一套普通的洋房，开发商先后卖给了两位素不相识的购房人。两位购房人为了自己能够拿到这套房屋，分别提起了诉讼。
三年左右的时间，一场又一场的官司，从一审、二审到再审，从执行异议、撤销权之诉，再到商品房买卖合同纠纷，两位购房人都在执著的争取属于自己的房屋。
最终，谁会成为这套房屋的主人？两位购房人的权益是否都能够得到保护？开发商错在哪里，究竟该如何赔偿购房人？
今天，我们把这个事情做一个全面复盘，并做一个客观的评价。
在复盘之前，为了便于读者理解，我们先把涉案房屋及各方当事人简单介绍一下。其中涉及到的姓名、房源等，都会用“某”字代替部分信息。
1、涉案房屋：普罗理想国1号院某号楼1单元6层01户，本文全部简称“房屋”。
2、郑州普罗房地产开发有限公司：系涉案房屋的开发商，本文全部简称“普罗地产公司”。
3、中牟普罗旺世新农村建设发展有限公司：本文全部简称“中牟普罗旺世公司”。鉴于普罗地产公司在诉讼中一直无法解释中牟普罗旺世公司的身份，我们根据该公司在房屋买卖过程中的表现，将其身份理解为，负责普罗理想国未取得预售证之前的销售认购工作。
4、陈某某：涉案房屋的最先购买人。
5、周某某：涉案房屋的另一位购买人。
01
陈某某与普罗之间的诉讼
这个事情要从6年前讲起。
年9月24日，购房人陈某某与中牟普罗旺世公司签订《委托认购协议》。协议载明，陈某某委托中牟普罗旺世公司购买普罗理想国1号院洋房某号楼东1单元6层01户住宅一套，即涉案的房屋，暂定面积平，房屋总价元，单价每平元；在该套商品房正式开盘后，陈某某在接到通知之日起七个工作日内签订正式商品房买卖合同。
年1月24日，普罗地产公司取得了普罗城（普罗理想国）1号院预售许可证，预售证号为（）牟房管预字第ZM号。
这里有一个问题，既然普罗地产公司是普罗理想国的开发商，那么为什么在未取得预售许可证之前，购房人需要先和中牟普罗旺世公司签订《委托认购协议》？这样的委托认购协议，是否合法有效？
对此问题，相关法院在判决书中是这样写的：普罗地产公司、中牟普罗旺世公司均不能解释中牟普罗旺世公司与陈某某签订《委托认购协议》时的身份，普罗地产公司又认可其保证中牟普罗旺世公司对外所签订的委托认购协议的实现，故《委托认购协议》的相应法律后果，应由普罗地产公司、中牟普罗旺世公司共同承担。
年1月13日，陈某某委托他人在普罗地产公司的《房屋签约确认单》签字，陈某某在已经支付购房保证金50万元基础上，付清了购房款元。
但很快，陈某某就发现《房屋签约确认单》显示的房号是6层西户，普罗地产公司开具的收据显示是号洋房，并非年9月24日所签的《委托认购协议》中约定的房屋。陈某某立即向普罗地产公司、中牟普罗旺世公司提出交涉，要求按照《委托认购协议》的约定履行，更正为6层东户房屋。
对于陈某某提出的给付东户的要求，普罗地产公司、中牟普罗旺世公司表示不同意，并声称陈某某年认购的房屋是西户，现在西户是号，所以只能给他号。
陈某某感觉自己受骗了，《委托认购协议》白纸黑字写的明明是房屋，怎么就变成了了呢？
年6月7日，陈某某在多次协商无果的情况下提起了诉讼，将郑州普罗公司、中牟普罗旺世公司一起告到了中牟县人民法院，要求继续履行年9月24日所签的《委托认购协议》，并按照协议约定支付房屋总价款10%的违约金元。
在中牟县人民法院的一审期间，陈某某惊奇的发现，在他与普罗地产公司签订《房屋签约确认单》并付清购房款的前一天，普罗地产公司与另一位购房人周某某签订了《商品房买卖合同》，将他购买的房屋以单价元、总价元卖给了周某某（这个价格和陈某某认购价元几乎一致），周某某也在签约当日支付了全部购房款。
在诉讼中，陈某某坚持自己购买的房屋是东户的说法，但普罗地产公司和中牟普罗旺世公司坚持认为是西户，其解释的理由是：陈某某年9月24日认购时的房号是从西往东排，所以其认购的号就是西户；后来，房管局预售系统中的房号是从东往西排，所以陈某某认购的西户就变成了号。
年8月10日，中牟县人民法院下达一审判决，认定陈某某购买的房屋是西户。陈某某败诉之后表示不服，随即提起上诉，郑州市中级人民法院于年9月6日立案，此案进入二审程序。
在二审期间，普罗地产公司将其与陈某某的诉讼情况主动告知了周某某，并通知周某某参加旁听，意为支持其针对陈某某的抗辩。
同样在二审期间，年10月22日，郑州市中级人民法院考虑到房屋存在争议，就责令普罗地产公司停止涉案号房屋的网签办理手续，否则要自行承担相应的法律后果。
但令人想不到的是，普罗地产公司竟然完全无视法院的责令，在年11月8日与周某某办理了房屋的商品房买卖合同网签手续，买卖合同的编号为ZMXXXX。
就在周某某办理网签后的第5天，也就是年11月13日，郑州市中级人民法院作出了二审判决。
郑州市中级人民法院认定：普罗地产公司、中牟普罗旺世公司提出预售系统的房号编排与委托认购时的房号编排不一致的解释，不符合常理，也缺乏相应依据；在销售房屋时，涉嫌以不明示的方式混淆01户、02户及东户、西户的指向，有违诚信原则。
据此，二审判决依法撤销了一审判决，支持了陈某某的诉讼请求，判令普罗地产公司、中牟普罗旺世公司继续履行与陈某某签订的房屋《委托认购协议》，并向陈某某支付违约金元。
二审判决生效之后，普罗地产公司、中牟普罗旺世公司表示不服，向河南省高级人民法院申请再审。年7月15日，再审申请被驳回。
二审判决出来之后，一切似乎已经尘埃落定，陈某某通过法律途径维护了自己的合法权益，证实自己购买的房屋就是东户。
由于普罗地产公司、中牟普罗旺世公司不积极履行义务，于是在年1月8日，陈某某向中牟县人民法院申请强制执行。
02
周某某与陈某某之间的诉讼
此时，一个新的问题来了。
普罗地产公司置法院责令于不顾，已经在二审期间和周某某就东户房屋办理了网签，但法院做出的二审判决认定东户房屋属于陈某某，法院执行局也向房管部门告知不得向周某某办理房屋的过户手续，那么周某某的合法权益又该如何保障？
接下来要讲的7场诉讼，让我们看到了周某某通过法律途径维护自己合法权益的执著。
早在陈某某起诉的二审期间，周某某向法院递交了要求作为第三人参加诉讼的申请，但未得到法庭准许。这是周某某为了争取到房屋的第一场诉讼。
年8月2日，也就是普罗地产公司、中牟普罗旺世公司申请再审被驳回的半个月后，周某某向郑州市中级人民法院提起了第三人撤销之诉，这次起诉的被告是陈某某、中牟普罗旺世公司、普罗地产公司，诉讼请求是撤销郑州市中级人民法院针对陈某某起诉一案作出的二审判决。这是周某某的第二场诉讼。
周某某在提起撤销之诉的同时，还针对陈某某的申请强制执行一案，向中牟县人民法院提出书面异议，请求中止将房屋过户给陈某某的程序。这是周某某的第三场诉讼。鉴于周某某已经提起了第三人撤销之诉，又依据同一事实和理由提出执行异议，不符合受理条件，周某某的执行异议申请被法院驳回。
周某某表示不服，向郑州市中级人民法院申请复议，这是周某某的第四场诉讼。年11月28日，复议申请被驳回。
此后不久，周某某提起的第三人撤销之诉也有了结果，郑州市中级人民法院作出了一审裁定。法院认定，周某某于年8月2日提起的第三人撤销之诉，已经超过六个月的除斥期间，故裁定驳回其起诉。
对于一审裁定，周某某依旧不服，遂向河南省高级人民法院提起上诉。河南省高级人民法院于年2月12日立案，进入二审程序。这是周某某的第五场诉讼。
年6月6日，河南省高级人民法院作出裁定，认定一审法院驳回起诉并无不当，故驳回了周某某的上诉，维持了一审裁定。
至此，周某某针对陈某某的诉讼，均以失败告终。
03
周某某与普罗之间的诉讼
官司一输再输，此时的周某某似乎陷入了困境，普罗地产公司也在思索，应该如何给周某某一个说法，毕竟周某某签了约，也付清了房款。
很快，仅仅几天之后的年6月17日，普罗地产公司向周某某发出《致周某某先生的购房协商函》。
这份《致周某某先生的购房协商函》主要是两点内容：第一，普罗地产公司提供其他房产供周某某选择；第二，普罗地产公司决定按照合同约定，赔偿周某某逾期交房损失元以及补偿款项元，以弥补周某某一年多来因诉讼争议造成的诸多不如意或者损失。
在笔者看来，这是一份迟到的协商函。因为，普罗地产公司申请再审被驳回之后，按说当时就应该与周某某开始协商退换房、赔偿一事，但这样的事情偏偏没有发生，而是出现了周某某通过案外人执行异议和第三人撤销之诉来对抗生效判决的情形，确实是不可理解。也因此，笔者一度怀疑，周某某的多场诉讼，有可能是和普罗地产公司有过沟通，双方为消除房屋的买卖合同履行障碍，都要穷尽全部法律途径，但最终未能如愿。
无论如何，这份协商函的出现，是维护周某某购房权益的峰回路转事件，围绕着房屋的纠纷，到此本应该划个句号的，却偏偏又出了意外。
这个意外的发生，偏偏又是和陈某某有关。
就在普罗地产公司发出《致周某某先生的购房协商函》后刚刚六天，也就是年6月23日，普罗地产公司、中牟普罗旺世公司、陈某某坐到了一起，三方达成了《执行和解协议》，协议内容一共5条，陈某某答应放弃房屋，向法院申请撤回强制执行，普罗地产公司另行提供房源出售给陈某某，陈某某已缴纳房款用于冲抵。
笔者猜想，普罗地产公司应该事先根本没想到这么顺利能达成《执行和解协议》，因此也会后悔6天前刚刚发出的《致周某某先生的购房协商函》。此后发生的一些事实，也印证了这个猜想。
因此，当普罗地产公司再次向周某某表示，能够向其交付房屋时，被周某某断然拒绝。此刻的周某某，在历经多次诉讼之后，已经不再像之前那样对房屋情有独钟，而是要求普罗地产公司按照《致周某某先生的购房协商函》，给予赔偿、补偿，并提供其他房源。
双方显然谈不到一起，谈不成就打官司。周某某以要求履行《致周某某先生的购房协商函》为由，再次到中牟县人民法院提起了诉讼，这次的被告只有一个，那就是普罗地产公司。这是周某某的第六场诉讼。
年2月9日，中牟县人民法院作出一审判决。中牟县人民法院认为，普罗地产公司与周某某已经就周某某的损失事宜达成合意，故普罗地产公司应当按照《致周某某先生的购房协商函》赔偿损失元及支付补偿款元；此外，因普罗地产公司与周某某年1月12日签订的商品房买卖合同（合同编号为ZMXXXX）未解除，合同备案手续未注销，且周某某愿意接受该房屋，故没有支持周某某要求提供其他房源的诉讼请求。
对于这样的判决结果，周某某显然是满意的。倘若陈某某和普罗地产公司履行了《执行和解协议》，陈某某放弃了房屋，这意味着周某某不仅可以通过商品房买卖合同拿到房屋，还拿到了大约37万元的赔（补）偿款。
但对于这样的判决结果，普罗地产公司显然是不认的，有一种“赔了夫人又折兵”的感受。
年3月10日，普罗地产公司向郑州市中级人民法院提起上诉，要求撤销一审判决作出的关于赔偿及补偿的内容，发回重审或者驳回周某某的诉讼请求。这次是周某某的第七场诉讼，与此前不同的是，这一次他是被上诉人，也是胜利方。
年3月19日，郑州市中级人民法院作出二审判决，驳回普罗地产公司的上诉请求，维持一审判决。
郑州市中级人民法院认定，《致周某某先生的购房协商函》已经生效，对周某某和普罗地产公司均具有法律效力；普罗地产公司后与陈某某达成和解协议，由陈某某放弃房屋，在此情况下不再履行协商函的内容，并出售为周某某的备选房源，行为有违诚实信用原则。
04
房屋纠纷引发的思考
一年多过去了，房屋究竟给了谁，笔者不得而知。因为陈某某在其与普罗地产公司、中牟普罗旺世公司达成《执行和解协议》后不久，于年7月6日向中牟县人民法院申请继续对普罗地产公司、中牟普罗旺世公司的强制执行。这意味着《执行和解协议》应该没有得到及时履行，那么就不排除房屋的归属仍存在变数。
如果陈某某最终没有放弃房屋，周某某就面临协商退款或者换房，甚至再次提起诉讼的可能；如果房屋最终给了周某某，前提是《执行和解协议》能够履行，但为何陈某某会申请恢复强制执行？
无论结局如何，对于本案，笔者有一些看法，不吐不快。
第一，案件带给普罗的警示
这一场旷日持久的房屋争夺战，起源于6层01户究竟是西户还是东户，这本来是一件再简单不过的事情，就不应该产生争议，却因为普罗工作人员的过错引发，普罗又没有能够拿出足够的诚意去及时化解矛盾，才导致事态扩大化。
因房屋的一房二卖引发的诉讼，无论其中的过程多么扣人心弦，但最终结果是，普罗在先输给陈某某之后，又输给了周某某，还累计赔偿损失超过53万元。
对于陈某某和周某某而言，无论最终有没有得到房屋，但毕竟法院判决支持了赔（补）偿款，也是对自己权益受侵害的弥补。
这里面，有一个细节值得注意。年1月12日，普罗将房屋以元的价格卖给周某某；次日，也就是年1月13日，对于认购协议写的是房屋，并且认购价格（元）和周某某购买价格几乎一模一样的陈某某，却是按每平低于东户约元的西户市场价、总价元，给陈某某办成了西户号房屋，还解释说陈某某认购的就是西户，这不是自欺欺人、耍小聪明吗？
笔者判断，普罗工作人员对于陈某某认购东户其实非常清楚。如果没有周某某前一日的购买，陈某某当天应该会以认购价签约东户的，后边也就不会再有西户、东户的纠纷。
无论是与周某某还是陈某某的诉讼，普罗不但赔钱败诉，还都被法院认定有违诚信，这一点比赔钱更应当引起重视，更需要普罗以及普罗当家人徐益明去认真反思。
第二，对案件的一点疑问
在周某某起诉普罗地产公司履行《致周某某先生的购房协商函》一案中，法院认为，普罗地产公司与周某某在年1月12日签订的房屋买卖合同还能够继续履行，在此前提下，法院仍判决普罗承担赔偿责任，笔者对于这一点不敢认同。
笔者认为，普罗出具《致周某某先生的购房协商函》的背景是：普罗和周某某已经穷尽了全部法律手段，普罗确定已经无法向周某某交付房屋，故拿出了调换房源并且给予赔偿的解决方案，以此想尽快给房屋纠纷画上句号。
因此，对于这一份购房协商函应当整体去看，调换房源和给予赔偿是不可分割的，普罗赔偿损失的前提是不再向周某某交付房屋。如果普罗仍要向周某某履行房屋的商品房买卖合同，普罗就按照买卖合同承担责任即可，这种情况下还让普罗按照购房协商函去赔偿损失，有所不妥。
当然，以上只是本人的一家之见，对于已经生效的法院判决，我们可以发表自己的看法，但必须严格执行。普罗在诉讼中也曾提出类似意见，但未能被采纳，不知道是否提起再审申请。
看待事情应当一分为二，过错方也可能会有委屈的时候，一码归一码。
第三，给普罗的一些建议
普罗已经有19年发展历史了，普罗理想国也走过了10个年头，这一路可圈可点之处颇多，成绩斐然，大盘的营造水平堪称一流。
但不可否认的是，普罗近两年暴露出来的问题也越来越多，无论是房屋的交付品质，还是对待媒体批评的态度，甚至于项目的营销推广，都多了一些浮躁，少了一些虚心。
以普罗理想国近期宣称的现房销售为例。
近两年的普罗理想国销售比较艰难，（准）现房存量惊人，普罗顺势把自己包装成现房销售也能理解，毕竟这样的去化速度，现在和未来也一定只能是现房销售。但不能理解的是，包装自己可以，没必要非去恶心同行。
普罗在宣称“理想国多年以来一直只卖现房”的同时，忍不住又加了一句“学不会无实物表演”，这里的“无实物表演”，无非就是暗指期房销售，“学不会”不就是说地产同行都在卖期房，就自己不卖期房，还把地产同行卖期房形容成“表演”。
凭心而论，这么多年以来，从普罗旺世，到龙之梦，再到理想国，普罗不但卖过期房，还多次干过无证销售，随便到网上搜搜也是一大堆普罗违规销售信息，本文提到的《委托认购协议》就是典型例子。
笔者就纳闷了，当你不得不开始卖现房的时候，就可以随意标榜自己、狂踩同行吗？
对业主也好，对同行也罢，多一些真诚，少一些套路，方能行稳致远，共勉之。