来源：21世纪经济报道
3月1日，郑州发布《郑州市人民*府办公厅关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》（后简称《通知》），共涉及5部分19条内容，覆盖支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境等内容。
贝壳研究院高级分析师潘浩认为，需求端鼓励、供应端加速、企业端稳定、执行端规范是郑州新*的显著特点。
允许老年人投亲养老家庭新购一套房
《通知》部分*策内容一定程度上对限购、限贷*策有所放松。易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，郑州此次放松限购、限贷具有风向标意义。
在支持合理住房需求方面，除了推出类似其他城市发放大学生购房补贴外，《通知》在外来务工人员购房、老年人投亲养老购房、改善性住房方面有所突破。
具体来看，针对外来务工人员购房，《通知》规定外来务工人员在郑州缴纳住房公积金的，可按照郑州住房公积金缴存职工同等条件办理住房公积金提取业务，在郑州购买住房时，可按照郑州缴存职工同等条件申请住房公积金贷款。
针对老年人投亲养老购房，《通知》提出子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。
严跃进认为，该规定实际上就是放松了限购规定，“即老年人投靠家庭可以新购一套住房，这是无条件的，增加了此类家庭的可购房套数”。
首个取消“认房又认贷”的大城市
针对改善性住房，《通知》提出居民因家庭人口增加、收入条件改善等原因卖小买大、卖旧买新的，在家庭限购套数内可提供个人按揭、网签备案和不动产登记手续办理等方面便利。
郑州市住房保障和房地产管理局指出，支持合理住房需求相关*策，主要解决大学生、外来务工人员等无房新市民、青年人群体租房购房、赡养老人压力大问题，同时为家庭人口、收入增加的群体改善住房需求提供*策和服务方面的便利。
在加大信贷融资支持方面，《通知》明确要加大信贷融资支持，包括企业项目贷款支持、降低个人住房消费负担、推进信贷支持协作3项措施。
在降低个人住房消费负担方面，《通知》提出，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款*策。另外，《通知》还明确要引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。
广东省住房*策研究中心首席研究员李宇嘉认为，新*推出后，郑州首套房认定标准从“认房又认贷”转为“认房不认贷”，使得郑州成为热点城市中第一个取消“认房又认贷”的城市。
贝壳研究院也指出，郑州是首个取消“认房又认贷”的大城市，此举将实质性降低购房成本，激发改善换房需求释放，加快郑州市场筑底修复。
严跃进认为，该规定放松了郑州限贷标准，使得符合条件的家庭后续可以按首套比例购房，实际上也是降低了购房的首付比例。
郑州市住房保障和房地产管理局表示，加大信贷融资支持，主要解决企业资金流动不畅、施工进度慢、逾期交房问题，购房群众贷款发放慢、利息支付压力大问题。
潘浩表示，在郑州去年遭受疫情和水灾的双重影响下，房地产市场和企业也遭遇了较大的压力，新*出台有助于全面稳定市场、促进合理需求入市以及保障企业现金流稳定。
潘浩指出，《通知》关于合理购房需求的界定和支持方式都做出了明确的阐述，具有较强的可操作性。
严跃进认为，类似*策对于全国其他城市也有一定启发，基于信贷的流动性增加、资金成本降低，未来二套房*策有望更加宽松，市场交易数据也有进一步反弹的可能。对于全国其他城市来说，若是类似*策跟进，也可以带动房地产交易行情回暖，促进3月小阳春的到来。
潘浩预测，从年初开始，各城市楼市*策密集发布，*策发布正在从中低能级城市向中高能级城市过渡，全国房地产市场整体也处于筑底的过程中。预计楼市“小阳春”将有条件在多地出现。
供给方面也有利好
除了对需求方的利好外，在供给方面，郑州提出了稳定住宅用地供应节奏、完善房价和地价联动机制、严格落实房屋预售制度、加快项目开工、销售节奏等多项措施。
其中强调，在去化周期小于18个月时，适度增加住宅用地供应量；在去化周期大于18个月时，适度减少住宅用地供应量。土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价的20%，土地出让金可在成交后1年内实行分期缴纳。
同时，加快项目开工、销售节奏。精简建设项目审批程序，工程建设项目全流程审批时间控制在54天以内，实施科学精准的扬尘防控和疫情防控措施，增加有效施工天数。
郭毅认为，郑州的调整是基于市场库存和去化情况所做的动态调整，供需策略更加灵活，也能够切合市场的实际需要，从而使市场整体保持供求相对平衡，也是当前环境下能够促进房地产市场平稳健康发展的相对有效*策，是一个合理回归。
值得注意的是，《通知》还推出了对于企业的纾困措施。比如，定期组织银企对接，鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷，按照依法依规、风险可控、商业可持续的原则加大房地产企业并购贷款支持，有效缓解市场主体资金链运行压力。
前述机构均认为，这是今年来第一个系统性调整楼市*策的城市，*策力度更大，覆盖面更广，市场影响也会更明显。且作为一个二线城市，郑州发布这份文件，这对其他城市也有示范作用，利于提升市场预期。
“买房升值时代已过去”
国新办发布会透露楼市重大信号
来源丨21财闻汇（ID：jiayou21cbh）
作者丨张敏边万莉
编辑丨包芳鸣林虹江佩佩
3月2日，在国务院新闻办举行的新闻发布会上，中国银保监会主席郭树清指出，“去年以来房地产的泡沫化、货币化问题发生了根本性的扭转，楼市不像以前那么活跃了，但是住房还是需要的，特别是租赁住房，装修也还是需要的，做这方面的金融服务很有意义。现在房地产的价格做一些调整，需求方面结构产生一些变化，对金融业来说是一个好事，但是我们不希望调整得太剧烈，对经济影响得太大，还是要平稳地转换。”
建设银行董事长田国立表示，“从理财的角度来讲，租房也可以，因为现在大家不会总想着买了房以后能升值，那个时代已经过去了。即便升值，套现起来也都非常难。其实房地产不是一个特别理想的资产买卖，中国随着市场成熟化，依靠租赁这个时代肯定很快就会到来。”
今年近50城市出台楼市新*，调控“松”了
据不完全统计，今年以来，已有近50个城市出台了多项楼市*策，其中，“支持合理需求”成为当下楼市调控的主旋律。
这些措施对楼市的支持作用不可忽视。近期，以长三角、大湾区为代表的热点区域楼市出现一定升温，似乎意味着持续了6个月的低迷走势已经终结，且随着传统销售旺季的到来，市场继续反弹的动力仍在。
楼市*策尺度的松动，早在去年下半年就已出现。年10月，央行金融市场司司长邹澜在新闻发布会上透露，人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。此后，央行、银保监会等主管部门先后作出“促进房地产业健康发展”的相关表态。
去年年末，房地产信贷*策在执行中开始出现松动，房贷利率下降，放款周期缩短。这种情况一直延续到今年。
据贝壳研究院监测，今年2月，个城市主流首套、二套房贷利率平均环比下降9个基点，放款周期缩短12到38天不等。
地方*府对*策的调整，则主要集中在年。据不完全统计，今年已有近50个城市了出台*策，对市场进行松绑，*策主要集中在降低首付比例、放松落户限制、松绑公积金*策、发放购房补贴等四个方面，均为从需求端入手。
这些做法同样有迹可循。
去年末召开的中央经济工作会议指出，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。今年2月24日，国新办举行新闻发布会，住房和城乡建设部副部长倪虹表示，“保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求”。
对合理需求的支持，被认为是一项重要的*策导向。按照住建部部长王蒙徽的观点，我国仍然处于城市快速发展的阶段，住房的刚性需求比较旺盛。但去年以来，由于信贷等门槛偏高，需求的释放明显受阻。
因此，在频繁出台的“地方版”调控中，对需求的支持成为主要内容。
但值得注意的是，现有的“地方版”调控*策，主要利好以首套置业为主的刚性需求，对于改善性需求的刺激力度仍然不够。
直到郑州的*策出台，对改善性需求的支持正式提出。按照郑州的相关*策，“居民因家庭人口增加、收入条件改善等原因卖小买大、卖旧买新的，在家庭限购套数内可提供个人按揭、网签备案和不动产登记手续办理等方面便利。”同时，“认房不认贷”的做法，也被认为是改善性需求的重大利好。
中原地产研究院首席分析师张大伟将郑州称为“第一个降低改善需求贷款门槛的城市”。他向21世纪经济报道记者表示，从这个意义上说，多数城市松绑*策的空间仍然存在。未来将有越来越多的城市沿着这一路径，对刚需、改善性需求同时进行支持。
他认为，综合市场景气程度、房价等指标来看，至少有40个城市有这种潜力。
年楼市
调控的变与不变
多数分析人士仍然认为，郑州楼市新*或将产生示范效应。
IPG中国首席经济学家柏文喜向21世纪经济报道记者表示，郑州等城市的做法，或会引发其他城市的陆续跟进，财*压力较大的城市是出台类似松绑*策的优选城市。考虑到很多城市仍有复苏的潜力，这也是“逆周期调节的*策取向之下的必然举措”。
贝壳研究院也认为，长春、哈尔滨、石家庄、青岛、太原等景气指数较低的北方城市，“市场修复仍需要时间和*策支持”。
对需求的支持*策不断出台，说明楼市调控的主旋律在发生变化，但并不意味着调控的初衷出现调整。
在2月24日的新闻发布会上，住建部将“保持房地产市场平稳运行”列为今年的重点工作之一。
为此，住建部重申“房住不炒”的定位和“不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段”的原则，并强调，保持调控*策的连续性和稳定性，增强调控*策的精准性和协调性。
中信证券表示，坚持房住不炒的*策定力，容易被误解为“持续打压房地产市场”，但并非如此，真正的*策定力，是指推动房地产市场健康发展的定力，即持续开展逆周期调节的定力。该机构认为，当前房地产*策的主旋律，当是稳定市场，鼓励需求。
但以鼓励需求为名，试图突破“红线”的行为将受到限制。
张大伟表示，地方*府松绑楼市的冲动一直存在，但根据过去的经验，当*策松绑尺度过大时，通常会被要求收回，即出现“一日游”的现象。因此，对楼市松绑的举措，最终不会超出监管部门设定的框架。
对于此轮*策的效果，中信证券表示，年3月或是房地产市场销售的底部，市场基本面将在今年二季度之后逆转，开发企业投资信心也有望在二季度逐步恢复。