编者按：本文结合一起房屋买卖合同纠纷案对《中华人民共和国民法典》第的法律适用问题进行解析。现予以刊发，供研究交流。
一、基本信息
终审裁判文书：（）京03民终号。
案由：商品房预售合同纠纷。
原告（被上诉人）：程某、杨某。
被告（上诉人）：某房地产公司。
被告（原审被告）：叶某。
二、基本案情
年9月21日，某房地产公司（出卖人）与叶某（买受人）签订《商品房预售合同》，约定：涉案商品房坐落在北京市通州区漷县某住宅楼3-，买受人于年9月21日将该房屋总房款元，以一次性付款方式交付出卖人。该合同第十条“逾期付款责任”还约定：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。合同还约定了其他内容。年9月21日，双方完成了商品房预售合同联机备案登记。
年12月30日，叶某（出卖人）与程某、杨某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定：出卖人所售房屋为楼房，坐落为北京市通州区漷县某住宅楼3-，成交价格为元，买受人于签订本合同90日内交付出卖人总房款的购房款55%，剩余购房款于办理网上签订合同后3日内支付。合同还约定了其他内容。年2月12日，叶某出具收据一张，写明收到程某交来房款伍拾贰万元等内容。
另查，年2月12日，程某、杨某（购房人）与叶某（原房主）、某房地产公司现法定代表人朱某（开发商）签订《换房协议》，协议约定原房主跟开发商协商同意把购房人购买的房换成房，房以购房人名字网签完成后，购房人退还房合同和钥匙等内容。某房地产公司不认可上述《换房协议》的关联性，主张朱某担任法定代表人系在2年之后，在签订协议时与公司没有关系。上述《换房协议》签订后，双方未实际履行，程某、杨某于1年对涉案房屋进行装修并居住至今。后因涉案房屋未办理所有权证书，程某、杨某与叶某之间的合同未能办理网签，亦未办理过户手续。
7年12月22日，某房地产公司向叶某发出《解除合同通知书》，函告叶某：一、即日起解除您与我司年9月21日签订的《商品房预售合同》；二、请您自收到本通知之日起3日内，配合我司办理注销合同备案登记等相关解除手续；三、按合同第十条第1点第（2）项约定，您应向我司支付违约金人民币.7元。四、自本解除通知送达之日我司有权另行出售标的房屋，如因注销合同登记手续未能如期办理，导致标的房屋无法另行出售的，将由您承担由此给我司造成的间接损失。该《解除合同通知书》由叶某家人于7年12月25日签收。
8年2月27日，某房地产公司以叶某为被告，起诉至法院，要求确认双方签订的《北京市商品房预售合同》于7年12月25日解除。该案审理时，因叶某经合法传唤未到庭，法院缺席进行了审理。庭审中，法庭询问“房屋现在谁控制”，某房地产公司称“叶某，已经将房交给她了”；法庭询问“为何没付款就交房了”，某房地产公司称“被告可能是和原来公司的人有关系，具体情况不清楚”。法院经审理认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。据此，法院于8年5月15日作出（8）京民初号民事判决：某房地产公司与叶某签订的《商品房预售合同》已于7年12月25日解除。判决后，双方均未上诉，该民事判决现已发生法律效力。
年1月，程某、杨某经网络查询到上述判决，遂提起本案诉讼，要求撤销上述民事判决书。诉讼中，程某、杨某明确表示，如果叶某确实未支付房款，其同意代叶某履行向某房地产公司偿付房款的义务。一审法院经审理认为，叶某、某房地产公司未如实向法庭陈述房屋转卖事实，违背了诚实信用原则，导致程岚、杨桂华因不能归责于本人的事由未参加诉讼；程某、杨某对叶某向某房地产公司履行付款义务，进而取得房屋所有权享有合法的期待利益；（8）京民初号民事判决损害了程某、杨某的期待利益。据此，一审法院于年8月16日判决：撤销（8）京民初号民事判决书。判决后，某房地产公司不服，提起上诉。二审法院经审理后，判决：驳回上诉，维持原判。
三、争议焦点
商品房买受人转卖房屋，且开发商对此应当明知的，开发商以买受人未依约履行付款义务为由，要求解除双方签订的商品房买卖合同时，次买受人对上述债务的履行是否具有合法利益，是否有权向开发商代为履行。
四、裁判要旨
债务人不履行债务，第三人对履行该债务具有合法利益的，第三人有权向债权人代为履行。商品房买受人转卖房屋的，次买受人对买受人向出卖人履行付款义务，进而取得商品房所有权享有期待利益。买受人不履行付款义务时，次买受人有权向出卖人代为履行。出卖人、买受人违背诚实信用原则，未向法院如实陈述房屋转卖事宜，导致法院裁判文书错误，损害次买受人“代履行权”的，次买受人有权请求撤销该裁判文书。
五、适用解析
《中华人民共和国民法典》（以下简称“民法典”）第条是一个新增的条文。该条第一款规定，债务人不履行债务，第三人对履行该债务具有合法利益的，第三人有权向债权人代为履行；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定只能由债务人履行的除外。上述规定为第三人代为履行规则，赋予了第三人向债权人代为履行的权利，本文称之为“代履行权”。下面结合本案，对该款规定的适用问题进行解析。
1.第三人代为履行与由第三人履行
理解第三人代为履行规则的意义，首先需要了解该规则与由第三人履行规则之间的区别。年颁布实施的《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第65条规定了由第三人履行规则，民法典第条基本原文采用了该条内容，仅对个别用词进行了修改。民法典第条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定的，债务人应当向债权人承担违约责任。可见，由第三人履行系“指双方当事人约定债务由第三人履行”，而当事人之所以约定由第三人履行，往往是第三人对债务人负有债务，约定直接由第三人履行“可省去多环履行的烦恼”[1]。从该条内容看，其主要规范目的，在于解决违约责任承担主体问题。而第三人代为履行，则是指“当一个债务已届履行期，债务人不履行债务，该不履行债务的行为有可能损害第三人的利益时，第三人得代债务人向债权人履行债务，以使自己的合法利益得到保全”[2]。
由此可见，在由第三人履行规则中，第三人尽管不是合同当事人，但其履行事宜经由当事人约定，成为合同的条款之一。而在民法典新增的第三人代为履行规则中，该第三人既不是合同当事人，其履行事宜也不是合同当事人约定的条款。该第三人之所以向债权人履行，是其基于对该履行具有合法利益，在债务人不履行的情况下，为保护其自身的合法权益而为的权利手段。以本案为例，在叶某转卖涉案房屋，且尚未完全履行房款给付义务的情况下，假如叶某与某房地产公司约定，剩余房款由程某、杨某给付，则属于由第三人履行合同。而本案的实际情况是，叶某与某房地产公司并未约定“剩余房款由程某、杨某给付”，但由于程某、杨某对叶某履行其债务具有合法利益，程某、杨某有权向该房地产公司代为履行。如果叶某、某房地产公司明知房屋已经转卖，但在未征询次买受人程某、杨某是否同意代叶某向该房地产公司履行债务的情况下，以叶某未履行给付房款义务为由，通过诉讼或协商方式解除合同，则侵犯了程某、杨某的“代履行权”。此即第三人代为履行规则。
2.关于“第三人对履行该债务具有合法利益”
根据民法典第条的规定，第三人享有“代履行权”的要件之一，是“第三人对履行该债务具有合法利益”。尽管在现实生活中，合同债务的履行涉及多方利益，比如张三向李四买一台空调，不仅张三受益，其家人甚至客人也受益，但不能据此认为客人对李四履行其给付空调的债务具有合法利益。因为，根据债法基本原理，合同具有相对性，债权属于相对权。但随着社会的发展，合同的相对性逐渐在诸多领域被突破，进而肯定了合同之外的第三人对合同债务履行享有的合法利益。这种利益的保护范围的扩张既应予以肯定，亦应给予适当限制，否则将给市场交易主体带来无穷无尽的义务，从而阻碍市场经济的发展。第三人是否对履行该债务具有合法利益时，应当以该利益的性质作为判断依据。只有在该利益足够重要，足以突破合同的相对性时，才能在法律上予以特殊的保护，以确保市场经济的正常运行。
在民法典出台之前，有关第三人对履行合同债务享有合法利益，进而有权向债权人代为履行的规定，出现在城镇房屋租赁合同领域。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“房屋租赁合同司法解释”）第十七条规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。上述规定基于对次承租人房屋居住权利益的保护，肯定了次承租人对前手租赁合同债务正常履行享有的合法期待利益。换言之，上述房屋租赁合同司法解释，之所以赋予次承租人代偿请求权，是因为次承租人的合法承租权是一项重要的法益。对该项法益予以保护，与“买卖不破租赁”规则是一脉相承的。在此基础上，民法典第条确立了第三人代为履行规则，尽管其但书仅将“根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定只能由债务人履行”之情形排除在外，但如上所述，该规则的适用应重点把握法益的重要程度，上述房屋租赁合同司法解释可资参照。
3.本案的法律适用问题
随着商品房交易市场的发展，商品房转卖现象日益普遍，如何保护次买受人权益成为司法实践的重要课题。一般情况下，次买受人可以通过及时要求买受人过户，以保护自己的权益。但实践中，由于开发商经营不规范，长期未能办理房屋产权证书，导致大量无证房屋转让的现象。以笔者所在法院辖区为例，开发商延迟办证的情况不在少数，有的小区长达十几年未给小区业主办理房屋产权证书。这种情况下，如果买受人尚未完全履行给付房屋价款的义务，我们将面临如何解决开发商的合同解除权与次买受人期待权的冲突问题。根据合同自由、合同相对性原则，合同的当事人既有订立合同的自由，亦有解除合同的自由。合同一方当事人与第三人之间的约定，并不能约束合同另一方。因此，当该合同债务人不履行债务时，债权人有权依据法律规定行使解除权。无论债务人与第三人之间存在何种约定，该约定均不能约束债权人。但在现实生活中，如果机械适用上述原理，将会造成不公平的情况。比如在本案中，某房地产公司将商品房出售给叶某后，如果该房地产公司完全不顾涉案商品房已经转卖给程某、杨某之事实，与叶某协商解除合同，或者通过诉讼解除合同，将极大地损害程某与杨某的期待利益。
实际上，在买受人未履行债务，而出卖人主张行使合同解除权时，我们面临一个两难的问题。因为，我们既不能允许：一方当事人恶意拖欠房款、任意违约，却以该房屋已经转卖为由，阻碍另一方当事人解除合同、收回房屋，导致该方当事人房、钱两空。同时，我们也不能放任：开发商将房屋卖给买受人、买受人转卖给次买受人多年后，开发商与买受人突然声称其实买受人早已违约多年，合同应当解除，房屋应当收回。由于开发商与买受人之间的合同是否履行，通常只有当事人自己知情，外人无从得知。如果允许上述解除情形任意发生，将导致次买受人永远处于一种不安定的状态。因此，次买受人根据买卖合同取得所有权的期待权利应受法律保护。
对于上述两难问题，民法典第条确立的第三人代为履行规则给出了明确答案。双方权利冲突的均衡点在于，次买受人可以向出卖人主张行使代履行权。这样，既保护了出卖人获得价款的权利，也保护了次买受人的期待利益。但本案裁判之时，民法典尚未出台，可资参照的仅有前述房屋租赁合同司法解释关于次承租人代偿请求权之规定。该条规定为本案法律适用问题提供了重要依据：既然房屋租赁合同司法解释为保障次承租人的承租权利，赋予次承租人代偿请求权，举轻以明重，作为房屋次买受人的程某、杨某，购买涉案房屋后，对涉案房屋进行装修并居住多年，其居住的权利更应该得到保护。在程某、杨某明确表示同意代叶某向某房地产公司履行房屋给付义务的情况下，其取得房屋所有权的期待权亦应受到保护。某房地产公司在明知房屋转卖的情况下，以叶某未履行给付房款义务为由要求解除合同时，应当征询次买受人程某、杨某是否行使其代履行权。如果未征询次买受人的意见，擅自解除前手买卖合同并通过诉讼予以确认，在次买受人因不能归责于本人的事由未参加诉讼的情况下，权益受到损害的次买受人有权请求法院撤销该生效裁判文书。
[1]法律出版社法规中心编：《中华人民共和国合同法注释本》，法律出版社7年版，第56页。
[2]中国法制出版社编：《中华人民共和国民法典（实用版）》，中国法制出版社年版，第页。
来源：通州法院奉一兵北京审判