现在的青岛楼市，最难的是什么？
卖房。
老王发现，十一出手买房的人绝大多数都是以前有过买房经历的过来人，十一最着急的人是看好房子却卖不掉二手房的人。
世上最可怕的是你吊儿郎当时没有馅饼砸头上，你百分之百努力之后还是收效甚微。
所以，老王注意到，10月7日那天，很多卖房人的心态崩了。
万象城旁封闭小区75平方米的房子卖到了万，五四广场直接降到了台东的价格；
书城旁电梯房68平方米的房子到了万，燕儿岛路已经和李沧看齐了；
广电大厦旁，62平方米的双南套二厅则直接降到了百万以下，住宅卖出了公寓的价格……
问题是，价格打到骨折了，依然难卖。
怎么办？怎么办？怎么办?
老王将通过这一文给你讲明白，
量与需｜二手房失宠的两大主因
说实话，一谈到卖二手房，老王都会背冒冷汗。因为去年老王万元卖掉的二手房，今年周围的邻居挂牌价只有万了。
为什么，哪怕是五四广场、宁夏路这样环境一流、配套接近满分的二手房，都不无人问津了？我们从宏观上解析一下。
中国人口趋势和城市化率在过去十年发生了翻天覆地的变化，无房刚需每年都是在减少的，炒房客则是买涨不买跌。年，新房成交仅仅有3.4万套，那时候有大量的年轻大学生会买二手房作为婚房，还有很多从农村来青岛的新市民，也想到大青岛安家落户，买不上新房大家就买二手房；但是这一轮地产周期，青岛土地供应放量，新房井喷，年青岛新房成交21.6万套，随后几年基本都超过了14万套。
刚需需求在逐年萎缩，但是新房供应持续大幅增长，市场自然会分化。
那为什么年轻人十个有八个都去买新房了呢？
一方面，在电动私家车普及和地铁网日益发达的今天，通勤成本大大降低；另一方面这个二手房的颜值与新房确实没法比。
不论是市南还是李沧，许多步梯房往往都是有缺角、层高低、暗卫，你如果再出租，这房子卫生也好不了；这怎么和全明通透、精心装修的新房样板间比？
另一方面，没有多少中介会安心卖二手房。把客户带到开发商楼盘里，不管成交不成交，往往有茶具、充电宝等小礼品可以拿，但是带到二手房里有啥好处？而且，到了营销中心有置业顾问一起帮你逼定，而普通房东往往开大门啥都不管了，卖新房省力、成功率高，而且赚得也不少，中介为什么要卖二手房？
市场变了，中介也变了，这是你卖不掉二手房的重要原因。
而且，这些变化都是不可逆的。一个中介，一旦尝到了卖新房的甜头，他很难会像十年前的中介那样，发掘你二手房的价值，积极帮你找客户；相反，他会将很多二手房准客户带到新楼盘销售现场。
上述这些原因，都导致了二手房成交日益萎缩。
在年三季度，青岛二手房一共卖了套，有金九以及房贷等众多利好的加持，也没卖过二季度，这就是趋势啊！
所以，我提醒一下换房族：
1、在没卖掉二手房前，不要三心二意地去看新房，因为卖房比买房重要多了；
2、对于自己的二手房一定要清醒，不要觉得配套好就牛气，一定要看看市场环境，看看成交价而不是挂牌价；
3、珍惜认真为你卖房子的中介，和有意向出手的购房者。
那么，如何能提高二手房出手的成功率呢？下面我们上干货。
颜与利｜卖二手房的两个关键
当市场发生反转，那么你作为房东，必须要比之前更加理性、积极。首先，你要明白二手房的痛点在哪：
1、颜值低；2、客户少
如果你的房子之前出租了，那么你应该找个保洁把房子打扫得干干净净，且不能有异味，瓷砖破损需要修补的地方，一定要巧花钱修补得漂亮。
如果你的房子装修并且保持得很好，那么每一个客户上门，你都要不厌其烦地为他讲解你装修的选材和种种细节，让他感觉到买你的房子比买开发商精装房还要超值，这个工作中介不如你做得好。老王今年帮助很多位朋友卖了二手房，买房人都是被他们高品质精装打动了。
当然，有些老房子，打扫了颜值也不高。怎么办？那你就去找装修公司，免费给你出一套改造的图纸，有看房的，就把这套图纸展示给他看！
总之一句话，你要让买房人，从你的房子里，看到美好生活的愿景！做到这一点，你卖房子就成功了一半。
房子的卖相解决了，接下来你要竭尽全力解决人的问题。
你要精心把自己的房子做成文章或者视频介绍，在亲戚、同事、朋友间广泛转发，并且让他们配文帮你转发。相比买陌生人的房子，熟人更有安全感。而且熟人成交还能省下一大笔中介费，这对买卖双方是共赢。
当然，成交了要给介绍人包一个大红包。
对于中介，你要跑遍周边所有的大小中介，一家一家去谈，现在小中介卖二手房反而比大中介更上心。珍惜那些真正为你卖房子的好中介，看房准备水，到了饭点请顿饭，都是小钱。
当然，和中介更要谈钱。以往中介费都是买家出，你可以告诉中介，一旦成交你也可以给中介费那样中介才更有积极性。
此时如果有人上门谈价格，你要珍惜每一次来之不易的机会。
情与价｜二手房谈判的两个关键
不论是在的直播中，还是平时文章留言，经常有人会问我：老师我某某小区的XX房子，卖多少钱合适？
二手房挂牌价这个事儿，涉及到楼座、楼层、装修，真得很复杂。
首先，不论你的房子比小区里其他房子好多少，都不能挂一个离谱的高价，因为那不会有人看的。如果你的房子，比邻居们的房子没有突出的优点，你又很想急售，那么你的价格要比平均价两三万元。
此外，你也可以