最早开始计划买房是年底，那时先生公司搬迁到位于波士顿市中心的剑桥，而我们租赁的公寓距离剑桥45英里，开车单程至少要一个小时，在继续租房和买房之间，我们更倾向于买房。年底先生请了年假回国过年，而我也辞去国内的工作，打算一家人搬到波士顿。谁知年初的新冠疫情打乱了所有计划，先生幸运的在限制令之前回到美国，而我和孩子的航班则因为停航而被取消。
年一年，先生陆陆续续有去看一些OpenHouse（卖家中介为房屋出售设定的接待日，无需预约即可上门看房），而我也会经常在网站上留意新放盘的房屋了解行情。10月份，我们联系了房产中介，先生也从银行获取了贷款预批信，正式开始了买房之路。去年由于疫情导致社交隔离和心理恐慌，大波士顿地区房地产市场的成交和价格都有过短暂的下挫，10月份我们看上了两套郊区的房子。第一套房子还价了2万美金，但由于二楼层高太低，我们犹豫了一下，结果很快被别人买下；第二套房子我们还价了4万美金，和另一个买家出价相当，卖家希望我们提高点价格，先生很喜欢那套房子，但我因为当时还在国内没有现场看过，对房子格局抱有疑问，最终导致没有加价而错失。
图片来源：Zillow（Boston郊区Wellesley独栋，挂牌价$,成交价$
）
年12月底，我带着孩子来到美国，到美后第二周我们全家便进入了紧张的买房模式。每天在房屋挂牌网站上刷刷刷，焦急的等待房源。由于是冬季，又是圣诞、元旦节假日，出来的房源很少。我记得1月初刷到一个我非常喜欢的区域的房子，我们马上联系了看房并提交了报价（美国房屋挂牌价并非实际售价，市场火的时候买家会加价，市场差的时候买家会还价），但卖家很快接受了另一个买家的报价，后来我们得知最终售价高于挂牌价6万美金；同样的情况不断上演，在另一个华人趋之若鹜的著名学区，出了一套同价位的房子，我们约看房的时候中介告知这套房子每天有近50组买家约看，从早上8点到晚上8点，每15分钟一组买家看房，3天时间约得满满当当，而最终售价高于挂牌价10万美金。
图片来源：Zillow（Boston地区著名学区Lexington独栋，挂牌价$，成交价$）
至此，我和先生意识到，市场变脸了，像去年底那样可以还价几万美金的时代一去不复返了。无奈之下，我们把看房的区域不断扩大，从一开始锁定的Wellesley拓展到Lexington,Weston,Wayland,Belmont,Newton,Westwood,Winchester等等，但凡学区好点的区域我们都准备一探究竟，从2月初开始，每周六、日我们一家都在全波士顿奔波看房子，有些是中介专门约的，有些是OpenHouse,我会在周五列一个看房规划路线，周末严格执行，遇到喜欢的房子马上联系中介报Offer。可是几个回合下来，仍旧没有抢到房子，看着每周挂牌的寥寥无几的房源，以及他们一周内必定卖掉的销售速度，我们全家都按捺不住的焦灼。
我们租的公寓5月初合同到期，我们面临两个选择，一是继续租房，二是在合约到期前买到房子。我家大宝今年5岁，美国这边满5岁就要上小学里的预备班，私立学校的报名申请时间已过，我们只能上公立，无论租房还是买房，我都需要搬到好的学区。我查了一下好学区附近的出租房源，没想到也是一样的紧俏，而且租金不菲，所以打定决心还是买房。
我们的出价也从一开始的还价，到挂牌价，再到加价三万，五万，每次我们自认已经出到很高的价格，但都会遇到出价更高的竞争者，每个房屋都有5-15个买家竞争。残酷的现实让我们意识到，市场是由出价最高的人来定价的，而为了买到房很多买家已经不理性加价了。数据告诉我，美国当前的可售房屋库存已是十年新低，而因为利率低的缘故（1月初实际贷款利率最低，大概30年期2.5%左右，当前利率回升至3.15%以上），买家越来越多，僧多粥少，哄抢就是这样来的措不及防。
3月第三周，市场房源依旧不多，但是抱着“不看不知道，看了再判断”的原则，我们一家看了6套房屋，其中有两套我们比较满意，一套是位于郊区的独栋，房屋外面看普普通通，但是里面翻新过，还有个大花园，价格也不贵，属于“经济适用房”类型，我们很快提交了offer，加价3万；另一套离市区较近，联排公寓，学区更好，但是挂牌价较贵，我们判断最终售价大概率高于我们的承受范围，所以一开始并未准备提交offer。我在和中介沟通那套“经济适用房”的过程中，心有不甘，和他提到了那套联排公寓，中介鼓励我说如果确实喜欢，不妨一试。他表示，如果两套房里有一套接受了我的offer，就是很好的结果；如果两个都接受了，在签订正式合同前退出其中一个合约也只需支付美金的违约金。
图片来源：Zillow（Boston郊区Westwood独栋，挂牌价$,加价3万未买到
）
于是我们很快填好了报价表，加价了2万提交给联排的卖家，我是第一个提交offer的潜在买家，我的中介和卖家中介来来回回沟通，表达我的诚意，卖家表示会认真考虑我的offer，到了第二天，我的中介告诉我这套联排公寓一共收到7个offer，我的价格排名第三，卖家希望出价前三的买家能够提供更详细的信息供他们判断，提出的问题包括我们准备首付付多少，是投资还是自住，能否再增加点价格，能否放弃房屋检查，能否放弃贷款退出条款等等，我们最终又加了1万美金，但是放弃掉所有退出条款（意味着即便后续房屋检查发现有大问题，抑或是我贷款没批下来，我都不能退出，否则损失房款总价5%的定金），两个小时后，中介打电话给我说，卖家选择了我们的offer，我简直不敢相信，因为即便我又加了1万美金，出价仍然排名第三，但是卖家看中了我offer的稳定性，所以选择了我。
图片来源：Zillow（最终加价3.1万美金买下的联排学区房）
兴奋了不到三分钟，我又紧张起来，毕竟放弃了退出条款，贷款能否下来尤为重要。第二天，我立即联系了几家贷款机构，有信贷员听说我放弃贷款退出条款后表示这十分冒险，导致我连续2天没睡好觉。最后我确定使用一家从一开始便十分耐心帮我做贷款预批的机构，对方听说我的情况，也十分重视，以最快速度收集我的贷款信息提交给贷款审核员，安排了房屋的估价，并给了确定的口头答复说我的申请会被批准。而直到我正式贷款的时候我才理解为何卖家当初会问我准备付多少首付，投资还是自住，因为这可能会影响到贷款的申请，而我的答复使得卖家确定我财务状况较为稳健，这才把房子卖给我。在我写这篇文章的时候，我的贷款申请还未正式批复下来，但已经不那么焦虑。
回顾这段时间买房的经历，虽谈不上惊心动魄，但心情却也如坐过山车般起伏。我也总结了几点经验，供正在或即将买房的你们参考。
1）多看房，波士顿地区（以及美国大多数都市圈）大多是老房子，超过一个世纪的房子遍地皆是，很多房子都会有这样那样的缺陷，比如层高太矮，一开始我们认为这是个不能接受的缺陷，但是看多了才发现很多老房子都不高，后来便也不再挑剔层高。
2）和中介建立信任，我相信很多人和我一样一开始对中介是不够信任的，认为中介总是督促加价，这时候不妨和中介开诚布公谈一谈，我们的目标是买到房子，并且是以可承受的合理的价格买到房子，让中介给你解释为何建议你加价，报价的依据、当前的市场行情等等。
3）由于疫情的缘故，美国大都市圈郊区的独栋本轮涨幅最大，如果并非一定要买独栋，可以考虑靠近市区的公寓或联排，去年降价较多，今年开始止跌回升，但涨幅弱于独栋。
4）让你的中介多和卖家中介沟通，了解卖家的想法，一些卖家只看中价格，价高者得，有些卖家则更看中稳定性，他们不希望销售过程中出任何问题（尤其是换房的卖家，他们需要尽快回收房款来买新的房子），这些信息能够帮助你制定更好的出价策略。
5）提前做好功课，买房之前最好能够花时间了解下从出价到过户的全流程，和信贷员沟通好你的财务状况，这样出价的时候你能够胸有成竹的知道哪些条款可以舍弃哪些不能。
最后祝大家都买到心仪的房子！