哪治白癜风最好 https://jbk.39.net/yiyuanzaixian/bjzkbdfyy/xcxbdf/预约合同在合同双方之间产生订立本约的期待权，并不具有强制双方缔结本约合同的效力————王某某诉绿地地产济南东城置业有限公司商品房预约合同纠纷案裁判规则
预约合同在合同双方之间产生订立本约的期待权，并不具有强制双方缔结本约合同的效力。出卖人主张商品房项目已经综合验收备案，具备交付条件，可随时签订正式商品房买卖合同，但买受人已明确表示不再购买房屋，不再继续履行预约合同，因预约合同不具有强制缔约的效力，有权要求解除合同。
正文
绿地东城公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回王某某的一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由王某某承担。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律错误，涉案房屋系王某某通过于金星以更名的方式从原购房人处购买，绿地东城公司系为王某某办理更名手续，更名后双方虽未签订书面商品房买卖合同，但商品房买卖合同主要条款内容均已经明确，一审法院在双方随时具备签订书面合同、房屋可交付，且认定王某某违约的情况下，判决绿地东城公司向王某某返还元及利息没有任何事实和法律依据。一、王某某是通过更名方式从原认购人处购买涉案房源，绿地东城公司系为其办理更名手续，一审法院在认定交易主体及合同关系时，无视上述事实，直接认定绿地东城公司是出卖人，系认定事实错误。涉案房屋的交易过程区别于普通的开发商一手房源销售。年5月1日原购房人任纪娟定制购买该房屋并支付了20%定金元。年7月，王某某欲购买涉案房屋之初，于金星就向王某某告知涉案房屋已由他人认购，需要通过更名的方式购买以及须在王某某向原购房人支付差价及原购房人已付款项后绿地东城公司才能为其办理更名手续的事实，并且关于王某某购买涉案房屋单价，也是于金星根据原购房人要求告知王某某，以上事实在于金星与王某某的
王某某辩称，一、一审法院认定的涉案房屋出卖人为绿地东城公司事实认定正确，王某某因有意向绿地东城公司购买涉案房屋，因此与绿地东城公司销售代表进行沟通、支付购房款，磋商过程始终为王某某与绿地东城公司，王某某从未与其他第三方磋商或签署协议，更名销售是绿地东城公司的销售模式，由绿地东城公司安排，以更名方式向王某某销售房屋并不改变绿地东城公司是出卖人的性质，且王某某从未与绿地东城公司所称的原购房人直接沟通或签订任何协议，在起诉前王某某连绿地东城公司称的原购房人是否签署过合法有效的购房合同、原购房人具体名称或姓名等均不知晓，因此涉案房屋的出卖人为绿地东城公司事实清楚。二、一审法院认定双方为口头商品房预约合同关系事实认定正确。绿地东城公司换房、更名方式购买是涉案房屋的购买过程及方式，王某某签署的更名申请表上显示的具体房屋是对于意向购买房屋的确认，该申请表不能证明双方对于商品房买卖合同按法律法规所必需具备的其他内容达成一致，如剩余房款支付时间、支付方式，房屋交付使用条件及交付时间、装饰装修标准、公共配套交付及权属证明、违约责任等，该等事项绿地东城公司从未与王某某进行磋商，合同不确定因素持续存在，因此双方为商品房预约合同关系而非事实上的商品房买卖合同。三、王某某不存在违约责任，涉案双方已不具备继续履行预约合同并签署本约的可能。1.向房屋购买人提供房屋开发建设信息，法律法规规定的商品房买卖合同条款内容、通知王某某签约或交款是绿地东城公司作为开发商及销售方应尽的义务与责任，绿地东城公司未履行上述义务且占用王某某大额资金，长达三年多时间，导致王某某对绿地东城公司不再信任，且无意继续签约，未能签署买卖合同为绿地东城公司过错，其应承担相应责任；2.王某某向绿地东城公司支付购房款及更名过程中具体被更名人是谁、差价多少、实际支付给谁等事宜，王某某至起诉前并不知晓。更名政策为绿地东城公司内部的销售方式和策略，更名相关流程、表单制作与填写，应付及已付购房款数额应如何分配，完全由其内部安排与操作，王某某人作为意向购买人相关更名程序完全按照绿地东城公司要求执行，其应对更名政策的制定及管理流程承担风险责任，因绿地东城公司更名销售款管理产生的资金风险也应由其自行承担。四、绿地东城公司要求王某某赔偿逾期利益没有事实及法律依据，根据绿地东城公司一审提供的团购定制协议、定制开发协议相关协议内容，其在签署该等协议时约定了更名条款及相关违约责任，并按约定将涉案房屋更名为绿地东城公司原称的原购房人任继娟，王某某有意购买涉案房屋时，绿地东城公司又采用更名销售政策，将涉案房屋更名为王某某，涉案双方未能最终签署商品房买卖合同，是因绿地东城公司长期占用王某某资金，且不履行开发商应尽的缔约义务，在王某某起诉前绿地东城公司从未表示与王某某签订正式买卖合同，因此绿地东城公司所称丧失与原购房人交易机会是自身原因造成的，王某某不存在过错与违约。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
王某某向一审法院起诉请求：1.判令绿地东城公司立即向王某某返还已收取的购房款元；2.判令绿地东城公司向王某某支付资金占用利息元(以为元基数，自年8月29日计算至年8月19日，按照同期贷款年利率4.5%计算所得为元；自年8月20日至年8月20日，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率.85%计算所得为元。以上合计元，后续计算至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算)；.案件受理费元、诉讼保全申请费元、诉讼保全担保费元由绿地东城公司承担。
一审法院认定事实：1.年8月29日，王某某(乙方)与绿地东城公司(甲方)签订《Dx-x认购协议》一份，约定乙方自愿认购济南市绿地城项目Dx楼x室的商品房，房屋的预测建筑面积为.62平方米，认购单价为.69元/平方米，认购总价为元，该认购价折后价为元/平方米，折后总价为元；乙方自愿向甲方总房款的20%的定金，即元作为乙方如约与甲方签订《商品房买卖合同》的担保。协议书甲方处由绿地东城公司加盖公章确认，乙方处由王某某签字确认。王某某和绿地东城公司均认可王某某已经交纳Dx-x商品房定金元。年12月16日，王某某与绿地东城公司签订《绿地集团山东事业部换房申请表》一份，载明如下内容：客户姓名为王某某，原房源房号为Dx-x，面积为.62，签约单价为元每平方米，签约总价为元，签约时间为年8月29日，已付款情况为元，是否网签为否，置换房源房号为BDx-x，面积为.08平方米，签约单价为元每平方米，签约总价为元，申请换房原因为该客户购买我项目多处产品，资金周转困难，现申请由原房源Dx-x室置换至BD-x-x室。
2.年7月25日，王某某通过银行转账方式向于金星支付购房款元，于金星系绿地东城公司销售人员。王某某与绿地东城公司均认可上述购房款元系用于购买BD-x-x号房屋。当天，于金星通过银行转账方式向任纪娟支付元。绿地东城公司陈述，任纪娟系涉案BD-x-x号房屋的原购房人。年8月29日，绿地东城公司向王某某出具《绿地控股集团有限公司收据》一份，载明：交款单位为王某某、袁辉；金额为元，付款内容为BD地块普通办公BD-x-x房款。
.绿地东城公司提交的两份《商品房预售许可证》载明，年6月15日，绿地城一期商办建设项目(B区)BD某至BD0某(含BD-x号楼)，于年12月16日取得商品房预售许可；绿地城一期商办建设项目(D区)D某26层、D-2某24层，于年6月15日取得商品房预售许可。绿地东城公司提交《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》一份，载明，年2月5日，绿地城一期商办建设项目(B区)，B某、B-2某、B-某、BD-01某、BD-02某、BD-0某、BD-04某、BD-05某、BD-06某、BD-07某、BD-08某、BD-09某、BD0某，经各有关部门和单位核实，同意该项目竣工综合验收备案。
对有争议的事实和证据，一审法院认定如下:1.关于王某某与绿地东城公司置业顾问于金星聊天内容的真实性问题。绿地东城公司提交了于金星与王某某的
2.关于绿地东城公司与任纪娟、北京盛世金仓科技有限公司(以下简称盛世金仓公司)三方签订《绿地城市大脑数字产业小镇B地块项目团购预定制协议》(以下简称《三方团购预定制协议》)的事实。一审法院认定如下：年5月1日，任纪娟与绿地东城公司、盛世金仓公司签订了《三方团购预定制协议》，约定任纪娟以每平方米元的价格定制购买BD-x-x号房屋，且合同约定其应缴纳20%的定金，即元，丙方盛世金仓公司在收取乙方任纪娟的20%定金开具收据汇总后，再打入绿地东城公司账户，三方协议签订当日，任纪娟就向盛世金仓公司支付了20%定金。暂预测的建筑面积是.24平，定制总价为元。合同签订当日，任纪娟交纳了20%定金，即元，没有交纳其他房款。除三方协议外，没有签订正式的商品房买卖合同。绿地东城公司提交《收据》、刷卡付款凭证、《绿地控股集团有限公司收据》各一份，上述证据证明：任纪娟于年5月1日通过刷卡方式向盛世金仓公司支付购房款元，收款事由为绿地城BD-x某-x号楼定金。
另查，为本案诉讼，王某某支出诉讼保全保险服务费元。
一审法院认为，本案的争议焦点问题有：一、王某某与绿地东城公司之间是口头形式上的商品房预约合同关系，还是事实上的商品房买卖合同关系；二、案涉合同能否继续履行，是否符合继续履行的条件。
关于焦点问题一，王某某与绿地东城公司之间是口头形式上的商品房预约合同关系，还是事实上的商品房买卖合同关系。一审法院认为，一、从磋商合意过程和合意的形式看，王某某系与绿地东城公司的销售人员于金星通过
故综合本案证据，王某某与绿地东城公司之间就案涉BD-x-x商品房之间形成了口头形式的商品房预约合同关系，并非事实上的商品房买卖合同。王某某与绿地东城公司之间的口头商品房预约合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，不违反公序良俗，应依法认定为合法有效。双方当事人均应忠实履行合同义务。
关于焦点问题二，案涉合同能否继续履行，是否符合继续履行的条件。一审法院认为，双方当事人之间的口头商品房预约合同合法有效，对双方当事人均有约束力，双方均应本着诚实信用的原则积极促成本约合同的订立。预约合同仅在当事人之间产生订立本约合同的期待权，并不能基于预约合同产生强制缔结本约的义务。虽然绿地东城公司明确表示案涉商品房有预售许可，所在项目现已经实际交付，可以随时签订商品房买卖合同，但王某某已经明确表示不再购买案涉商品房，继续强制王某某履行预约合同实现签订本约合同目的有违意思自治原则。综上，王某某明确表示不再购房，不再继续履行预约合同，绿地东城公司占有其支付的购房款无依据，王某某要求退还购房款，并主张口头预约合同解除，一审法院对其一并解除口头预约合同并返还购房款元的诉讼请求予以支持。关于绿地济南东城公司辩称的差价款已经全部支付原购房人任纪娟、无法返还的抗辩，一审法院认为，绿地济南东城公司与任纪娟之间的合同关系，不能直接约束王某某，绿地东城公司应承担案涉预约合同解除的法律后果。
关于王某某主张支付资金占用利息，一审法院认为，王某某违反口头预约合同约定，依法应当承担违约责任，但王某某与绿地东城公司之间并未约定定金等违约条款，王某某于年7月25日转账支付购房款元购房案涉BD-x-x商品房，绿地东城公司同意王某某将购买Dx-x号商品房的定金元转为BD-x-x商业别墅的购房款，并且签订《绿地集团山东事业部换房申请表》的时间为年12月16日，双方协商一致将定金元转作BD-x-x商品房的购房款，故不能适用《Dx-x认购协议》约定的违约条款。综合本案案情，考量到绿地东城公司作为开发商在销售环节未按照《商品房销售管理办法》等规定依法合规销售具有过错，王某某亦有违约行为，绿地济南东城公司占用王某某交纳的定金元的期限自年8月29日至年12月16日期间不应支付资金占用利息，一审法院酌定，绿地东城公司应支付的资金占用利息为：以本金元为基数，自年8月29日起至年8月19日，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率计算，自年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；以本金元为基数，自年12月16日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。关于王某某单独主张的诉讼保全保险服务费元，该项费用系诉讼成本损失，对此予以支持。综上，一审法院判决：一、绿地地产济南东城置业有限公司于判决生效之日起十日内向王某某返还已收取的购房款元；二、绿地地产济南东城置业有限公司于判决生效之日起十日内向王某某支付资金占用利息(以本金元为基数，自年8月29日起至年8月19日，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率计算，自年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；以本金元为基数，自年12月16日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算)；三、绿地地产济南东城置业有限公司于判决生效之日起十日内向王某某支付诉讼保全保险服务费元；四、驳回王某某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计元，由王某某负担元，绿地地产济南东城置业有限公司负担元；诉讼保全申请费元，由绿地地产济南东城置业有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方对证据进行了交换和质证，对当事人有争议的证据和事实认定如下：
王某某提交证据一、王某某与于金星于年9月19日上午的
证据二、王某某与于金星于年11月15日的
证据三、王某某与于金星于年11月日至年11月0日的
绿地东城公司对上述证据发表如下质证意见：对
本院经审查认为，王某某提交的证据一、证据二、证据三均具有真实性，且与本案相互关联，绿地东城公司质证认为
对一审判决认定的事实，二审予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点是：一、绿地东城公司是否应认定为王某某的合同相对方，双方之间成立商品房预约合同关系还是商品房预售合同关系；二、王某某要求绿地东城公司返还已付购房款并支付利息损失是否应予支持。
关于焦点一，王某某最初与绿地东城公司就绿地城项目Dx-x号房屋达成认购协议，并支付定金元。后双方经协商，王某某将其购买的上述房屋置换为BD-x-x号房屋。该房屋虽最初系由案外人任纪娟定制购买的房屋，并由其支付定金元，但王某某与绿地东城公司达成置换协议后，向绿地东城公司另行支付元购房款，绿地东城公司将任纪娟支付的定金元退还，另向王某某开具元购房款收据，并在换房申请表中对换房事宜予以审批，对王某某先前支付的元定金再次确认。王某某的整个购房、换房事宜均由其与绿地东城公司工作人员于金星联系沟通。据此，应认定王某某自绿地东城公司处，通过该公司工作人员于金星购买涉案房屋，经绿地东城公司确认，向绿地东城公司付款，故其合同相对方为绿地东城公司，绿地东城公司收取其购房款后与任纪娟如何分配与王某某无关，绿地东城公司以此对抗王某某理由不能成立。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。”本案中，王某某仅向绿地东城公司支付部分购房款，双方仅达成更名购房意向，并未就剩余购房款的支付时间、支付方式、房屋交付条件、交付日期、交付标准、附属配套设施交付条件、责任、面积差异处理方式、办理产权登记有关事宜及违约责任等内容作出具体约定，双方仅依该购买意向买卖涉案房屋仍存在履行障碍，且王某某与于金星在
关于焦点二，预约合同在合同双方之间产生订立本约的期待权，并不具有强制双方缔结本约合同的效力。现绿地东城公司主张涉案商品房项目已经综合验收备案，具备交付条件，可随时签订正式商品房买卖合同，但王某某已明确表示不再购买涉案房屋，不再继续履行预约合同，要求解除合同，因预约合同不具有强制缔约的效力，故王某某要求解除预约合同的主张应予支持。合同解除后，王某某已付购房款，绿地东城公司应予退还。关于已付购房款利息损失，因自王某某年支付购房款以来，至年底，绿地东城公司仍未与王某某签订正式商品房买卖合同，根据王某某提交的
综上所述，绿地东城公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费69元，由上诉人绿地地产济南东城置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
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