ICCRA住房租赁智库百科
作者：ICCRA
06-:39
原创ICCRA研究组住房租赁智库百科-06-:06发表于北京
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EQR（EquityResidential）年成立于芝加哥，是一家致力于为用户提供高品质住宅租赁服务的运营机构。截至年底，EQR共运营管理租赁住房约78,套（间），主要分布于波士顿、纽约、华盛顿特区、西雅图、旧金山和南加州等地区。
在EQR过去数十年的迅猛发展中，机构化、规模化、金融化相结合的发展模式为其打造出了住房租赁行业“投、融、建、管、退”的完整商业闭环，EQR因此不断壮大业务规模，提升专业服务能力，直至成为当前美国成功的租赁住房运营管理机构之一。
01
三驾马车
拉动规模高速增长
从上世纪90年代初开始，一方面资产价格接近触底，另一方面金融创新也为机构化的住房租赁企业提供了更多的资金来源，收购成为了这类企业迅速扩张版图的利器。EQR选择在次贷危机之后、美国住房租赁市场尚未回暖之前，不断通过收并购方式扩张规模。不仅在年集中购入了多处核心市场稀缺地区的资产，而且在年完成收购Archstone约60%的资产的交易，交易对价65亿美元。这些物业主要分布在华盛顿、洛杉矶等EQR的战略核心城市，进一步加强了EQR聚焦核心市场的策略。
凭借专业和精准的拓展能力，在年底，EQR已经将全部资产调整至东西海岸最发达城市，这些城市的主要特征为：房价高、购房率低、租户增长快、租户户均收入增长快、租户平均学历高、租金长期增长强劲、空置率低；同时，EQR在这些城市中精准选择拥有7天x24小时高效运营的配套完善的核心区域，其69%的净利润（NOI）来源于城市核心地段的项目。此外，EQR的专业化服务能力也在不断提升，在增加现有租户粘性的同时，进一步巩固和提升了市场口碑，不断吸引新租户的进入。
美国典型住房租赁投资运营商的战略布局特点
在金融方面，EQR通过REITs、资产证券化等方式扩大融资规模，从而进一步扩大业务规模，降低运营成本，保证其投资回报率持续上涨，反过来进一步吸引更多资金进入，为租赁住房业务的可持续壮大奠定资金基础。
02
全流程服务
以客户为导向
美国住房租赁已经走过了近百年的历史，其中行业标准、人才培养、住户服务、资本运作都已经达到比较完善的水准，也催生了各种外包服务。EQR以美国住房租赁行业“服务化、便捷化、灵活性”为原则，在租前、租中和租后等各个环节为租户提供全流程服务。
EQR与美国最大的汽车租赁服务公司Zipcar合作，在全美多个城市为不同层次的用户提供卡车、混合动力车、豪华车等多种车型，可满足不同的用车需求，为没有车的租户搬家提供了极大的方便。
EQR提供的搬家服务
入住地处核心区域的公寓后，由于交通便捷，且周围有丰富的商业配套、便利店等，租客可以享受到较为优质的公共服务。以EQR的纽约71BroadwayApartments公寓为例，其周围有3个公园、1个购物中心，邻近多个地铁站，是多条公交途经之地。在社区内，EQR的租户可以享受非常齐全的配套设施待遇，包含了干洗房、健身房、游泳池、UPS站点等。
在社区管理上，通常每处公寓均配有经验丰富的公寓经理，统筹管理公寓中的大小事务，部分公寓还提供一周7天、每天24小时的全天候服务。不少公寓运营商还配备了专门的调查员，定期走访了解租客的反馈意见。在租约开始后，很多公寓都会提供一段体验期。如EQR的租客搬入新房之后，有30天的体验期，在体验期间，如有不满意，可以无条件换房或退房。如租客决定退房，则仅需支付实际居住天数的租金即可，剩余租金将被全部退还（但与申请入住相关的费用将不能退还）。
细化的保险服务是美国住房租赁履约期间的一个特色，住房租赁运营商通常会与保险公司合作，除了包括正常人身伤害险，还有紧急服务，比如伤害索赔、灾难火灾损失赔付、盗窃赔偿等，甚至细化到过剩电力导致家电短路烧坏、维修电路和购买新家电的赔偿。
03
后期增值
租售双向联动
很多住房租赁的开发商考虑的不仅是租赁居住本身，服务更是衍生到了居住以外。比如，EQR的“转移计划”：当租客发生家庭变化或工作变动时，EQR将协助租客在其未入住的公寓中进行选择，以匹配租客未来的工作生活需求。由于EQR对于核心区域的完善布局，使得其能够覆盖大部分租客的搬家需求，转移计划在体现EQR人性化的同时，也提升了EQR的续租率。
此外，包括EQR在内的很多开发商为其所有租客自动注册了租赁奖励业务，如租赁型别墅开发商BBLiving的社区通常会有半数物业为租赁型，半数物业为销售型；对于租赁型别墅，BBLiving会将每月租金10%-20%的比例以积分方式返还给租客，在BBLiving社区住的越久的租客，积分越将高。未来租客想要购置新房时，积分可以直接抵扣BBLiving社区的新房费用。该举措吸引了未来潜在买房的租客，在为租客提供福利的同时，也实现了租房与买房双向联动。
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「国际瞭望」
本栏目以国际住房租赁品牌为观察研究对象，以期为国内同侪提供第一手国际参考。文中信息如无注明，均为ICCRA调研结果。