房贷利率在10月8日正式“换锚”，刚需人群对新政策调整带来的影响感知较弱，反而是换房一族在此之前争相“抢跑”，近一个月后，曾搅动市场的LPR到底影响几何？
文｜《中国企业家》记者张弘
编辑｜刘宇翔
头图来源｜全景网
“昨天去办了个人住房商业贷款，利率竟然高达5.88%，银行说这还不是最终利率。如果贷款下来的话，还要比这个高，我的小心脏啊！10月8日前是5.63%，唉，扎心……”10月10日，来自江苏的一名在换房的网友在某社交平台关于“房贷利率换锚”的帖子下留言。
相继有人回复对他表示同情，有人还帮他计算了前后的月供变化——“5.63%等于基准4.9%上浮了15%，5.88%等于基准上浮了20%，假如贷款万，30年，等额本息，那就等于每个月多还.33元。”
而如果他早两天把贷款申请下来，或许就可以每个月省下这.33元。
年8月25日晚，央行发布了一则房贷利率执行新规则：自年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率不再按照基准利率执行，而是按照最近的一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点（BP）形成。这意味着房贷利率换了“锚”。
当时对于很多人来说，这则新规显得过于专业和陌生，尤其贷款市场报价利率（LPR）过于拗口，人们并不知道它的影响有多大。同一时间，要换房的、要买首套房的、银行个贷经理、房产中介都站在新的起跑线上，抢跑还是闲庭散步等政策落地？
近一个月后，所有问题都有了答案。
换房族：与新政策抢跑
“我早就听说今年房贷利率会上调，紧赶慢赶地在国庆节之前做完了贷款。”在北京某国有银行工作的佳琪略显庆幸地说。
年4月，佳琪和丈夫就商量把手里的两居室房子卖了，再加一部分商业贷款，置换个更大的房子。但换房程序繁杂，整整两个多月时间，他们都在看房、议价，等走到评估、资金监管、银行审批贷款等环节，已经临近国庆节。
早在8月20日，佳琪便从网上得知央行将推出新的LPR机制，而房贷利率也将会和LPR挂钩。这也就意味着，如果LPR机制实施后，她走任何一家银行的商业贷款，面签之后银行将会按调整后的贷款利率放贷。
LPR全称是LoanPrimeRate，是基于报价行自主报出的最优贷款利率计算并发布的贷款市场参考利率，这是个由市场决定的浮定利率。而过去，人们印象里的基准利率是央行发布的金融机构人民币贷款基准利率，它是国家货币政策重要组成部分，一般不轻易变动。根据央行公告，在10月8日后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。其中，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。央行公告还指出，人民银行省一级分支机构应按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
其他人可能还对其中影响并不太了解的时候，身在银行的佳琪就意识到，房贷利率“换锚”了。10月8日后，房贷利率将以最近一个月相应期限的LPR为基准加点，这就有两个问题：届时LPR是比5年以上的人民币贷款基准利率高还是低？买二套房会加多少个基点？
佳琪马上找到个贷经理去了解北京的房贷情况，得知调整后的利率和原基准利率4.9%差别不大，但是二套上浮个基点，外资银行也会遵循新的调整机制。她注意到，在政策全面落地之前，部分外资银行可以做到二套房在当前基准利率上浮10%（即49个基点）。如此计算，即使在10月8日后，最近一个月相应期限的LPR与此前的基准利率相同，二套房利率还是相差56个基点。
佳琪马上找了一家外资行加急办理房贷，“一定要赶在政策落地之前办完贷款。”
最终，佳琪从联系商贷到去银行面签用时不到一个月，赶在国庆假期前办理完了贷款。
同样在这个时间点和政策落地疯狂赛跑的还有浙江杭州的雨薇。7月中旬某日，中介带她看房时就不断催促，一定要在一个月内走完所有的手续，不然就有可能执行新的贷款利率。那时风声是银行对住房贷款利率有可能上调，而上调多少仍是未知。
年大学毕业那年，雨薇以1万元每平米入手了人生中的首套房子，地处余杭区，距阿里巴巴集团仅十几分钟车程。当时很多人并不看好她买这个地段的房子，“不明白我为什么会买那么偏的地段，但没想到这里逐渐变成了中心地段。”四年过去，余杭区的房价越来越高，雨薇判断年杭州举办亚运会，对杭州楼市是利好，所以她认为“有经济实力的时候，趁早把房子给换了，也是赶在政策落地之前，换个更大的”。
当天，她和丈夫在附近小区看完第三套80平米、总价万元的房子后，仅考虑二十分钟，一向雷厉风行的雨薇当即现场交了10万元定金。除了卖掉首套房子所得80万作为购买新房的部分本金，剩下的万就要走贷款。“那时候有消息说，到8月20日左右，杭州四大行的房贷利率才开始全面调整，中介和我们说要赶一下（执行4.9%的利率）。”雨薇判断，照自己的节奏，贷款在政策落地前下不来。
还有机会吗？她注意到外资银行要等四大银行全部调完之后，利率才会开始调整。她马上找了一家外资银行。但个贷经理说，这个时间节点十分尴尬，一旦做不出贷款，就要执行新的政策。“那就会多出不少钱”，雨薇按照前后两个利率4.9%和5.39%分别计算发现，月供会增加近三百元。于是，她催促尽快走完贷款流程。
就在外资银行通知她顺利拿下4.9%的贷款基准的第二天，该外资行就上调了住房贷款利率。“太险了”，雨薇回想起来，感觉自己抢了一套房，“如果当时我再犹豫一个礼拜，可能就赶不上了，几乎所有的环节都是在赶时间去推。”
但换房一族也并非人人如此顺遂。来自山东济南的俊逸尽管在国庆前夕非常配合银行个贷经理，争取在10月8日之前走完流程，但终究没有“抢跑”成功，他最近在等房查编号下来，再去银行办理抵押贷款签字。
对于换房的人来说，“认房又认贷”情况下执行的二套贷款利率，本身就存在各种不确定性，而LPR的市场化定价机制，让换房一族面对的是一个“浮动”的利率水平，普通人很难搞懂其中的利率生成机制，出于避险逻辑，在中介的劝说下，最优策略就是：抢跑。
刚需购房者：
担心首付，不太在意月供变化
和换房族相比，刚需购房者更在意的是在一个合适的时机买到房子，至于贷款利率怎么调整，并不是他们优先考虑的要素。
今年7月，若林和男友在朋友圈看到房贷利率可能上调的消息。“一开始也有点慌，担心可能会涨很多，想快点定房子。”但两人结合政策解析，认为此次调整主要是针对二套及以上的购房者，首套可能加点不会太大，于是继续按部就班地看房子。“后来就不再继续