写了好多强省会，终于等到干货啦~
4月13日，贵阳贵安“强省会”五年行动誓师大会召开，会议印发了《贵阳市实施“强省会”五年行动方案》，明确了29条措施大力实施“强省会”五年行动，助力贵阳贵安在新时代西部大开发上闯新路、在乡村振兴上开新局、在实施数字经济战略上抢新机、在生态文明建设上出新绩和推进新型工业化、新型城镇化、农业现代化、旅游产业化，在高质量发展中作示范走前列。
围绕在新型工业化、新型城镇化、贵阳贵安协同融合发展、扩大内需提振消费、高质量公共服务供给、集聚创新人才队伍上实现新突破，大力实施“强省会”五年行动，当好闯新路、开新局、抢新机、出新绩的排头兵，奋力打造全省更具带动力的火车头、西南地区更具影响力的重要增长极。
这是一次胜利的大会！这是一次明确未来方向的大会！
这是一次影响#贵阳#未来三十年发展的大会！
盆友说：鸟叔还是给分析分析吧，看看有啥干货~
我说：恕我才疏智浅，这么大的政策还轮不到我来唧唧歪歪嘛~
文件包含了工业化、城镇化、农业、旅游、交通、金融等各个专业领域的强省会支持。
术业有专攻，我能在里面稍微给点小建议和小探讨的，主要就是新型城镇化里面的地产领域啦~
经过一段时间的研读，今天就给大家聊聊强省会下，贵阳地产可能存在的7个机会。
人口基数
在《贵阳市实施“强省会”五年行动方案》中，我们可以看到明确的年目标值。
到年：成为首位度更高的省会城市产业结构持续优化、工业支撑作用凸显，贵阳贵安深度融合，城市能级进一步提升，生产总值达到亿元以上，经济总量在全国省会城市实现位次前移，首位度达到27%以上；城市常住人口达到万人，城区常住人口达到万人，城镇化率达到80%左右。
筒子们，在里面我们可以发现什么关键词？
一个是生产总值达到亿元以上，虽然这个目标距离成都、重庆、武汉之类的新一线城市还相距甚远，但考虑到贵阳这个底子，这个目标已经设立得相当不错了。
目标里面还明确提出了一点，经济总量在全国省会城市实现位次前移。看了一下年的GDP百强排行榜，再想到东北近些年来的步履蹒跚，哈尔滨可能在瑟瑟发抖？嘿嘿。
当然，对于贵阳地产行业来说，更重要的是人口数量。目标提出到年，城市常住人口达到万人，城区常住人口达到万人。以年的统计公报作为基础，增加人口数量达到约万人（更准确的还是要以七普数据来衡量）。
万人啥概念？就是几十万套房子、几千万平米的潜在需求量啊~你说这是不是贵阳地产行业的大机会？
再来看城区万人口是什么概念？按照国务院的城市规模划分标准：
城区常住人口万以上万以下的城市为特大城市；城区常住人口万以上的城市为超大城市。
所以，如果年贵阳城区常住人口达到万，以后请不要再说我们是“小贵阳”了哈。正儿八经的特大城市哟~
楼市的人口支撑，更多是依靠外来人口。贵阳整体做到万人口的规模，那房价肯定上涨的动力充足。
五年强省会行动，首先就是强人口。在我们国家的经济发展模式里，人都弄不来，你怎么发展经济，依靠人才搞高科技只是少量城市的特权，大部分城市还是得靠人去堆产业。
大量劳动力密集型的产业，不仅创造价值，也将创造消费，不管是买房、购物、教育，每个家庭都能创造巨大的经济价值。
万人口基本面的贵阳楼市，值得期待。
城市更新
4月12日，全省推进新型城镇化暨“强省会”工作大会在贵阳召开。大会指出，要以“三改”为抓手，大力实施城市更新行动，强力推进棚户区改造，强力推进老旧小区改造，强力推进背街小巷改造。
城市更新这个概念，也是近年来很多城市的城建热门关键词。特别是很多城市的老城区，面临大量的老旧小区改造和棚户区征拆工作。
年11月，贵阳市政府制定发布了《筑府办发〔〕19号市人民政府办公厅关于贵阳市加快推进城市更新改造的实施意见》，对贵阳市城市更新进行指导和把控。按照计划，近五年涉及到的城市更新体量超过一千万平米。
城市更新是机会，更是挑战。
一方面老城区拥有非常多的城市资源，也承载着城市的文化灵魂。
另一方面，老城区因为规划早、设计早、建造早，很多建筑已经完全无法满足现代化城市的需求。
怎么更新？我想最重要的还是一个点：
城市更新的主体到底是谁？
之前，有很多城市更新项目的主体是政府。但实际的结果却往往不尽如人意，为什么？
因为这个主体的原本责任，本来就不是做项目、搞开发的。很多时候考虑到的可能只是部分人的喜好，完全没有市场化运作的思维。
搞出来的东西，自然得不到市民的青睐，也无法长久的运营下去。
其实，想办法引入社会资本进入城市更新是最合适的。因为只有社会资本和市场运营团队才会想方设法的研究项目怎么搞？后续怎么吸引人气？怎么才能赚钱？赚钱的前提，就是项目有活力、聚人气、创商气。
其实现在全国品牌房企有钱的挺多，想在贵阳做项目的也很多。但是为什么老城区，特别是核心地段的很多项目迟迟未能落地？还是算不过账来嘛~开发商都算不过账，那项目肯定是没办法推动的。
在这种情况下，希望主管部门想办法制定更深入和优质的扶持政策，比如税收、就业、金融、规划、一事一议等方方面面，来支持社会资本进入城市更新项目。
当然，还有一个关键点就是：城市更新会释放多少新房的潜在购买量呢？
产品迭代
贵阳的中产阶级很可怜，因为在贵阳楼市可以选择的产品少之又少。
这一类客户大多是可买可不买的状态，而且已经在现有居住环境适应多年，换房需要极大的驱动力，所以开发商搞起来就特别的头疼。
“成交慢、客户刁”就是改善住宅销售的特征。但相应的改善级产品利润率会比刚需更高，对开发商来说有弊也有利。
刚需、改善、豪宅，这三者构成了楼市的三个需求层次，三个层次因为客户数量的不同，呈现出来就是典型的金字塔结构。
举个栗子，贵阳市商品住宅销售面积将近万㎡，㎡以上的住宅销售面积为多万㎡。仅占到全部住宅成交量的10%左右。
在大盘横行的趋势下，小盘的生存空间已经被压榨的非常的渺小。更多的项目为了迅速的去化库存、回笼现金流，追大流批量生产低总价，高赠送的中小户型产品。
比如市场上出现的一大堆跃层产品，就明显是这种趋势的产物。
这样的产品好不好？对刚需客户来说肯定是好的，因为价格更低、上车更容易，但对于已经拥有两三套房的中产阶级来说，这种房子就显得鸡肋。
从一个八九十平米或者一百一二十平米的高层，再换到一个一百三十平米的高层，意义何在？置换的动力完全木有好不好。
▲贵阳高端项目代表阅山湖云著贵阳中产理应置换到的房屋，至少基础面积应该是一百四五十平米以上，容积率更低、小区景观更好、物业管理更优质、产品塑造更有意思的产品，没有必要非去挤占刚需客户的空间。
在我看来，贵阳总价在~万之间的高端改善住宅，未来会大有可为。
在强省会行动下，还将有大量的人口进入贵阳城区。我一直信奉的理念是：量变才能质变。
进入贵阳的人口越多，这座城市才能孵化出足够多的改善型客户和改善型项目。
改善的春天什么时候才能来？
除了顺应天时、地利、人和的强省会五年行动，也需要开发商的努力和主管部门的引导，毕竟土地的供应商只有一个。从土地供应和配套落地两方面，是最容易撬动这个市场需求的。
只有把改善客户的需求真正撬动出来，贵阳才谈得上是一个逐渐成熟，逐渐摆脱low气质的楼市。
轨道TOD项目
贵阳要想发展好，地铁必须加紧搞。
经济发达的城市，人口越来越多，城市规模越来越大，也就意味着对城市通勤系统的要求越来越高。在通勤系统中，地铁必然是第一选择。
对于贵阳的城市升级，地铁的重要性可能会超乎你想象。伴随着强省会五年行动，轨道TOD项目会是个重点研究概念。
TOD（Transit-OrientedDevelopment）意为以公共交通为导向的发展方式，以地铁、轻轨、巴士干线等公共交通站点为中心，以5-10分钟步行路程为半径，建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的商业组团或居民组团，使公共交通的使用最大化，以协调城市发展过程中产生的交通拥堵和用地不足的矛盾。
说得通俗一点，TOD项目其实就是一个轨道交通综合体项目。比如杭州地铁就与万科以打造了杭州TOD项目的代表作——杭州天空之城项目。
▲杭州地铁万科未来天空之城年万科杭州携手杭州地铁，共同打造了TOD城市项目——地铁万科天空之城。杭州地铁万科未来天空之城，有商业MALL、明日大道、阳光通道等精品商业空间。有大屋顶文化，设置展演空间、书店、主题影院及泛文化跨界业态。有小岛体育馆,规划游泳馆、球类场地、智能化健身房、体育培训空间。
整个项目住宅比例只有60%，其余四成都是商业交通综合体。以公共交通为导向，共计22个城市出入接口，让生活在其中无比便利。
天空之城集工作、商业、教育、居住、休闲等为一体的微型城市打造，最大程度的满足城市人群的高效率生活方式。
目前贵阳地铁1号线已经开通运营，2号线即将通车，3号线和S1号线也在紧锣密鼓的建设中，可以预见的是地铁线路将会一条一条的建设下去。
“轨道上的大都市”，就是未来的贵阳。在这个过程中，希望贵阳可以积极与有实力的开发商合作开发各种TOD项目。
身边的发达城市，也已经看到TOD的趋势。今年3月20日，“成都首届TOD发展论坛”上发布了关于TOD开发的城市级战略规划——《成都市轨道交通TOD综合开发战略规划》，这是成都在“十四五”开局之年发布的首个TOD战略规划，助力城市高质量发展。
论坛期间，还重磅发布了《中国城轨TOD指数报告（）》，该报告由中国城市轨道交通协会、西南交通大学TOD研究中心等主编撰写，成都轨道交通集团有限公司、万科企业股份有限公司等多家公司参编支持。
他山之石可以攻玉，希望借着强省会的春风，贵阳TOD的战略规划能早日实现，遍地开花。
新区地产
在强省会行动方案中，与贵阳同时出现频次最高的关键词，就是“贵安”。
作为国家级新区的贵安，从诞生之初就吸引了众多市民和投资者的