昨天是九九重阳节，宜登高远眺。楼Sir特意去了一趟铜鼓岭，开阔的视野也会影响当下的心情，而心情又左右了人的判断。
最近的政策密集出台，昨天楼Sir提到了趁着国庆前夜密集发放的三个大礼包，今天想来想去，还是继续聊聊这个话题。
1、先是央行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限；
2、然后是财政部发文，支持居民换房，卖一买一免个税；
3、再接着央行又放话，时隔7年，下调首套房公积金贷款利率15个BP。
两条有关利率，一条有关个税。央妈财爸齐上阵，全家一起送温暖。今天就帮大家具体解读一下。
政策影响到底有多大？
我们都知道，中国的楼市受政策影响很大，政策层面不想看到房价猛跌猛涨，最好的状态就是温和通胀。过热就限制一下，过冷就刺激一下。
先说利率，不论房贷利率，还是公积金利率，都已经是近几年最低，可是，只要房价上涨的预期不在，老百姓的收入稳定的预期不在，指望利率下调刺激购房，永远是无源之水、无本之末。
再说免个税，这个问题就有点意思了。长期以来，我们强调的都是房住不炒，积极鼓励刚需上场，于是有了各种首套首贷的优惠政策。
可是，救市救了这么久，6月份时候好容易有了点起色，又被LW房的不良预期给打下去了。
现在最要命的不是老百姓手里没钱，甚至银行的存款屡创新高，钱多得根本贷不出去，最要命的是整个体系中，买单的人没有信心没有预期。刚需持续在观望，一来怕失业，二来怕买到高位，越观望越不敢买。
刚需实在刺激不动，只好给改善一点甜头，让改善也动起来。这也是政策导向的一个信号，后期应该还会释放更多有利于改善客户的政策。
楼市必须救起来，从全国范围来看，只要成交量上不来，就会一直出政策，出到你买为止。
但目前的这些政策对海南的影响有多大？我可以告诉你，不会很大。
首先，海南的房贷利率一直高于很多兄弟省份，也没影响大家去抢海南的房子，尤其是海口，去年简直一房难求。今年的利率优惠确实对要上车的人是个很不错的利好，但不会影响大家对整体局面的判断。
其次，免个税这条激励政策，对于五年限售的海口更是作用不大。海口的存量房什么时候入市，完全取决于限售政策。个税再怎么减免，不到时间也卖不了啊！而且，名义上上家出的税费在实际操作上也一直是下家出，税费的优惠是否能在海口掀起波澜还有待考证。
海口楼市为什么不热了？
但为什么，海口今年的楼市就不热了呢？
原因其实也很简单。口罩打断了整个交易链条。
海口的口罩虽然不太严重，但是从三四月份到现在搞了20来次全员核酸，后来直接落实三天一检。每天醒来最重要的事，就是看看自己过没过“保质期”。
三亚更是雪上加霜以至于全国医疗队赶来支援。至于其他对海南有购买力的省份和人群，完全是被口罩狠狠地按在地上摩擦过几轮。
经济发展离不开分工和交换。
我们海南被赋予的使命其实也很简单，就是生产出源源不断的美好向往，这里面包含很多因素，比方：空气和水、蓝天大海、免税天堂、自贸港的想象空间。而这些都是不可替代的，具备唯一性。
别提香港，香港的免税额度和海南比不了。而且虽然香港是自贸港，但是它发展上的想象空间已经不大了。（做个不太恰当的比喻：学渣永远比学霸的上升空间大，况且还是老师的重点