近来，三叔闲来无事，去翻阅了人民网的领导留言板。
不翻不知道，一翻吓一跳，竟然发现广州有不少盘存在无证销售的嫌疑。
令人惊讶的是，其中还包括一些被哄抢的红盘，这些盘胆敢顶风作案，没有预售证就敢卖。业主申请退款时，有盘还拒不退款。
不是明文规定未取得预售证的商品房项目，不得进行预售，不得向买受人收取或者变相收取诚意金、订金、定金等费用吗？
竟然对*策熟视无睹！这是怎么回事呢？
无证售卖乱象频发
没错，在人民网的领导留言板里，包括保利南沙天汇、实地常春藤、合生中央城、万科城市之光、时代天逸等红盘都存在无证销售的嫌疑。
12月1日，一则“实地常春藤无证销售，拒不退款”的留言，格外抢眼。
三叔浏览了一下，脉络大概如下：5期的5/6两栋未拿证就开售，无监管账号，业主们交完首付款只有收据，没有签订合同，要求退房、退款，开发商口头答应，并承诺了到账时间，结果食言了，说账上没钱，拒不退款。
12月18日，该业主再次留言。
在另外一则留言中，官方已经明确回复：实地锦藤花园项目5栋、6栋暂未达到预售条件。
在官方回复中，*埔区住建局介入调查，并多次约谈开发企业，近期搭建了沟通的平台，要求开发企业妥善处理与购房人之间的纠纷问题。
合生中央城也被投诉在未拿到预售证的情况下，制造多客户抢房气氛，促使客户缴纳诚意金。目前开发商各种以经济周转不开为由拖延退还诚意金。
12月23日，有业主投诉，今年3月底至4月初交了大概78万多首付款购买了保利南沙天汇A6.房，至今该盘还没取得预售证，只能协商退款，目前退款迟迟未到账。
三叔查询了阳光家缘，保利南沙天汇（备案名：保利天曦花园）A6栋今年12月24日才取得预售证。
在该业主购房时，保利南沙天汇确实没拿到预售证。
12月28日，万科城市之光（备案名：悦光花园）也被投诉E1-E8共计8栋均未达到预售证信息中地上4层的预售证取证要求，均已完成销售。
这事也有了官方认定。
12月2日，*浦区住房城乡建设局下达了行*处罚决定书，表示在7月23日申请商品房预售许可过程中，存在提供虚假材料取得E1、E2、E3、E8栋许可证。
最终处理结果是：责令停止预售，撤销E1、E2、E3栋和E8栋预售许可，处3万元罚款。
时代天逸也被投诉在去年12月未取得预售证的情况下，被诱导购买了4栋某单位，承诺5年内可退款，后因业主急需用钱，申请退款受阻。
南沙官方也给予答复，未取得预售证的情况下，预售时代天逸园项目4栋的商品房，今年7月16日已取得预售证，建议根据合同协商解决，如协商不成，可通过法律途径解决。
官方曾提醒风险，出手整治
其实早在4月，广州就查处一批房地产市场违法违规销售行为，其中就包括棠馨花园项目（即保利天汇），未拿证就预售，收取意向金（订金、首期款）等费用，结果被罚了元。
10月，融创·翔龙广府一号也被爆出无证销售，业主买房后等了7-8个月后，开发商迟迟不办理网签，因为没预售证，让业主换房，还需多支付一笔装修款。
最近富力新城也爆出了类似情况，今年5月，有业主买了*埔的富力新城的T2栋某单元，交了5万的预收款，但楼盘迟迟拿不了预售证，于是在9月3日发起了退款，今年11月15日，该业主收到了热线的回复，未签订认购合同的款项为诚意金，开发企业应尽快完成退款流程，将款项返还。但据说该业主现在还没收到款。
富力新城真的无预售证？
热线官方回复是暂未发现该项目存在无证销售的实质性证据。
蹊跷的是，三叔查询了一下阳光家缘，富力新城（备案名盈禧花园）T2栋取得预售证的时间为年12月24日。
针对无证预售乱象，10月，广州住建局和省住建局都发文提醒市民注意商品房交易风险。
其中，房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》，擅自销售商品房，并向购房者收取购房款、认筹金、定金、预订款等款项，就排在风险的第一条。
11月18日，广州市人民*府发布《广州市房屋交易监督管理办法》明确规定，未取得商品房预售许可证的商品房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得向买受人收取或者变相收取诚意金、订金、定金等费用（从年12月20日起执行）。
现在这样的情况少了吗？
最近三叔和同事们在踩盘过程中，其实还是发现个别楼盘在无预售证的情况，也有收取诚意金的嫌疑。
比如三元里某公寓盘，就可以先交1万诚意金，等拿到预售证开盘，可以享受1万抵5万的优惠。
天河某豪宅新盘销售人员也表示，“现在可预先登记认筹，登记需要交80万的诚意金（不是冻资）。
无证预售的背后
为何会出现无证销售的现象呢？
表面上看，是工程进度达不到拿证的条件，又或者网签备案价不接受*府指导意见而拿不到，背后还有更大的原因。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，类似无证销售，本质上都是因为房企营销压力大，所以营销的节奏非常混乱，基本上随时都在蓄客和收取购房款，也架空了相关的购房*策和制度。
“类似无证销售，也说明营销人员的营销纪律性不强，所以明显违法的操作。类似做法也使得交易的风险会放大。”
三叔发现，涉嫌无证销售的楼盘不少是资金紧张的房企。
7月，实地地产出现过商票兑付风波。实地回应已妥善解决了，公司运营没有受到影响，但债台高筑，三条红线全踩，依然压力重重。
富力日子也不好过，截至上半年，富力地产总负债达亿，还牵扯进实地商票兑付风波里。
时代、合生降负债的压力也不小。
截至年6月末，时代的总负债.03亿，资产负债率80.68%，还踩着一条红线；合生借款总额.45亿港元，还债压力不小。
购买无预售证房子，风险不小
购买无预售证房子风险有哪些呢？
三叔梳理了一下：
1、工程烂尾。无预售证意味着工程进度没有达到规定要求，如果购房者交了房款，楼盘因资金不足等问题而烂尾，容易钱房两空。
2、无预售证，意味着没有监管账户，购房者支付的资金得不到保护，购房风险增大了。
《广州市房屋交易监督管理办法》明确规定，房地产开发企业申请商品房预售许可证前，应当按照与银行、住房城乡建设主管部门签订的协议设立商品房预售款专用账户。房地产开发企业应当使用商品房预售款专用账户收存商品房预售款。
3、无预售证，意味着手续不全，导致后续无法网签，无法验收，甚至拿不到房产证。
由于无法网签，情况严重的话还会承受楼盘一房多卖的风险。所以选房时，一定要留意销售中心现场公示的证件是否齐全。
4、合同无效的风险。
广东达方律师事务所刘毅也表示，如果后期开发商办不了预售许可证，房子就没法买，也没法办理过户，风险不小。
如果由于开发商的原因，没有取得预售证，退款手续繁琐，周期较长，中途遇阻怎么办？
律师表示，要根据签订的合同和开发商，协商解决，如协商不成，要收集相关资料，包括合同、协议、收据、相关聊天记录，通过法律途径解决。