提问：曾叔，你好！座标上海宝山，一套房，w左右，想换到闸北也就是新静安的学区房，目前是两方案，第一个方案是到延长路或洛川中路换个总价w以内的老破小，近地铁，周边配套完善。第二个方案是一套换两套，一套洛川中路或延长路w以内纯挂户口的老破小一室户，出租出去，租金至，再买一套顾村w左右的小户型，租金0左右。我们自己需在学校旁边租房陪读，一个月租金左右。不知哪个方案更合适，既能满足学区，还能有一定的升值空间？
回答：你好，置换房子就是资产转移，要不上移，要不裂变！上移：圈外到圈内，郊区到核心，三四线到一二线。上移的目的，最核心的是让筹码更安全，对冲风险效果更好。房子值不值钱，能质押出多少，最终还是银行说了算。裂变：买的早的，卖的高的，面积大的，可以获得更多现金流，换2套适中是行得通的。裂变的目的，其中之一自身家庭居住需求，父母一大家子各自空间，生活品质也是提高的，虽然换小了。多一个筹码，有利于二次置换。
根据你的情况来看，我更倾向第二个方案，卖一买二，进行资产裂变置换，同时以租抵租。学区房其实买的是“房子+学票”。学票的价值是固定的，不会随室内面积大小而变化。好比一个地区，普遍的二房是万/套。而带学区的房子要万/套。那么，你买一套学区房。其实就是“W房子+W学票”。而学区房通常买小一点比较好，看的是总价，而不是单价。另外多余资金可以再买一套投资，这样更好满足你学区和升值需求。
提问：曾叔！您好！坐标南京，在桥北有套两房，预计售出后有万到手，在手存款大概40万，家庭年收入大概25万，我还有首房首贷的资格，现在房子靠近桥北弘阳商圈，生活交通都方便，但是看不到后续增值能力。目前有两个想法不知道可不可行？1、想换一个有增值能力地区的三房，总价万左右，南京范围内有哪些可推荐楼盘？2、因附近生活方便，可先在现在附近换一个三房，同时再在热门区域买一个低总价房投资。另目前住房虽已挂出，但有意向者距离我们的目标价相差几万，我们又不想再降了，是否可以考虑房产抵押？房产抵押该如何操作？
回答：你好，我更建议方案一。同区位出手2套，再买入1套，资产并没有看到什么太大改变，除了面积，但是一来一去，税费非常不划算，所以要置换就要做大的置换。不建议抵押，会有首付贷嫌疑。置换房子的核心在于，以更低成本买到你想要的房源，很多人为了蹭挂盘房源的涨幅等了太久，结果发现自己要买的房源跳涨或被卖掉。换房不一定要卖在最高价，时间不等人，合理的价格就差不多，关键是要先锁住想买的房子。南京主要投资的是学区房，南京学区房涨的比普通的商品房涨的多多了。投资逻辑是押注潜力学区，吃的是学票的涨幅。这是南京独有的投资机会。另一种就是摇号限价新房，还是非常值得考虑买的。不过这种也越来越少了。第三种就是标准的区位投资，这种比价看重区位，比如江宁、江北、河西是目前的投资重点。南京万总价可以考虑的楼盘详见内部分享。
提问：曾叔你好，昨晚我签合同交定金了，谢谢指导！我网上研究一阵子了，实地看房就两天，直接买了。家里人觉得这个过程太快了，买的太着急。但我觉得现在价格一直在涨，看好就不要太纠结
回答：你好，不客气的！机会总是留给果断的人，而完美主义就很容易错失了行情，在资金有限的情况下，这也想要，那也想要，这不好，那也不好。最后看了一轮又一轮下来，还是没有下定决心。房价继续涨，发现之前看的房子够不着了，最后无奈……
提问：你好，曾叔，东方悦耀，住宅36层，一栋楼为2梯5户（小户型的1房，2房为主），整幢加起来约有套房源，另一栋楼为2梯3户（大户型的3房），约户，共计约套房源。这楼盘只有2幢楼，密密麻麻，没有小区，楼下出门就是街道。家里人对这种没有小区很反感，因为可能会对口华二，不知道自住是不是适合？
回答：你好，2梯5户，没有小区，容积率偏高一些，一定是影响居住品质的。实际入住后，有点类似于住酒店的感觉。对口华二，不能作为一个很重要的考虑因素，因为新入驻的华二和老牌华二校区完全是两个校区，这不是正宗的华二。这种没有小区的楼盘涨幅会弱于传统小区楼盘涨幅。如果开盘价格非常低，而且你也是投资需求，是可以考虑下博暴击。但如果你是自住，这个小区不适合。对于你的情况，我还有更好的选择，可参考内部分享。
提问：您好曾叔，一个板块标杆楼盘后期涨幅是不是不如周边普通盘大？如果后期标杆被取代或几年以后就会成为普通盘？
回答：你好，标杆楼盘一般会比周边普通房子贵个20-40%之间。房子本身不会涨的，涨的是下面的土地。一个板块的土地上涨是总体平衡的，如果一个板块发达了，就是这个板块里所有房子一起涨，绝对额上涨差不多的，比如说大家都涨2万单价每平米。除非是你有明显缺陷的产品，比如商住、比如老破小、老破大，之类的，因为受众面窄，所以涨幅会小。而普通房子因为价格比较低，绝对额上涨一样的情况下，房子涨幅多，这就是我们比较喜欢大面积低单价的原因。
提问：曾叔好！请问一下，上海有一套房自住，无贷款，面积约+，暂时没找到合适的置换房屋，手头有些现金，想入手一套小房子投资，因为限购，只能买法拍房，最近看田林十一村有套法拍房，是学区房，单价10+了，有入手的必要么？总预算-，现在很迷茫。
回答：你好，田林十一村学区房没有问题，可以入。法拍房水比较深，购入后是商品房，难点在于法拍房购入后有可能有一些隐患无法过户，因为房东都不是正常房东。另外还有清场问题也难把握。所以法拍房从不建议轻易碰，最好有专业人士指导。
提问：曾叔，你好！在上海购房时，都有哪些雷区是需要注意的呢？能否帮忙分析一下，因为感觉楼市中陷阱太多了，不知道如何购买，想请给予一定的指导。
回答：你好，上海的购房者在购买房屋时主要存在以下误区：首先就是认为城市房价较高，难以维持。但是实际上，上海地区的房价单靠限购，限价等政策只是能促进房价稳定，但是在需求庞大的情况下，上海地区的房价还会持续浮动并且存在潜力。其次就是认为新房限价早晚都能买到房子，再三考虑，对于高分人士来说，可以进行挑选，但是对于低分人士及刚需人士来说，还是应该尽快上车，因为市场上供不应求的状况仍然存在。然后就是认为高积分一定能买到房子，但是实际上还是应该看开发商的具体情况。再者就是想一步到位买房，买不到上海的楼盘就购买环沪楼盘。最后就是预算有限，但是要自住并且也要回报率，这种想法基本不可能满足。其他推荐参考内部分享！
提问：你好，曾叔，现在手上有一些存款，是继续存起来还是买房？
回答：你好，关于要不要买房？我想说，资产收益远大于体力劳动，你上班，别人也上班，但是别人有房啊，房子一涨，贫富就拉开距离了。中国过去几十年，很多人不就是买了几套房然后就莫名其妙地富起来了么？房产是家庭财富的终极配置，如果你知道财富的流动方向，不要去追它，就在终点等它就行了。你可以不懂什么高科技，也不会什么直播卖货，人工智能......如果你有钱，你只需要提前买好几套房，将来把房卖给码农、公w员、金融白领，就把他们的钱赚了。
提问：曾叔，你好，请问现在上海买房落户的政策，有什么规定？
回答：你好，在上海买房落户，详细的说明、介绍、描述；详见知识内部资料分享。