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今年，真正要注意的是，每个城市的二手房。
这里有几个城市的二手房数据。
首先来看下成都。
成都今年上半年的二手房成交，是近10年来表现最好的。
特别是6月，二手房成交接近1.7万套，创下近10年来的单月最高记录。
什么概念？
上海同期二手房成交1.5万套，北京二手房成交1.1万套。
这两大以二手房为主的老牌一线城市，全部被成都超越！
下面这张图片，就是成都近10年的月度最高成交数据。
同样的，上半年整个成都二手房成交量超过7万套，再次创下历史新高。
半年7万套，平均每个月都有1万套以上，这个套数是非常大的一个量了。
接着来看武汉。
武汉很多人觉得是新房市场，但是我们看下二手房的成交。
刚刚过去的9月，武汉二手房成交套，成交面积82.42万方。
二手房成交套数已经超过新房！
再说南京。
3季度，南京二手房成交套，环比2季度上涨12.3%。
7月突破套，8月成交量近15个月来首次实现同比正增长！
图片来源：我爱我家南京研究院
还有天津，今年6月二手房成交量也接近过1.2万套。
特别是受升学潮影响带动的学区房成交。
可别小看这个数字，1万套左右，意味着什么？
意味着越来越多的城市，二手房正在成为主流！
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如果新房问题无法彻底解决，会有更多人继续转向二手房。
但是，在日益庞大的二手房市场里，其实占大头的都是些低端供应。
什么是低端供应？
各种瑕疵的老破小、老破大、硬伤房等等。
现在它们可是占了二手房市场里很大一半。
而高品质次新二手房的占比其实很低很低。
我们先看看上海的情况。
可以这么说，老破房占据了上海二手房成交量的半壁江山。
年至今，上海外环内的老破房成交占比一直在50%以上。
现在市场这么难，老破房的成交占比反而还在上涨。
注：图片来源于网络
接着来看北京。
一直以来老破房在北京就很有地位。
有这样一组数据：
年到年末，北京老破小住宅(年以前建成)成交套数占比是54.4%。
年初到今年上半年，北京老破小住宅成交套数占比是51.5%。
都超过一半！
北京现在在售的二手房有9万多套，其中房龄在20年以上的将近4万套。
按年代划分具体如下：
20年以上的房源：套，占比42%；
20年以内的房源：套，占比58%；
15年以内的房源：套，占比35%；
10年以内的房源：套，占比16%；
5年以内的房源：套，占比2%。
老破房用4成的占有量，提供了超过一半的交易额，可以说存在感极强！
不止一线城市，像武汉、重庆、合肥、郑州等等的二线城市，甚至三四线城市，都是如此啊。
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除了这部分低端供应，法拍房也在快速膨胀。
阿里拍卖有这样一组数据——
年，全国法拍房套；
年，法拍房数量2万套；
年，法拍房数量50万套；
年，法拍房数量万套；
年，法拍房数量万套；
……
与此同时，国家还在大力发展保障房。
南京近10年累计新开工的保障房是42.8万套，已经基本建成36万套。
苏州最近对10个板块回购约1万套新房，主要就用作人才公寓、保障房。
别以为行情不好，保障房就会停建。
这是“十四五”的主要目标之一，届时40个重点城市要筹建万套保障性租赁住房。
最近两年是筹建的关键期，计划建设筹集万套。
看看各地的任务完成情况。
这一切的一切，对刚需市场来说都是利空！
怎么说？
一方面，是低价的刚需供应在不断扩张。
老破房、保障房、法拍房等等，都能满足刚需上车。
另一方面，是刚需的需求在不断收缩。
贝壳前阵子出了篇报告，综合人口趋势和供给格局，到年，全国刚需购买力会远低于改善！
数据来源：贝壳研究院
更直观的，是下面这张饼状图格局。
数据来源：贝壳研究院
看，刚需在未来不再是主流。
这里我必须大声喊出一句话：
朋友们，从现在开始，有条件的请远离刚需市场！
房子已经太多了，特别是刚需，还看重房产保值增值的，一定要向改善市场跨越！
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不知道你有没有留意，今年几乎所有政策都在鼓励你去改善置换。
已经有房的家庭，鼓励你卖掉手里的小房子！
“带押过户”正在全国普及，想要卖房可房子的贷款还没还清，不用再凑钱先结清贷款了，可以直接过户给下家。
买卖二手房的成本再次降低！
“换房可退税”已经基本落地，一年内完成”先卖再买”以后，给你税收补贴。
目的很明显，利好改善置换！
苏州放松了限售，让有房子的人可以更快买房。
无锡降低二手房交易成本，住房转让增值税免征年限由5年改为2年，利好改善置换。
佛山满5年的二手房，不再计入限购，给那些手里房子超过5年的人腾出一个首套房名额。
长沙出租后的房子不再计入家庭总套数，只要租出去就有购房名额，增加改善置换需求。
……
这些政策彷佛直接在说，赶紧卖掉旧房子换新房子吧！
多孩家庭，给你房票和优惠，鼓励你去买房换房！
杭州对三孩家庭做了定向放松，限购增加一套，还能优先摇号。
南京对二孩及以上家庭放松限购，可买第三套房。
东莞对二孩三孩家庭放宽购房，增加一个名额。
无锡的二孩及以上家庭，可在限购区域再购买一套房。
苏州二孩及以上家庭想换房，卖房可不受限售条件制约。
……
截至目前，已经有40多城喊话生娃可破限购，多孩家庭可多买一套房。
买房跟着政策走就不会错，现阶段的政策，就是鼓励你去置换！
这是一个全新的“换房”时代，房地产发展了20多年，曾经那批主力买房人群，已经从刚需转化成了改善。
具体怎么换？
首先，城市的权重永远排第一！
锚定人口净流入的优质核心城市，建议聚焦优质都市圈和城市群。
珠三角：深圳、广州、东莞、佛山、珠海；
长三角：上海、杭州、南京、苏州、合肥、无锡、宁波、绍兴；
北（京津冀）：北京；
西南（成渝）：成都、重庆；
中部（长江中游）：武汉；
中部（关中平原）：西安。
其次，选房很重要，要买好产品！
同时满足3个条件：
有电梯+房龄10年内+至少三房。
这是最基本的，还可以再加：
要人车分流，要容积率低，要玻璃幕墙，要铝板外立面……
你会发现，条件越多选择越少。
选择越少就意味着越稀缺，稀缺就意味着保值、增值、好流通！
这一轮大宽松周期，房价和利率都在帮你！