年，对于商票圈企业，简直就是噩梦一场，由于恒大事件暴雷后，其他房产企业也出现商票大面积逾期，中南建设、金科地产，南京世茂，融创西南，成都世茂等企业，均登上逾期名单中。多家房企票据逾期，“以票换房”对房产企业和持票企业均是化解流动性风险时考虑的重要举措，不失为一种“双赢政策”.例如帝欧家居在深交所互动易平台回答投资者称，其与恒大达成万已逾期应收票据“抵房”解决方案。三棵树已对抵债房产签署了房屋认购协议书，但是否签署正式购房合同和办理网签备案手续，还不确定。
最近总是有电话咨询我们，用逾期商票是否可以抵房，协议如何签，该注意哪些法律问题，如果抵房没有履行该怎么办，小编也咨询了我们律师，律师觉得“商票折抵房产”存在诸多法律风险，按照我们以往处理的案件中，持票人都拿到了《商品房认购书》，但是要签订正式网签合同时，置换房产的企业，以各种理由推脱，导致持票人丧失了对前手票据追索的权利。所谓白白忙活，空欢喜一场。小编收集了一些案件资料，供大家参考，也希望持票企业能早日摆脱困境。
一“以票换房”涉及法律主体
以票换房，顾名思义就是以逾期商业承兑汇票，冲抵购房款的一种模式，从法律角度来讲，完全符合民商事意思自治原则，涉及的法律主体有出票人，持票人以及房地产开发公司，出票公司和房产开发公司一定均要同意后，“以票换房”才能顺利进行。一般我们代理的案子，均是出票人和房产开发公司是关联公司，少数也存在关联债务公司。
二“以票换房”涉及票据文件以及注意事项
1“以票折抵商品房协议书”持票人、房产开发公司签订，证明房产开发公司同意持票人购房，以票面金额支付房款。协议内容一定明确票号，涉及金额，冲抵几套房产以及位置。
2“结清证明书”出票人出具，证明出票人在商票网银系统操作已完成,并由房产开发公司将商票收回。双方之间票据法律关系解除.
3“承诺函”出票人出具，承认以上“以票换房”事实，并承诺如果持票人未取得房产，出票人应赔偿相应的损失。损失的范围应具体，明确。
4“签字确认单”或者”签呈报批单“出票人出具，集团企业内部均会设置一些抵购房款的流程，就是签核流程，一般由法务、财务、营销负责人以及董事长审核，最终签字。这个证据很重要，持票人一定保留该份证据.
“结清证明”，一旦签订，持票人是否丧失了票据追索权？根据以往的判例，票据状态是“票据已结清“但是出票人未支付相应对价，持票人可以根据《票据法》第六十一条规定：汇票到期被拒绝付款的，持票人可以对背书人、出票人以及汇票的其他债务人行使追索权。持票人可以将所有背书前手及出票人作为被告，行使票据追索权.
三“以票换房”涉及房产文件以及注意事项
1双方签署《房屋认购合同》，认购书明确约定房屋价格、位置、数额、办理合同备案的时间、出卖人责任、付款方式等。只有这样,司法才会认定《房屋认购合同》从预约转化为本约，视为商品房买卖合同,该合同就合法有效。对于房产开发公司出售房产是否有优惠政策，还是要多了解一下。“抵房解决”则是恒大近期来较为常用的“偿债”手段，年9月中旬时，恒大在《恒大财富投资产品兑付方案》中，就曾给出“实物资产兑现”的思路，并给与以票低房给予很大优惠折扣。
2《商品房买卖合同》签订和备案的完成，就基本完成“以票换房”的手续，一定要及时签订合同且备案，备案是最重要的，防止房产开发商一房多卖，一房多抵的行为，直至持票人取得期房所有权。在此交易过程中，地方城建局或者政府可能为了保护购房者、建筑承包企业的权益，强制出函要求开发商解除“以票换房”的认购协议，更匪夷所思的是开发商以不可抗力的解约条款，弄得持票人哭笑不得。所以签订协议时，明确不可抗力的范围就显得格外重要。
在协商“以票换房“的过程中，一定确认开发商是否有《商品房预售许可证》，许可证是商品房进行合法交易的基础，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》（以下简称《解释》）第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人签订商品房预售许可合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证的可以认定为有效。并对所抵的房屋所有权状态要尽职调查，包括产权调查或要求房产开发公司提供产调报告，确认标的商品房不存在查封、抵押等权利瑕疵，如果你有充足的时间，也可以对标的房产进行现场实地考察，或者通过贴吧、微博等公众网络，了解房产不存在烂尾等情况。当然商票结清并收回，房产也未拿到的案例比比皆是。
“以票换房”的法律途径是好的，持票企业小债权人众多，态度也从最初的拒不接受，逐步转变为“先下手为强”，优质项目可能供不应求。但是小编还是要提醒持票企业，目前来看，以房产冲抵逾期商票这个方式依然存在非常大的不确定性。奥普家居冲抵恒大商票的商品房仍未办理过户手续，商票的追索权仅仅六个月，如果不是暴雷的企业，或者即将暴雷的企业，建议以“票据追索纠纷”诉讼最为合宜。
如遇商票结算，不要轻易换票，延展、或者抵房，看清、看透、避免踩雷。如有建筑和票据纠纷问题，欢迎大家找小涵共同探讨。