大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为提问精选：
1、提问：京爷您好，说一下我们家的情况，大兴黄村76平顶层老破旧（96年的房子），石景山西黄村三居室目前自住，因为没有北京户口，考虑积分落户需要职住加分，看过您的文章，准备尽快出手黄村的老房子，现在需要置换成非城六区的房子，房子希望能保值增值，跑赢大盘，因为一直住在西边，看了门头沟的房子，梧桐苑小三居90多平总价万，丽景长安80多总价，绿城西山燕庐80多平几乎全新需要20的税，门头沟置业您觉得怎么样？未来好出手吗？
回答：你好，门头沟是一个比较冷的板块，买这里的人群主要都是为了环境好点儿，因此买来养老的人不少。但是这类生态型的板块，没什么产业，内生人口又没多少，往往升值性比较一般，二手房流动性也较差。我经常接触到一些粉丝，想把门头沟的房子置换到城里，但并不是太好卖，很是头疼。北京买房，可能不一定非得要买升值性最高的，但一定要保证流动性好的，这样你未来换房时才能保证卖得出、卖好价。事实上，京爷接触了很多粉丝换房，大都是从郊区逃离，并置换到城里，但只有少数的郊区房产好卖。详见星球资料《北京置换者，正在逃离这些板块》
2、提问：京爷您好，家里有套枣园尚城的一居室，目前手里有现金，考虑用stsd买个的房子，之前想着考虑海淀慈寿寺附近老公房，但因去年到现在涨了，已经够不上，收入年入50+，想请京爷给点建议。第一个，攒攒钱，后年再买，还是考虑慈寿寺老公房；第二个，卖掉枣园，首付多，买个~的房。现在还无娃，是否考虑学区？京爷有哪些建议的地段？谢谢
回答：你好，枣园尚城板块还是相对差了一些，自住可以，但升值性还是受限，我建议可以在合适的时机出掉。如果是万，在海淀慈寿寺附近买不到什么房子，我建议要么等等首付资金积累，然后再上车；要么就把手头的房子卖了，再上车。这一波行情中，海淀是因为学区而起，但当前学区房氛围趋凉，因此有可能市场会有些转变，不妨观望一下。目前没有小孩，不一定要考虑学校的事情。可以寻找慈寿寺附近环境好，管理好，学区溢价低的小区，比如恩济里小区，按照这个思路寻找就是了。详见星球内部资料《北京海淀老小区选小区逻辑与推荐小区汇总》
3、提问：之前看的广外三居比三月份涨了了，刚需自住但是不着急。关键是还没什么房，最近出了一套，业主心气高挂的很高，这两天可能稍微回落了一点，这个时候该观望等一两个月吗，担心会站岗
回答：你好，学区是未来重点打压的对象，虽然广外相对安全，但是会受到整体氛围影响，有变凉的概率。而且现在也没什么好房子，大概率都是一些歪瓜裂枣，买来性价比不高，如果不是很着急，建议观望一下，至少能有更多的选择。我建议有学区房溢价的区域，都可以适当观望。详见星球内部资料《北京楼市监测》