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墨垚
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小荆
笔者采取案例检索的方法，在聚法案例库中以“疫情”、“情势变更”、“不可抗力”、“违约责任”为关键词，检索出涉及疫情相关案件，案由分布在商品房预售合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、房屋买卖合同纠纷等。本文仅选取二手房买卖合同纠纷案例，通过整理分析各地法院在对疫情法律性质的认定，总结出了法院的倾向性的观点。
审判规则及参考案例
本文涉及的房屋买卖合同义务的履行期间均恰处于年初新冠疫情暴发期间，疫情爆发势必对于房屋买卖合同的履行产生一定影响。纠纷争议焦点多围绕疫情因素是否构成不可抗力，以及违约方的责任认定和违约金的调整问题。本文归纳十篇具有普遍特征的案件裁判规则并整理如下：
疫情因素的性质判定及裁判要点
情形一：房屋已满足过户条件，但受疫情影响出卖人迟延履行过户义务的，购房人能否以此为由主张解除房屋买卖合同？
裁判要点：在房屋买卖合同合法有效的前提下，双方当事人应当依约全面履行各自义务。房屋买卖合同中并未约定迟延办理房屋过户手续的合同解除情形的，购房人不得依约享有合同解除权。同时，由于受新冠疫情影响，给社会生产、生活及居民出行均带来一定的影响，出卖人领取案涉房屋的不动产权证虽有一定的迟延，但其故意迟延领取不动产权证并不能给其带来任何利益，故不宜认定卖房人存在迟延履行过户义务的主观恶意。对于出卖人逾期办理过户手续给购房人造成的损失，购房人可另行主张。
参考案号：（）豫民再号
情形二：受疫情影响，出卖人单方对履行房屋买卖合同义务的时间进行变更的，是否构成违约？是否应承担违约责任？
裁判要点：因疫情影响，双方对房屋买卖合同履行义务进行变更的，对于变更后签订正式合同、支付尾款时间以及过户时间等事项，双方应积极协商达成一致意见。在变更事项未取得购房人同意的情况下，出卖人提出解除合同的，应结合过错程度，认定其存在违约行为，并适用定金罚则。
参考案号：（）苏13民终号
情形三：房屋买卖合同约定：转移过户登记完毕后6个月不能办理完成银行贷款的，出卖人有权解除合同的，如何认定购房人的违约责任？
裁判要点：购房人虽积极办理贷款手续，但在提交贷款资料后，因买房人个人原因并叠加疫情因素，致使购房人无法如约支付尾款的，法院在判定买房人是否构成违约以及具体违约天数时，应综合考察购房人逾期支付尾款的日期以及疫情导致贷款期限可顺延的（不可抗力）天数，最终确定违约责任。
参考案号：（）黔01民终号
情形四：受疫情影响办税业务采取非必要，不进厅”的方式，减少现场办税业务，要求尽量选择“非接触”式途径办理，现场办税大厅的业务窗口、办理时间缩减，部分业务办理进展缓慢未能如期审核完毕，导致过户登记被驳回的，出卖人是否承担违约责任？
裁判要点：从合同履行过程进行全面审查，若出卖方对于合同约定的缴纳税费义务已经存在迟延履行的主观因素，再叠加税务部门审核需要一定时间的客观原因，共同造成购房人无法实现合同目的，出卖方应承担相应的违约责任。
参考案号：（）粤03民终号
情形五：涉港房屋买卖合同纠纷中，因疫情及香港和内地之间的隔离措施，导致涉港居民与内地居民在房屋买卖履行上存在客观障碍的，是否当然构成不可抗力？
裁判要点：需一方面审查房屋买卖合同签订时疫情是否已经存在，另外审查因涉港隔离措施是否导致房屋买卖合同目的根本无法实现。
参考案号：（）粤13民终3号
情形六：购房人换房的，能否主张受疫情影响因出售旧房进度缓慢，导致购买新房的履约义务发生迟延系不可抗力？
裁判要点：需审查购房人因疫情影响，其与案外人的房屋买卖合同迟延履行的情况，以及是否存在其他原因导致购房人迟延履行在后的房屋买卖合同。若即便没有疫情影响出售自己房屋的因素，仍无法按期履行在后的房屋买卖合同的，应当认定购房人构成违约。
参考案号：）粤03民终号
情形七：涉台房屋买卖合同纠纷中，因疫情因素影响本约合同的签订的，如何认定本约合同违约时间？
裁判要点：买卖双方在预约合同中约定正式签订房屋买卖合同的时点，受疫情爆发影响，双方同意合理延期的，法院在认定时应当结合当地疫情状态，以及地方卫健委发布的重大突发公共卫生事件响应级别，综合判定疫情以及疫情防控措施的宽严程度，对房屋买卖合同的正式签订是否达到无法克服的程度。若履行签订正式房屋买卖合同虽不便利，但仍可通过其他途径实现而一方未积极履行的，仍应承担违约责任。
参考案号：（）粤19民终号
情形八：购房人无法履行首付款支付义务的，能否以疫情因素予以抗辩？
裁判要点：购房人履行支付房款义务系金钱债务的履行，疫情本身不会必然导致金钱债务履行不能，不属于不可抗力。
参考案号：（）粤03民终号
情形九：在履行房屋买卖合同过程中，仅因疫情影响，导致未能及时履行房屋交易义务，导致买卖合同解除的，如何认定违约责任？
裁判要点：在双方均无恶意迟延履行合同义务的，仅因疫情及疫情防控措施导致无法办理房屋过户交易手续，属不可抗力，应免除双方的违约责任。
参考案号：（）辽01民终号
情形十：受疫情影响购房人迟延支付购房尾款，是否必然导致房屋买卖合同目的不能实现而解除，购房人是否必然构成违约？
裁判要点：购房人实际支付购房尾款的时间虽有延迟，但该迟延时间与年初我国受到新冠疫情的影响具有关联，该疫情系不可抗力，故该不可抗力，作为合同迟延履行的事由，可以减轻或者免除购房人的违约责任。购房人履行了全部购房款义务后，有权请求出卖人履行交付义务。
参考案号：（）云01民终号
涉疫情房屋买卖合同纠纷处理原则
1、
在买卖一方受疫情影响存在违约行为的情况下，是否承担违约责任应当综合一方是否存在自身客观原因、主观怠于履行、以及在叠加疫情因素后仍未采取积极补救措施等综合审查。
2、对于违约金的认定与调整：
(1）即行为可能导致的损失。包括已付购房款（定金）被占用期间的资金利息损失、涉案房屋溢价的可得利益损失、重置替代物所产生的费用增加损失。(2）违约金以补偿为主、惩罚为辅，约定违约金过高的调整标准应当综合考虑合同的履行情况、违约方的过错程度、守约方的过错因素等。
3、
受疫情影响确实无法实现合同目的，继续履行亦显失公平的，可据此解除合同；对于能够履行的应当积极采取补救措施，对履行时间、价款等事项进行充分协商，对于无法构成不可抗力的，可以适用情势变更原则。