在国内，房龄对房屋价值的影响，是远远超过欧美发达国家的。在美、英等国家，五六十年房龄的房子比比皆是，甚至上百年房龄的房子都有在交易的。
我们国家房地产起步很晚，建国后的二三十年间，修建的住宅很少，且多以低矮的砖混结构住房为主，常见于一二线大城市的传统老城区。
而老房子更多的是以八十年代之后修建的为主，典型如工人新村、某某宿舍等之类的五六层的楼房。
三十年楼龄左右的这些老房子，目前市面上仍在交易的，主要有两种，一种是带优质学区的老旧房子，另一种是真正的老破小。
随着大城市旧城改造行动，老房子的外立面还是得到了一定提升，只是内部水电设施面临日益老化。
总体而言，房龄对这些老房子的影响，已经充分体现在了当前的售价上，房龄继续增加对房产价值的影响边际递减。
也就是说，三十年房龄，跟三十五年房龄相比，基本不受建成时间的影响。
房龄真正对房价构成杀伤力的，主要是那些年左右修建的老大楼，特别是第一代高层住宅，高容积率，低绿化率、高梯户比是这类房子的典型特征。
且建筑工艺和材料上的差距，户型设计方面的过时，物业水平的相对低下，使这类房子快速折旧。
一方面是房子建筑的老化，另一方面来自物业维护、居住群体的变迁等影响，使这类楼盘不可避免地走向没落。
就目前来讲，10年和20年房龄是房子地两个分水岭。但这个时间只是一个笼统地数字。毕竟，没有理由证明8、9年房龄地房子与11、12年的房子有明显价值差异。
除了楼盘自身品质之外，还有一个重要因素便是物业维护。
没有好的物业管理，建成时品质再高地楼盘，也会快速变旧。相反，有一个好物业加持，即便历经一二十年风雨，小区仍能媲美五年内次新楼盘。
比如在重庆，龙湖的水晶郦城，春森彼岸等一批十几年房龄的楼盘，在今天，品质依旧能打。
楼龄对房产价值的影响，具体还因城市不同而有所差异。一般来讲，一线城市对楼龄的容忍度要远高于二三线城市。
一方面，因为一线城市的住宅革新换代要更早。比如上海，年以后新建的楼盘，已经是以板楼为主，而同时期的一些二三线城市还在以塔楼为主。
在一线城市，10-15年楼龄以内的房子，都可以叫作次新，而在二三线城市，10年楼龄的房子，已经不太会被当成次新了。
另一方面，一线城市已经早早进入存量房市场。新房供应紧缺，人们对二手房的接受度更高。
而且，在高昂的房价面前，在新房供应有限的市场中，老破小住宅也不缺乏大量买家。
而在二三线城市，如非因为学区需求，或者单纯为了绝对的低价，老破小房子很难有流动性。
如果一定要用数字来衡量房龄对房屋价值的影响，根据市场经验，那么一个比较粗略的公式是：房龄每增加一年，折旧1个百分点。
即可以认为，一个二十年房龄的楼盘，从折旧方面来讲，要比同区位的次新楼盘低15%-20%。但这里的折旧曲线，并不是一条线性的关系。
比如，6年楼龄的房子，跟3年楼龄的房子，几乎没有任何折价。当然，这只是一个大概的参照，具体还跟楼盘的实际品相和户型结构、小区环境有关。
说到这里，不难发现，持有一套房子，要想最终升值获利，折旧是一个不可避免地挑战。
增值金额折旧+利息成本-租金收益（如果有），便是一项有利可图的生意。
为什么五年左右的次新最抢手呢，因为买家最多，是投资和自住的最爱。
投资的，持有几年后，仍可以按次新房卖出，自住的，被崭新、优美的小区环境吸引。
一个楼盘，最黄金的年龄，就是5-7年之间。
刚交付的前几年，小区绿化仍处于一个养护和成长期。且入住率低，处在一个集中装修期。
五年左右，植物长成，树木成荫，入住率缓慢爬坡，居住人口密度适中，也便于维护和保持。
再过几年之后，入住率达到高峰，物业服务水平也会呈现下降趋势（因为物业费很难变化，仍为多年前的标准，物业为了盈利空间，肯定会缩减各项维护支出）。
外墙脱落、草坪裸漏、喷泉水池干涸、木制廊桥腐烂、树木长期无人修剪等等类似情况，逐渐暴露出来。此后，对于品质而言，便是没有回头的下坡路了。
而且，按照每十年更新一代住宅产品的节奏，十年楼龄之后，新一代住宅问世，新增的购房需求，更愿意去为新一代的产品埋单。
对于上一代的产品，想要获得超额涨幅，已经十分困难。
因此，要想保持价值优势，一般而言，最晚在房龄十年左右，就应考虑置换了。
而对于本身购买的就是十几年的老房子，又以纯自住为目的，且没有能力去折腾换房的，那就安心继续居住吧。
毕竟，这时候，房龄对房产价值的折损，已经进入低功率时期了。
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