十月刚刚开始，楼市就接连迎来好消息：降息、减税！
马上有专家解读：这次楼市政策优化，有助于市场预期修复。
但真的会像专家说的那么美好吗？
降息方面，首先对部分房价下降的城市允许它自主决定在年底前首套住房贷款利率下限；自年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。
减税方面，在年10月1日至年12月31日期间，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税。
然后地产人的朋友圈就像地震了一样，全部是转发这些政策利好消息。
你要知道9月南京楼市是真的难，根据南京网上房地产数据显示，南京楼市9月新房认购套，环比上月（套）小幅微涨2.6%；成交套，环比8月（套）明显减少，环比跌幅约16%。同比去年（套）下跌了约23%。
九月市场这样的表现，让原本想打个翻身仗的开发商都沉默了。
九月成交这么惨，十月应该怎么办？
这个时候出台的三个楼市利好政策给地产人一片希望，因为十月南京楼市有救了。
那么南京楼市真有救了吗？
首先来说自主决定首套住房贷款利率下限这个利好，根据官方文件，这次政策是给在年6-8月间新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。
我查了资料6到8月份南京新房不论是环比还是同比新房价格都是连续上涨的，根据我们对于政策的理解，南京这次肯定是享受不了的这样的利好政策。
可以说可能全国绝大多数的城市都会下调，但南京肯定不在此列！
再说说公积金利率下调，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15%。我给大家算算你买房能省多少钱？
原来首套房用公积金贷50万，月还款元。夫妻贷款万，月还款元。
公积金利率下调之后，用首套房公积金利率3.1%计算一下。
首套房公积金贷50万，月还款元。夫妻贷款万，月还款元。
买房人肯定能省一点，但是省得非常有限。
单身一个月省了41元的房贷；夫妻省了82元！
一个月能给自己省出两顿饭钱，这对于月供上万的买房人来说，帮助真的很大吗？
最后再说说一年内居民换房退税政策。
这不是一个新的政策，之前南京也曾施行过。而今年在南京都市圈也有城市早早就拿出了买房补贴的工具，但是效果只能说差强人意吧！
此番政策目的很明确，就是想让二手房流通起来，但是有人知道南京很多地方的房价已经跌回三年前，甚至5年前了。
如果你几年前买入的价格和当前价格差不多，再算上当时买房的费用和这些年的银行利息，你肯定是亏钱的！
这个时候有政策说一年内换房退你个税，你会换吗？
南京二手房之所以挂牌量多、成交量少的原因是卖家不想亏本卖！
虽然当前的房贷利率真的很低，但我还是要说这就是一个蜜罐陷阱。你闻得很香，但就是吃不到，如果你想去吃就得搬家，搬家的成本可能比房贷利率带给你的优惠更大。
如果真的想让买房人减负，为何不给当前背负房贷的买房人降利率？
二手房流通不畅的罪魁祸首是房价跌了。尤其是这3到5年的买房人受到的影响最深，你让这波买了房亏本的人去置换真的是个大胆想法。
就像是刚刚涨出7、8公分的韭菜还没有到成熟期，就想去割了它！
我身边有几个朋友也准备换房，但说实在的他们前几年的入手价格比较高，当下的房价又不是很理想，所以他们挂牌价格比较高，也不是急于出售，但如果有人能给到差不多价格，可卖可不卖！
南京楼市的难点和堵点，不是给个换房退税就能解决的！这个时候如果想刺激二手房的流通必须要解除限售政策。当卖房没有限制了，买房人才敢入场，谁也不想当定期的韭菜随意被收割！