上一期，我们给大家捋了捋现在德阳楼市当下的情况，对于刚需和改善客群当下买房都有不同的方法，最后留了个尾巴：处在刚需和改善之间的刚改，现在要买房，还受到了二手房市场的影响，这一盘，我们就来摆一摆。
1上有老下有小的刚改，好难啊
刚，指的是刚性需求；改，指的是改善当下的情况。
刚改，是指目前已有住房，但面积和条件不能满足目前需求而急需换房的购房者。
他们一般都有这些特征：
家里有小孩或即将有小孩，或与老人同住；处于事业稳定上升期，有一定积蓄，收入稳定，但家庭开支仍很高，现阶段换房的预算有限，希望换房的总成本能够控制在80~万左右；有过一次购房经历，对户型结构、物业服务、景观配套等有更高的要求；基本上都需要购买套三及以上的户型，建筑面积在㎡及以上。
最后还有一个明显的特征，需要单独拿出来说：要先卖旧房，再买新房。
不需要卖了旧房就能再买新房的，那叫改善，不在此范围内。
首先刚改们要过的，就是自己心理的这一关，因为很多人要卖了旧房才能买新房，中间的过渡期咋办？只能租房。
有个网友去年买房的时候就跟我说过“我一个快40岁的大男人，还带着老婆孩子妈老汉儿去租房子，感觉说出去好丢人！但卖了房子总不能回老家去住吧，每天还要上学上班。”
你还挺好嘛，农村还有房子，有些人是农村都没有房子，旧房子卖了之后的过渡期别无选择，只有租房。
那你们觉得过渡期租房丢脸吗？
老乔倒是觉得无所谓。
因为老乔现在也在过渡期租房。
从自身经验来说，第一，这是没有办法的事，不租房，一家大小睡东桥地下还是睡彩虹桥地下？风都太大了；
第二，租房还能体验住在不同地段的感受，比如都说住顶楼挨着电梯会很吵，住过之后你才有发言权，再比如以前住的两梯四，现在住两梯六，感受一下住户增多对电梯使用的频率增高等等；
第三，编不下去了，总之就是不偷不抢，租房很正常，自己心态放好就行了。
2卖了旧房才能买新房，二手房现在如何？
不管是租房还是卖旧房，刚改群体置换的整个流程都跟二手房市场是紧密相连的。
那么现在德阳二手房行情如何？
先看一组大数据。
这是从年1月至年9月的德阳市区二手房成交套数走势，从两条红蓝线的走势上可以看出：首先，二手房和新房两者的走势基本相同，都是你涨我就涨，你跌我就跌；
其次，在年8月以前，每个月都是二手房高于新房，但在此之后，绝大部分月份都是新房成交超过了二手房；
另外，相比较年、年，新房成交量已经上了一个新台阶，但是二手房是在一路走低。
再看一些最近二手房市场的变化。
国庆节的时候，跟一些中介聊了聊。有一位从业近10年的老中介说“现在二手房，要说的话就是有价无市，房东觉得自己都已经降价了，包括像黄河片区那些品质比较高的楼盘，但看的客户依然寥寥无几。”
所以也就很明显，当二手房市场预冷，要通过卖旧房才能换新房的德阳刚改群体，自然就遇到了坎：
要嘛狠心降价，但又不够买新房的首付，留不够装修的钱，毕竟还有中介费、租房费用等；
要嘛再等一等，但是家里面的住房需求又一天比一天迫切，天天早上抢厕所、动不动就跟物业吵架，再也受不了了；
还有第三种选择，降低新房的要求，但是又觉得换不到更好的不甘心。
于是，当这部分客群在二手房市场中纠结的时候，房源出售不畅，资金无法流通，也就在一定程度上影响了新房市场。
3刚改如何选房？
刚改与改善的最大区别在于，改善是先看到自己喜欢的，后面才会来看价格，而刚改则依然是要先看预算，再看需求。
所以，就算再纠结、再尴尬，当你卖了旧房子之后，举个例子，你原先有一套㎡的房子，还算卖得比较好，卖了80万，那你就能直接按照80万的预算来买新房了吗？
实际上，大多数的刚改还需要除去这些费用：
1、如果这套旧房子是贷款购买的，那么你需要从这80万里扣除要还给银行的剩余贷款，如果不是贷款的可以跳过这一环；
2、装修费用。经历过装修的人都晓得，开始的时候发誓控制预算在10万以内，最后装下来一般都要超个五六万。更何况现在各种人工费用又贵，一套平米的户型，基装和硬装能再10万能拿下都算好的了，当然，还有万能的mou宝，家居软装网购的话倒是可以节省一大笔。
3、预留至少1~2年的租房费用。现在德阳租一个带家具的三房，普遍0~元/月左右，一年就是一万二三，还有每年就算元的物管费。
因为就算你现在买现房，找装修公司、装修、敞风去除甲醛等，并且还是在装修顺利的情况下，再怎么也的要等1年多才能入住吧？还不用说现在德阳楼市就只有2个现房楼盘，其余全是期房，快则年底交房，绝大多数都是明年甚至后年才会交房，
4、买好了新房，还有契税、维修基金，下面是德阳的收取标准，自己可以算一算：
这是契税：
首套房——
90㎡以下，按照结算房屋总价1%；
90㎡以上，按照结算房屋总价1.5%；
二套房——
90㎡以下，按照结算房屋总价1%；
90㎡以上，按照结算房屋总价2%；
三套房——
年8月1日以后签约备案的按照结算房屋总价3%计算。
这是维修基金：
当然，这些只是参考，毕竟等待交房这一两年的时间里也还要搬砖挣钱的，只是如果有银行剩余贷款，以及装修，这两部分是大头费用，刨除这两部分之后，再看看手上还剩多少钱，再用这个作为预算，去选择区域和楼盘，相对是比较理性的。
接下来就是列举你的换房需求，刚需还能退而求其次，先满足一个最首要的需求，比如价格、比如上班的距离、比如缩小面积需求等，反正以后还有换房的打算。
但是刚改已经是换房了啊，在预算有限的情况，还想要同时满足有优秀的学区、挨公园近、挨学校近，还要房企是大牌，物业是一级，户型还要面积大、空间结构好等等，这就比较难了。
一切都是因为预算有限，依然需要比到箍箍买鸭蛋，既然箍箍没法变大，就只有在鸭蛋上想办法了，无法同时满足七八个需求，那就选择至少能同时满足三四个需求的吧。
#买房#