案情回顾
(一)买了查封房忧心忡忡
眼看着孩子要上小学，李明、王艳夫妇准备换房，除了考虑夫妻二人的工作单位距离外，在经济能力范围内，他们更想给孩子找个合适的学区房。经过多方咨询和无数次看房，二人终于选中了房山区明洋小区的一套二居室。
年11月29日，李明、王艳怀着兴奋和期待的心情与房主吕青芳通过中介公司签订了合同。房屋成交价格万元，42万元首付，96万元公积金贷款，这对于李明、王艳来说是可以承受的。合同签订当天，李明、王艳就向吕青芳交纳了5万元定金。
按照约定，下一个流程是进行房源核验和购房资格审核。合同约定吕青芳在年3月1日前向中介公司提交房源核验的材料，可是经查，交易房屋在年5月15日已被北京市朝阳区人民法院查封。中介公司将查封情况告知李明、王艳，这对二人来说犹如晴天霹雳，二人只好急切向中介公司寻求解决办法。
中介公司表示，查封的房屋是无法过户的，如果解除了查封还有继续交易的可能，但是查封房屋的买卖可能被法院认定为合同无效。现在的情况是吕青芳想卖，李明、王艳想买，可是不知如何逾越查封这条鸿沟，于是三方一起商量解决办法。
经过核实，吕青芳的房屋是因为被其亲属在另外案件中作为担保财产而被查封的，其并不知情，可是要解除查封需要90万元，显然李明、王艳是不同意先行垫付这90万元的，毕竟存在太大风险，约定的首付款只有42万元他们也没有能力拿出90万元现金，而吕青芳仍想卖房，于是和李明、王艳商量给她一段时间想办法解决查封事宜，李明、王艳夫妇同意了。
(二)解查封变抵押愿望难成
三个月过去了，可是查封仍然没有解除，李明、王艳决心通过诉讼维护权利。法院受理案件后，吕青芳表示自己已经在积极解决查封的事情，而且可能已经解决了。李明、王艳听后一阵欣喜，心想又可以继续买房了。
不料，经过法院查询，交易房屋确实已经在年6月2日解除了查封，可是又因借款于年6月3日被抵押给了案外人王奇，借款金额为万元。李明、王艳得知后再次失望。
针对现有情况，要想继续交易，只需解除抵押或者抵押权人同意带押过户即可，这对于李明、王艳来讲，着实困难，但毕竟还有些许希望。考虑到房款为万元，虽然自己只能拿出40多万元现金，但如果再想想办法凑够代吕青芳解押的钱，房屋还有继续交易的可能。
于是李明、王艳申请法院给予双方一定的调解期限，好想办法凑凑解押款。但更糟糕的是，经法院再次查询，交易房屋已于年7月18日出售给案外人林语，并于7月22日过户完毕。至此，李明、王艳换房愿望终落空。
原来，法律意识不足的的吕青芳为解除查封病急乱投医，找了小额贷款公司高利借贷解押款并且将交易房屋抵押，不仅如此，还与小额贷款公司人员签署了出售抵押房屋的授权委托书，并经过了公证。最终，小额贷款公司人员将交易房屋出售给他人并办理理过户，吕青芳并不知情，其无钱还款，对此也无能为力。
（三）换房落空无奈诉赔偿
就想买套房，一波三折，还是无望，李明、王艳的权利如何维护？
李明、王艳将诉讼请求变更为解除合同、退还定金、赔偿违约金及损失等。吕青芳辩称其并不存在违约行为，其在签订合同时并不知道房屋被查封，自己也是受害者，可以退定金，但不能赔偿李明、王艳违约金和损失。虽然双方均未对本案的房屋买卖合同效力提出异议，但是法院在审理合同类纠纷案件时，以须依职权对合同效力进行审查。而在审理过程中，关于因为交易房屋涉查封，买卖合同是否有效存在较大争议。最终，一审法院判决解除合同，吕青芳返还定金5万元、赔偿违约金27.6万元、赔偿损失5万元、评估费元。吕青芳不服提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
综上，本案主要有以下争议焦点:
(1)李明、王艳与吕青芳签订的房屋买卖合同是否有效？
(2)如果有效，合同应否解除？
(3)解除合同后违约责任如何承担？
本案涉及多个争议焦点，但合同效力是前提，由于本案事实发生在《民法典》施行前，故判断本案合同是否有效主要依据《合同法》(现已失效，下同)第五十二条关于合同无效的规定，具体应该如何适用呢？
法理分析
《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
(三)以合法形式掩盖非法目的；
(四)损害社会公共利益；
(五)违反法律、行*法规的强制性规定。”
本案合同显然不存在上述规定第一项至第四项的情形。关于第五项情形，《民法典》第一百五十三条第一款将其修正为“违反法律、行*法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”。至于本案合同是否适用上述第五项规定或《民法典》第一百五十三条规定，现进行如下分析。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》(现已失效)第十四条规定：“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定"是指效力性强制性规定。”《城市房地产管理法》第三十八条第二项规定，司法机关和行*机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。
根据本案查明事实，在吕青芳与李明、王艳签署房屋买卖合同时，交易房屋已被查封，属于《城市房地产管理法》第三十八条第二项规定的权利受限制房屋，不得转让。但该规定是否属于效力性强制性规定，是否可以依据《合同法》第五十二条第五项规定认定合同无效呢？
强制性规定包括效力性强制性规定与管理性强制性规定，而效力性强制性规定与管理性强制性规定如何定义与区分并无明确规定，在理论研究中也有多种意见。笔者认为，区分效力性强制性规定与管理性强制性规定，应当从立法目的、利益趋向、合同主体、经济秩序等多重因素考量。
通常认为，法律法规明确规定违反该强制性规定将导致合同无效的，应属效力性强制性规定；法律法规虽无明确规定违反该强制性规定将导致合同无效，但违反该规定如果合同继续有效将损害国家利益或社会公共利益的，也可认定为效力性强制性规定；法律法规未明确规定违反该强制性规定将导致合同无效，违反该规定如果合同继续有效并不会损害国家利益或社会公共利益，仅会损害当事人利益的，可认定为管理性强制性规定。在审判实践中，需要具体问题具体分析。
《城市房地产管理法》第三十八条第二项规定，司法机关和行*机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让，但未明确规定转让根据该项规定限制权利的房地产将导致合同无效。如果存在转让上述房地产的行为，签订合同本身并不会损害国家利益或社会公共利益，也并不当然导致合同无法履行，如果合同继续履行，同样并不当然会损害国家利益或社会公共利益，仅可能会损害当事人的利益，当事人也可以通过继续履行、解除合同或追究违约责任等方式来主张权利。综上，该项规定应当认定为管理性强制性规定。
具体到本案，虽然在买卖双方签订合同时交易房屋已被查封，但双方均不知情，没有主观恶意，也没有损害国家利益或社会公共利益，双方签订的合同并未违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方均应依约履行，如果不是出现抵押、一房二卖的情形，合同完全可以继续履行，且继续履行也并不会损害国家利益或社会公共利益。
综上，根据《合同法》第五十二条第五项与《民法典》第一百五十三条的文意，《民法典》增加了“该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”的规定，结合上述分析，可以看出《民法典》第一百五十三条的内容更加明确了并非所有强制性规定均导致民事法律行为无效，该规定与《合同法》第五十二条第五项的内容并不冲突，适用原则也一致。因此，关于本案合同效力的认定，《民法典》调整后，依然可以认定双方签订的合同并未违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。
知识拓展
(一)被查封房屋买卖合同效力认定的实践分歧
关于被查封房屋买卖合同的效力问题，在审判实践中存在不同观点，主要有以下三种意见。
1.合同无效
《城市房地产管理法》第三十八条第二项属于效力性强制性规定，被查封房屋的买卖合同违反法律法规的强制性规定，符合《民法典》第一百五十三条合同无效的情形。
房屋被查封是国家机关行使公权力的行为，被查封房屋被法律限制流通的规定，是维护社会公信力、司法公信力及法律尊严的体现。社会公共利益不应狭义地理解为社会经济利益，还包括社会公信力、司法公信力等内容。第三人申请法院查封，必定是基于维护自身的合法权益及对于经过法院查封的房屋具有稳定执行期待性的考虑，如果被查封的房屋不能被有效执行而使第三人权利落空，势必影响第三人的合法权益和第三人对于司法权威的信赖利益。所以应从源头上否定被查封房屋的买卖行为，一经交易，自始无效。
2.房屋查封前买卖有效、房屋查封后买卖无效
从维护司法的权威和强制措施的效力、简化纠纷处理方式的角度出发，根据强制措施和房屋买卖合同签订的时间先后顺序，区分情况分别处理。
如果强制措施在先，则出卖人处分房屋的权利受到限制，该房屋属于限制流通物，房屋买卖合同一般认定为无效。《城市房地产管理法》第三十八条第二项规定的立法目的就是保证被查封物品具有权利归属上的稳定性，禁止交易行为本身，如果在房屋权利受限制的情况下交易，将违反立法目的，破坏司法权威，侵犯第三人权益。
如果签订合同在先，则有权国家机关采取的强制措施不影响已经成立的房屋买卖合同的效力。首先，交易双方并没有交易限制流通物的故意，并不存在破坏社会公信力及司法公信力的行为。其次，交易过程中出现查封，在协调各方利益的前提下也可以解除查封、继续交易，在无法继续交易的情形下也可以解除合同，守约方可通过追究违约方的违约责任来实现权利救济。
3.合同有效
《城市房地产管理法》第三十八条第二项属于管理性强制性规定，被封房屋的买卖合同不符合《民法典》第以百五十三条合同无效的情形。被查封房屋只是交易房屋权利受限制，在解除限制之后是可以继续交易的，并不影响国家利益或社会公共利益，理应有效。综合分析上述三种意见，笔者倾向于合同有效。
《民法典》第二百一十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该条确立了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。房屋买卖合同是物权变动的原因，其基础法律关系是债权债务关系，房屋所有权转移是房屋买卖的结果。被查封的效果对能否进行物权变动产生直接影响，但是合同行为本身仅是原因，是否查封并不影响合同本身的效力。
综合上述关于《城市房地产管理法》第三十八条第二项属于管理性强制性规定的论述，笔者认为，关于被查封房屋的买卖合同应认定为有效。如此即符合社会利益与公平原则，也有利于维护交易的稳定性与安全性，至于合同的履行应视情况而定。
(二)合同有效情况下的履行情况分析
房屋买卖合同的履行关键在于价款的给付、房屋的交付与过户，被查封房屋买卖合同的履行必然面临一些客观障碍，在实践中存在继续履行和无法继续履行两种情况。
1.合同继续履行
查封并不改变房屋的所有权属性，只是对其权利行使加以限制而已。在相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让或者解除查封措施的情况下，合同可以继续履行。同时，如果在履行过程中，任何一方有违约行为，应当追究违约责任。
2.合同无法继续履行
虽然合同有效，但是在履行过程中仍然存在多种可能导致合同无法继续履行的情况。
第一，在一审法庭辩论终结前查封仍未解除，导致无法办理过户，构成客观上履行不能。此时买方按照约定或者法定事由享有单方解除权，可以要求解除合同，同时要求卖方承担违约责任。
第二，解除查封后，房屋存在抵押，双方均无力解押导致合同无法继续履行。此时应当根据双方合同约定，分析无法解押的过错方，根据实际情况追究违约方责任。本案即存在解封后又抵押的情况，按照双方约定，过错方为吕青芳，因此李明、王艳有权要求吕青芳承担违约责任。
第三，解除查封后，房屋又被卖与第三人，导致合同无法继续履行。一房二卖，明显是卖方过错，买方可以要求解除合同并要求卖方承担违约责任。本案即属于此种情况，李明、王艳有权要求解除合同并要求吕青芳承担违约责任。那么，违约责任应当如何承担呢？法院经审理判决解除合同，并判决吕青芳退定金、给付违约金、赔偿房屋差价损失等，以此弥补李明、王艳因吕青芳违约遭受的损失，从而实现法律的正义与公平。
第四，解除查封后，发现卖方无权处分，权利人或者房屋的共有权人不同意出卖房屋，导致合同无法继续履行。如果经审查，权利人或者房屋的共有权人确实不知晓且不同意出卖房屋，那么房屋过户即存在障碍，合同无法继续履行，买方只能要求卖方承担违约责任。
第五，解除查封后，合同又因不可抗力或情势变更导致无法继续履行。近年来，各地纷纷出台各种房屋限购*策，对房屋买卖合同的履行产生巨大影响，符合情势变更情形，应当依据合同约定和法律规定处理。
除上述情形外，还有合同一方当事人违约达到合同约定的解除条件、交易房屋因房屋性质问题无法过户等情形，导致合同无法继续履行，均需根据具体情况具体处理。
普法提示
近年来，随着我国房地产行业的不断发展，存量房交易市场也在逐渐趋于成熟。但鉴于存量房种类较多、房地产中介机构经营行为不规范、交易双方风险防控意识不强等原因，存量房交易仍然存在程序复杂、风险大的问题。下面主要针对本案涉及的交易风险作如下提示。
(一)选择正规中介公司
买卖双方均应主动选择正规的中介公司，通过更加规范的合同款约束双方的交易过程，可以降低交易中经常出现的虚假房源、虚假房主等很多风险，也能在对方违约时更好地维护自身权利。即使中介公司存在过错，给买卖双方造成了损失，中介公司也具有更强的赔偿能力。本案中，双方合同关于合同价款支付、合同解除及违约责任的确定均约定明确，因此在李明、王艳买房不成时，还可以依据合同约定行使单方解除权，要求解除合同，也可以依据合同约定要求吕青芳赔偿违约金，以及因吕青芳违约给其造成的房屋差价等损失，在经济上基本得到了相应补偿。
(二)买方在签订合同后应及时办理预告登记
《民法典》第二百二十一条第一款规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。依据该规定，一旦办理了预告登记，未经过买方同意，卖方就无法再设定抵押，也无法再另行处分房屋，大大降低了卖方恶意损害买受人利益的风险。
(三)履行过程中发现房屋被查封买方可提出执行异议
在合同履行期间，发现交易房屋被查封，买方可以向查封法院提出执行异议。经审查，异议成立的，法院将对查封予以解除，异议不成立的，予以驳回。
(四)发现房屋被查封后及时了解情况
买方在履行合同过程中发现交易房屋被查封，如果想继续履行合同，应当要求卖方配合了解被查封情况，也可以申请法院查询并提供相关信息。在充分了解查封原因、涉案金额等情况下，如果坚持履行合同，也可以积极与查封机关沟通，寻求解除查封的方案，确保房屋符合继续交易的条件。
(五)随时取证，及时维权
在买卖合同过程中，双方均应随时保存对自己有利的证据，包括通话录音、短信及