作者:楼兔子
近日，“三孩政策”引发热议，冲上热搜！
目前热议最多的话题，不是“生几个”，而是“生不生”。
有网友调侃，“我不买劳斯莱斯，难道是因为劳斯莱斯限购三辆吗？”
据统计，深圳养娃成本排名全国第三，高达万！掐指一算，这要是生三娃，就是六百多万的成本！堪称“行走碎钞机”“四脚吞金兽”！
再加上生娃所影响的薪水收入，掐指一算，生三个娃得亏深圳两套房！
图源：朋友圈
更不要说，生了三娃还得换房的成本！
三孩政策一出，机智的中介已经火速打出口号，“三娃时代，四房、五房才是刚需”。
三娃家庭的“理想户型图”更是火出圈！
一时间，提议三娃就送房票的、鼓吹买大户型的、炒作学位房价值的，楼市种种分析甚嚣尘上。
楼兔子认为，不注意到深圳楼市和全国其他地区的差异，在深圳盲目进行“三娃时代抢跑4房”，恐怕就是选错赛道了！
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地区不同、效应不同！
三孩政策落地实效将出现严重分化！
三娃政策的落地实效，很可能在不同地区出现严重分化。
从中国现实来说，三孩政策在三四线城市将得到更多响应，这些地方年轻人压力更小、生娃养娃成本低，将成为三娃落地主力军！
但对于一二线城市的年轻人来说，短期内还是生不起、养不起！
别说三娃了，年轻人连结婚、生一孩的欲望都快没有了！
地方不同，政策效应不同，对楼市的影响自然也不同。
我们判断，三四线城市未来可能增加大户型供应，但一二线城市将持续增加小户型套数。
尤其对深圳来说，年轻的无孩或一孩家庭才是大多数，三孩家庭可以说是极少数。
事有轻重缓急，深圳楼市未来首要解决的肯定还是刚需住房问题！
.02
年轻人口持续涌入深圳
在这里，年轻人的安居乐业最重要！
人口决定未来！
把握住深圳和全国其他地区的人口差异，我们认为，深圳楼市将长期延续政策，而不是像网传一些观点认为放开三孩就会全面进入大户型供应时代。
分析前不久公布的七普结果，不难发现深圳有两项数据格外显眼！
其一，是深圳人口增长很快，能够不断吸引人才。数据显示，过去十年深圳吸引了万人！仅仅年一年，深圳户籍人口就增加了92万！
其二，是深圳人口非常年轻！不同于全国正在面临严峻的老龄化问题（60岁以上人口占比18.7％，其中65岁以上人口占比13.5％），深圳65岁以上人口仅占3.22％！
放眼未来，随着深圳落户政策收紧年龄上限要求，同时计划未来5年引进万青年才俊，深圳的年轻化趋势将越来越明显！
七普深圳人口年龄比例
对应到楼市问题上，就是深圳大量的年轻人口没房住、不敢生！
因此，满足大量年轻人的入户居住需求，延续当前70-90㎡两三房的主流刚需户型供应，才是深圳楼市的未来！
例如深圳上个月刚刚过去的土拍，不仅继续要求贯彻政策，甚至精细化限制了户型面积。留仙洞地块明确要求，建筑面积65㎡的户型不少于套，建筑面积80㎡的户型不少于套。
显然，土拍已经释放出信号，增加小户型刚需成为未来深圳楼市首要任务，政策将会是长期政策！
在深圳，年轻人的安居乐业最重要！
.03
年轻人置业深圳
锚定三大要素，瞄准这个片区！
作为一座充满年轻活力的城市，深圳的年轻家庭置业比重也相当的高，因此刚需盘一直都很火爆！
但同时我们也发现，真正主推刚需小户型的项目并不多，尤其是核心区主推两房小户型的项目，在市场上相当稀缺，长期“断货”。
根据深圳中原发布的六月潜在入市项目统计，我们发现，六月份纯刚需小户型，主要只有佳兆业壹都汇这一个项目。
对于打算在深圳置业的年轻人来说，真正适合入手的刚需小户型，至少需要满足三个条件：一是区位交通能满足日常通勤需求；二是价格不能太高，上车门槛要低；三是片区有发展前景、升值潜力。
锚定这三大要素，置业方向指向了深圳的几何中心：布吉。
从整个深圳的地理版图来看，布吉刚好处于中间位置。以布吉为圆心，可以快速通达全城各大主要区域！
同时，布吉也是对标北站效率的交通枢纽中心，拥有1枢纽＋3地铁＋4快速的三位一体交通网。
深圳东站（布吉站）作为中心枢纽，其发展战略定位与福田高铁站齐平，是深圳最重要的三大交通枢纽之一。
地铁方面，深圳东站所在的布吉站是深圳唯一一个拥有3条地铁交汇的关外街道，包括已经通车的3号线、5号线，以及预计明年通车的14号线。
通过地铁可以实现1站进罗湖、3站10分钟左右到达福田CBD、半小时到达南山，相较于更偏东部的龙岗中心城、坪山片区，布吉更能满足年轻人的通勤需求。
另外，“两纵”清平高速、丹平快速，和“两横”水官高速、南坪快速的路网，能够实现15分钟抵达罗湖，20分钟抵达福田，40分钟抵达南山，可以说是高效便捷，通达全城。
相比于大热的福田等中心区动辄就是10万／㎡左右的单价，作为几何中心＋交通中心的布吉，还明显处于价格洼地，对于年轻一代的购房者来说，上车门槛非常友好。
虽是价格洼地，但其价值已经不断显现出来。
二手房状况一向最能反映楼市的真实行情。去年布吉二手房行情一路向好，成交量也非常惊人，高达套，排在全市第一位！
行情向好，究其根本，是布吉片区的发展前景具有的无限想象力。
其一，布吉地处深圳东进战略桥头堡位置。深圳提出1.4万亿元的东进计划，要把东部地区打造成深圳发展第三极。而布吉作为福田、罗湖连接东部的枢纽、东进战略第一门户和桥头堡，优势不言而喻。
其二，布吉拥有超万㎡旗舰旧改，相当于两倍华润大涌（华润城-万象天地）旧改体量。
目前片区已有佳兆业、华润、华侨城、京基、万科、星河等多家品牌开发商进驻，规划了30个旧改项目，90％都已经立项完成，30％已经开建。
随着这些旧改项目的逐步落地建成，布吉片区的面貌将焕然一新，未来的升值潜力不可估量。
其三，布吉拥有最具高度的城市新地标：m布吉塔。深圳政府携手华侨城，规划打造“布吉超级城市中心”，体量相当于1个前海、2个深圳湾超总！
同时，m高布吉塔将刷新深圳城市天际线高度，也将刷新布吉向上发展、向上拼搏的面貌！
其四，在大芬油画村、三联水晶玉石、文博宫环绕的文创产业格局下，布吉片区在未来将形成“高新科技＋文化＋旅游＋商业”等多元产业集聚中心，导入大量高购买力、高承租能力的产业人群，催生大量高端居住需求。
对深圳的刚需年轻人来说，买在布吉，不论是自住、投资，还是出租，都是很好的选择。
.04
佳兆业再次聚焦布吉
小户型、低门槛，享受旧改入市红利头啖汤！
布吉与佳兆业的渊源非同一般。
从布吉发源，佳兆业先后推出佳兆业桂芳园、佳兆业可园、佳兆业大都汇、佳兆业龙岗大道壹号等多个项目，持续深耕布吉，成为布吉开发项目最多、开发体量最大的房地产开发商，也成为全国房企Top30。
如今，佳兆业再次聚焦布吉，壹都汇与南门墩旧改两个项目共同开发，匠心打造集住宅、商业、公寓、办公、酒店为一体总建面约70万㎡的大型城市综合体项目。
随着城市更新，作为旧改首发项目的佳兆业壹都汇，不仅享有布吉三大重点旧改项目（佳兆业南门墩、京基木棉湾旧改、华侨城布吉一村旧改）中第一波入市旧改红利。
同时，项目毗邻米的深圳新地标布吉塔，步行3-5分钟即可抵达布吉新城CBD商务区，享受到超级CBD所带来的高端生活配套及绝美窗景，站在窗前，抬头地标就在眼前。
项目距离布吉地铁站仅米，有3号线／5号线／14号线（在建）三条地铁交汇，实现一站抵达罗湖、半小时抵达深圳中心区、一小时通达全市，有显著的通勤优势。
另外，地铁将会给周边物业带来强劲的升值空间。
例如附近大城配套＋1条地铁的华润万象汇，目前二手房成交均价7.5万元／㎡，红利已经非常明显。
相比之下，佳兆业壹都汇不仅拥有大城配套，更是深圳东站＋3条地铁交汇的交通中心，优势更加显著，未来升值空间充满无限想象力！
旧改有红利、交通易通勤，项目还很宜居！
生态方面，项目自带屋顶花园，打造主题“森林里的度假屋”；门前便是誉有“小苏州园林”之称的布吉公园；同时，片区预计打造50公顷中央公园，体量超越香蜜公园，奢享繁华静里生活！
教育方面，南门墩规划自带一所18班制幼儿园和一所24班制初中。另外，布吉中心小学就距离项目不到1公里，项目3公里范围内还有布吉中学、百合外国语学校、南京师范大学附属龙岗学校3大名校。
另外，项目3公里范围内，还拥有华润万象汇、万科红生活广场、凯旋荟、以及未来招商臻城的集中商业，和项目自带的5.7万㎡商业；开车5分钟直抵国际书城、医院。
总的来说，项目配套醇熟的三公里生活圈，能够满足衣食住行、休闲医疗全方位需求。
项目主推68-88㎡两三房小户型，尤其值得注意，68㎡两房是目前市面上比较罕见的纯刚需小户型。
户型臻稀，对深圳年青一代置业者来说非常友好，宜自住、宜出租。
户型图
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