因为找笋背后包含着大量的专业知识：
对板块的深入了解，对时机的判断，对市场需求的预判，跟房东中介的谈判能力，对资金链的把控…....
二手房分淡旺季：二手房的淡旺季成因，涉及到购房者、中介、房东三种角色。购房者：之前文章有写过，这里不过多阐述。中介：唯一能影响的是淡季。
房产中介、送快递、送外卖作为大城市吸纳基层劳动力的三大行业，绝大部分从业人员都是外地人。
外地人就要回家过年,因此春节前后一个月，就是淡季。中介跟进客户的时间很长,最少也得一个月。
如果中间隔一个过年，未知风险太大。可能客户想法变了，或者自己离职了，或者客户被抢了等。因此,过年前中介的工作积极性非常低,我们接到中介的骚扰的电话也很少。
房东：一个正常的二手房，如果低于市场价出售，只有两种可能。1.房东不了解真实市场价格。⒉.房东急卖房。几乎任何笋盘，都可以归因这两点。
1)对于纯投资的房东，一个现房楼盘,在两个时候放盘量最大:第一是刚交房的时候。投资客们等了一两年,终于拿到房子。客户可以正常看房。房主有获利回吐的需要。
第二是刚满2年免增值税的时候投资客甚至会提前几个月挂牌。这两个时候是供应的旺季,是我们可以慢慢选的时候。
但不见得是需求的旺季。因此,有机会。2)对于换房的房东,在他急需凑首付的时候。这种适合用在快速上涨期。
3)正常淡季，,尤其是年前。因资金链紧张而需要卖房的房东。一般都是企业老板，年底需要结款、发工资等。淘笋，归根结底就是逆市操作。掌握好时机，就成了一半。
提问：你好，曾叔，最近听说有33个新盘入市，不知道投资新房需要注意什么？
回答：你好，
投资一手新房应注意：
1、尽量不买精装修房。不保值，一年后折旧过半，并且装修风格不一定是市场接受的，以后不好卖出。
2、不买远郊楼盘，自己住不方便，难出租，不好卖。
3、第一次看房不下定，无论销售说的如何天花乱坠，给自己一点冷静的时间分析思考。
4、不正规的楼盘坚决不买，买房之前看清楚是否五证齐全。
5、积分制下需要茶水费的坚决不买，茶水费现象就是开放商营造出的短期供不应求的情况，场外中介搞出来的套路，交了之后开发商也不承认，大概率的被私吞。
提问：曾叔你好，市北高新地块后期看好吗？垃圾场规划是否有影响？
回答：你好，
市北高新看好的，区域长期没有新房供应，周围科技人才多，需求大。垃圾场有一定的影响，但随着科技的发展，未来的垃圾转运带来的影响会越来越小。
提问：曾叔！您好！坐标大连，现有一套30平米小*房，还有18万贷款。暂时打算留着给孩子上学用。现在孩子3岁。
我们在我单位附近租房子住。租金一个月，小房子月收入。手里现金90万，年利息收入6万3。老公大连户口，我内蒙户口。
现在我年薪15万，老公裸辞在学习，准备换工作。预计明年下半年开始有收入。我觉得大连没有什么发展前途，但是一线没购房资格也买不起。
思路是找长三角不限购不限贷的地方买个房子来保值，甚至将来有往南移动的打算。但是我和老公都奔四了，还担心往南不好找工作。
家里人都觉得往南离太远不懂行情，即使买了房子也不方便打理，但是我还是不甘心，觉得要获得更多机会，有更好发展要往经济更发达的地方去才行。
常州，常熟最近听朋友聊还不错，但是我也没有自己去考察的机会，即使去了也不一定能看出来啥。想问问我这个思路对吗？如果往南走有没有好的城市推荐。
回答：你好，
根据你的情况来看，我分别提2个思路：
1.买大连，解决自住问题加保值。投资一定是建立在有一个好的自住基础上的，大连虽说这几年发展不怎么样，但是自住加保值问题还是不大。
你的关键问题就是还没有一套自住房子，租房并非长久之计，而且年龄即将奔四，老公工作收入不确定，如果拿着所有积蓄去投资，
或者说举家去外地生活，这样的迁移成本和风险也是非常高的，毕竟年龄不小了。
所以简单来说，就是最好先解决自住买房问题，或者把小的*房出手去置换一套自住，再考虑去外地投资问题，这样人生的风险才更小。
2.买外地投资，大连继续租房。如果不想考虑自住问题，只想纯投资。我不建议你去买长三角不限购不限贷的城市，
因为即使有这样的城市，也没有投资价值，反而会入坑，毕竟越限购越有价值。
其次你说的常州、常熟这些能级低的城市也不要去买，毕竟你买房的目的是投资，就不能买三四线城市，起码也要买强二线城市或者地级市。
我推荐2个城市给你，目前也是价值洼地，长三角都市圈推荐苏州，大湾区推荐珠海，这2个城市今年上车的时机都很好。
具体投资价值高的板块，内部有分享。
提问：你好，曾叔，房子想退定金怎么退，二手房子，定金给房东了，3万块钱定金能要多少啊！怎么要。
回答：你好，
二手房如果签署了正式买卖合同，无故不买，定金不能退，如果只是签署了定金合同，那可以和卖家协商看看，但一般都是不退的，尤其如果通过中介，
还需要赔付中介费。二手房所谓定金，一般是，看中了房，但又一下子没来得及签合同，短期帮你锁定这个房子。
定金对应有合同，包括初步商定的房价，买卖双方，啥时候后续签合同，定金多少，双方责任是啥，什么情况下意向金不返还。
一般是买方不买了，或者没能按时走后续流程，比如，凑不够首付也不敢签合同。收取定金的合同是一个简易的合同，不是规范的购房合同，
但仍然可以作为有纠纷的时候的评判依据。卖家收了定金，他就不能再和其他买家签合同。
如果他在这段时间把房卖了，那他需要双倍返还你的意向金。但如果你不买了，定金也就被对方吃掉了，还需要看看合同关于违约如何签订的，有的需要双倍赔偿。
提问：你好，曾叔，新人首问：一直潜水，发现曾叔多次提到拆骨法，但是没有系统讲解过，您能否仔细讲讲？
回答：你好，
房子由各个属性构成，高楼层低楼层装修学区交通靠不靠马路等等。每个因素都增加或减少它的价值，定量分析每一个因素的价值这样的思路就叫拆骨法。
本质就是：做减法。扣除装修品牌学区赠送面积为代表的一些溢价项，最后得到的价格才是真实的单价，再判断是否值得。
具体仔细内容可参考内部分享。