「本文来源：北京商报」
新、老楼盘同台比拼，买房打折之外加送好礼，今年国庆小长假期间尽管阴雨连绵多日，但北京新房市场的火热到访更胜往日。北京商报记者于国庆假期对朝阳、大兴、亦庄经济技术开发区等热门置业板块的楼盘进行探访发现，为了冲刺十一黄金周销量，绝大多数楼盘都祭出了形式多样的促销活动，由此也吸引了诸多购房者到场，部分楼盘甚至出现了日接待超两百组、单日认购数十组的盛况。而与新房爆热形成强烈对比的是，国庆小长假期间的北京二手房网签凉凉，7日成交不足百套。不由得使人发问，十一黄金周北京楼市冷还是热？
图为：购房者在中骏金辉·未来云城项目沙盘旁咨询
新房成交大涨10倍背后：前期网签滞后助推
据梳理，9月北京合计有29个项目先后取得预售证，其中有16个纯新盘首次拿证。算上10月2日获批预售的平谷区国风金海项目，以及其他仍未去化完毕的现房楼盘，今年国庆小长假（10月1日-10月7日）期间，北京合计有超30个项目加入了银十开端这一场营销热战。
北京商报记者在走访中发现，为了在银十开端冲一波销量，京城在售项目使出了浑身解数，除了到访礼和售楼处暖场活动，特惠房源也被包装上了折上折、限时特惠、清退房源一口价等名目，通过不同程度的让利来招揽购房者。部分去化难的区域，不仅优惠房源花样更多，让利幅度也更大：比如，房山青龙湖板块个别楼盘为了去化，部分房源甚至直降百万；顺义仁和板块三兄弟——龙湖·云河砚、旭辉·公园都会以及路劲·御和府，更是比拼起谁家给购房者的实惠更多：买房不仅送拎包入住的家电，折扣甚至给出了87折。
到访火热之下，新房的成交数据也可圈可点。据北京市住建委网站披露的房地产成交数据，今年10月1日-10月7日，北京新房共计成交套，环比9月增加了套；对比去年国庆小长假成交量来看，成交量大涨超10倍。
在对大兴义和庄板块的中骏金辉·未来云城、亦庄经济技术开发区的合生me悦项目的探访中，记者了解到，国庆小长假期间，两个项目均迎来了超乎寻常周末的客户到访量。合生me悦项目销售告诉记者，10月1日-10月7日，其所在项目的每日接待量最高可达余组，单日认购量能达到数十组。
在业内看来，今年国庆小长假北京新房成交火热，是受多方面因素作用。诸葛找房数据研究中心分析师梁楠分析认为，连续多日的阴雨天气以及严格的疫情管控阻碍出游，在一定程度上带动了北京新房市场活跃度提升。
58安居客房产研究院分析师许之静进一步指出，北京楼市出现国庆前三天集中网签的情况，造成整个小长假楼市数据同比变化较大，不排除是受前期成交的房源在10月集中网签的影响。
记者在走访中还发现，刚需户型热，改善户型冷的情况也成为当下楼市的一大显著特征。对此，中原地产首席分析师张大伟直言，最近最冷的是改善盘，刚需相对好一点。因为这一轮市场二手房‘冰冻’，基本新房改善就没有资格和资金了。
这样的说法也得到了案场销售的认同。合生me悦的项目销售告诉北京商报记者，尽管售楼处人气火爆，但相比低总价的小户型刚需房源，大户型、高总价的房源整体不好卖。该销售人员表示，这是因为近期房贷额度收紧，部分希望卖旧买新的置换型客户被二手房放贷周期长卡住了。
二手房网签不足百套：买方持续观望学区房降价70万急售
与业内此前预期基本一致，金九北京二手房市场全面冰冻，9月二手房成交量只有套，相比年同期的套下调27%，环比下调21%，创下了连续18个月的市场最低点，这也是年以来的最低点。进入银十，北京二手房的成交表现也未见明显起色。
北京商报记者在走访中了解到，国庆小长假期间，尽管北京部分热门片区的房产经纪人表示带看量有所增加，但实际签单量却不尽如意。据麦田房产监测数据，今年北京国庆期间带看量比去年同期提升5%，和国庆前七天带看量相当，二手房市场需求稳定；但国庆期间的签约量比国庆前7天锐减三成，和去年同期相比下降将近两成。
来自官方层面的统计，也显示出国庆小长假期间北京二手房成交惨淡的现状。据北京市住建委网站披露数据统计，10月1日-10月7日，北京二手房合计网签量仅91套。
二手房成交冷落的背后，是北京地区各大银行再度收紧房贷闸口，个人购房者申请房贷难度进一步增加。北京商报记者于今年8月初的调查显示，今年7月末以来，多家银行分行以及分支行均无房贷额度可向贷款人发放，较两个月前出现收紧。
合硕机构首席分析师郭毅也向记者直言，北京二手房成交遇冷的核心原因就在于信贷收紧。房贷额度告急、放贷周期拉长，使得二手房市场的流通性下降，卖旧买新的置换型客群因为换房的钱不到位，也就没办法改善。
其实从成交结构来看，通过卖掉旧房子腾挪资金和资格，从而到新房市场置业、实现更优资产配置的客群并不在少数。但受限于房贷收紧现状下银行放贷周期被拉长，加之市场热度回落、买房人观望情绪浓厚，置换型客群中的一部分为了尽快‘卖旧买新’，只能选择割肉降价；至于另一部分没有处于极度刚需状态下的改善客群，就会暂时延缓换房的步伐。郭毅分析道。
而除了房贷收紧这一因素导致二手房成交遇冷，梁楠补充指出，国庆小长假期间北京二手房网签成色不足，还与新房大力营销下，分流部分二手房购房需求，以及调控升级下，二手房观望情绪加重致市场热度回落等因素有关。
目前市场上买家观望情绪加重，在数据层面也可以得到印证。据麦田房产监测数据，国庆期间调整价格的房源中，下调挂牌价的占87%，上调挂牌价的占13%，说明房东的价格预期在变弱，越来越多的房东可以接受通过降价来加速成交，部分急售房源已经有了一定的谈价空间。
买方持续观望之下，业主因着急置换而降价卖房的案例开始涌现。以一套位于地坛北里近67平方米的小三居为例，记者从中介处了解到，该房源此前挂牌价在万元左右，虽因较好的地段及户型格局吸引了诸多买房人