文/乐居财经赵微
近日，深圳某开发商的一张宣传海报破圈了：以房换房，以旧换新！等价交换，多退少补。
房子竟然也能和汽车、手机、旧家电一样，以旧换新了？
仔细了解后发现，所谓以旧换新也是有一定条件的：只能以住宅换该项目的公寓或者商铺，并且必须是深圳的住宅。也可以解释为“卖房买公寓”，说到底又是开发商的营销新套路。
这样的营销手段让人很难不联想到近期河南的小麦换房、大蒜换房，以及南京的西瓜换房等等。不同的是，上述活动不必把一系列农产品搬运到售楼处，而以房换房却是要实打实地交出自己的现有住宅。
关于旧房的定价标准，海报上也有明确说明：以房产所在小区半年内成交的平均价为准（若半年无成交，以一年内成交均价为准）。如果价格有差，按“多退少补”的原则进行置换。此外，房主交出旧房后，后续出售旧房事项由开发商负责。
推出“以房换房，以旧换新”活动的弘基翰林九锡，位于深圳南山区留仙大道与塘开路交汇处，开发商是深圳本土开发商弘基地产集团。
深圳住建局显示，弘基·翰林九锡于年10月9日获批预售、10月16日开盘，项目备案名弘基翰林大厦，土地性质为商业服务业用地。
弘基·翰林九锡共有A、B两栋建筑。其中，A栋是建面约-㎡的大平层总裁公寓，毛坯均价10万/㎡。B栋为弘基·朗寓，即去年入市的弘基翰林大厦，主推35-98㎡小面积公寓，毛坯均价7.3万/㎡。
从区位角度来看，弘基翰林九锡位于西丽国际科教城，可快速到达留仙洞总部基地。周边可以鸟瞰塘朗山公园、阳台山公园、长岭陂水库、西丽高尔夫球场景观，还聚集先进的科创机构深圳湾实验室、国家超级计算深圳中心等。
项目的区位位置还算优秀，但在其他方面存在着一定短板。有深圳业主表示，住宅和公寓之间有着本质不同，光是产权年限就差异很大。目前深圳大部分公寓产权年限为50年，部分项目产权能达到70年，但弘基朗寓仅有40年。
此外，熟悉南山西丽片区的中介指出，这个楼盘的公寓价格不低，如果买家以现在市场价置换开发商的公寓并不划算。“西丽板块的价值这几年也降低了，差不多的价格，买家可能更认可蛇口或其他更好的片区。”
在社交平台上，关于该活动，有网友直呼“买的没有卖的精”：业主买公寓不限购、不需名额，开发商完全可以先把业主的房子收过来，约定成交价但先不过户，等市场回暖再以高一点的价格卖出去。一来卖了公寓，完成指标，二来当中间商，赚取差价。
明源不动产研究院首席研究员艾振强表示，之前送车、送年猪等方式现在谈不上新鲜了，住宅好变现，以房换房等价交换，相当于全款买房了，开发商这一招还是很精准的。从售楼处反馈来看，已经签五六套换了，效果也是有的。此外商务公寓创新的空间比较大，如果项目本身不错，对讲究居住品质的土豪还是挺有吸引力的。
艾振强分析，就销售而言，在房产开发链条里已经是很末端了，而很多东西在前端就已经决定了。如果前端的产品、定位没做好，想靠后面发力弥补，那肯定是事倍功半。特别是当下的市场环境，房子金融属性被弱化，居住属性越发突出，大家对房子本身的品质会更加重视，营销创新更多是锦上添花，很难力挽狂澜。
开发商频出营销“奇招”，究其原因，还是目前房地产市场的不景气。
以上述公寓项目所在的深圳为例。深圳房地产信息平台等机构数据显示，年上半年，深圳一手新房共成交套，同比下降34.4%，环比下降31.9%。其中，新房住宅成交套，同比下降38.3%；商业公寓成交了套，同比下跌36.5%。
另外，年上半年深圳二手房仅成交套，同比大跌近65%，环比下降18.7%，为近15年来最低值。
文章来源:乐居财经