TUhjnbcbe - 2024/10/31 16:39:00
对于打算买房的朋友们来说，至少从目前来看，大部分仍然是聚焦到房价涨幅的。对于买一套房需要六个钱包allin的中国人来说，即便是自住，房价的上涨空间也是非常重要的参考指标，而对于房租，大家感受到的主要是上涨的压力，而真正打算赚房租的人少之又少。即便考虑赚房租，也必然要建立在房价上涨的基础上。以上海为例，过去10年上海房价年均涨幅超过25%，房子轻松跑赢所有投资品，而且房子是可以天然加杠杆的，资产的增值速度实际远超25%。这一切源于年开始的房地产调控。年3月25日，在上海买二套房首付不低于5成，其中商贷买房首付不低于7成。11月3日，接力贷合力贷全面叫停，首套房首付不低于35%。此后不断加码限贷限售限商，调控已经无死角。到年，房价出现了实质性下跌，年均涨幅超过25%已经成为历史，包括上海在内的绝大部分一二线城市和相当数量的三四线城市都在年迎来了真正的调整。买房赚差价的时代真正已经过去了。贝壳研究院最近公布了一组数据，目前上海成交的二手房亏损率为10%，目前仍保持缓慢上升的态势，但买入卖出周期不足两年的二手房，亏税率超过了35%。也就是说，假设有个人在年买入上海的房子，现在全部卖出，差不多有35人是要亏损的。房价下跌更主要的原因是调控导致新入场的人大幅度减少，导致开发商和换房族预期下调，带动了这一轮房价下跌。调控带来的效果，典型如现在的上海楼市，现在敢进场的首套房刚需也不多，投资客也在憋着。虽然不满两年换手的二手房亏损率达到了35%，但不满的二手房源占整体成交的二手房比例不足5%。现在的购房者都在想什么？从主力购房人群来看，仅凭个人收入在上海买一套中位数价格的房子，需要不吃不喝40年，这类人已基本购房无房。目前上海而首付成交量相比高峰期的年已经腰斩，基本维持在1万-1.5五年套之间。可以说挤掉的绝大部分是刚需，留下的主要是换房族。未来相当长的时间内，大城市的房地产仍然需要靠换房族撑着，刚需也不会明显跟进，一方面是因为刚需最爱买涨不买跌，更重要的是，中国的房地产是典型的政策市，房价下跌靠的就是抑制了庞大的刚需。如果说房地产真的有拐点的话，那么从年开始，短线追逐差价的购房者已经基本销声匿迹，取而代之的是长线价值型购房者。这群人算是楼市中最为坚韧的一类，他们有着切实的居住需求，在看待房价这个问题上也更为主动，更为理性。优质城市优质地段，再选择做好中长期持有的打算，买房仍是合理的选择。目前真正危险的是三四线城市整个11月份，房企密集展开融资，不仅包括大型房企，也包括中小型房企，政策对房地产开发的支持力度正在上升。而且从融资成本来看，11月份发行的各类票据和债券的利率相比之前有所下降。政策转变其实是在为经济兜底。目前普遍的预期是年将是经济形势最弱的一年，目前实体仍然羸弱，两大稳定器仍然是基建和房地产，只有他们才能支撑起固定资产投资，兜底经济。大基建和房地产，这两类都要仔细挑选城市，显然三四线城市是难以承接的。大基建的钱来自于卖地，基建也不会挑选在人口净流出的三四线城市搞，而卖出去的地，未来盖成的房子也要有人买。从房企拿地的策略来看，地价的平稳，让中小地产商也开始有机会染指一二线城市，龙头企业中，大部分在拿地环节相对保守，销售环节大力促销，但万科是个例外。万科董事长郁亮表示，万科现在的策略是聚焦核心城市圈，其他地方会非常谨慎。印象中这是郁亮第一次公开做出这样的表态，目前房地产行业正在加速整合，龙头房企的市场占有率迅速扩大，万科在行业内的地位，一定程度上代表了开发商层面正加速看空三四线楼市。前几天，南宁一个叫南站新城的楼盘因为大尺度宣传上了头条。搞这种尺度的宣传，直接原因是因为常规营销方式已经很难吸引购房者进售楼处了，而根本原因就是一个，楼市凉了。南宁这个地方，目前存在大量的首付分期项目，但即便拉低了购房门槛，购房者也不大买账。靠货币安置化支撑的房地产，来得快，去得也快，南宁只是其中之一。