TUhjnbcbe - 2024/11/3 22:50:00
作者:地产扒扒扒『导语：互联网长租公寓是个好概念。骨感现实是，它没有“互联网”，没有“长租”，只有“公寓”。没有运营的二房东，活成了楼市P2P。』互联网长租公寓，曾经的地产投资风口。今年疫情之下，风雨飘摇。跑路之事，屡屡发生。长租公寓堕落成P2P。潜在的“暴雷角色”，人人避之唯恐不及。扒扒君从事房产多年，喜欢互联网，也卖过公寓，所以对互联网公寓，有特别的好感。年，移动互联网兴起，我们团队曾策划过一款产品，叫智慧公寓。年，我成为互联网长租公寓的用户。然而，不到半年，我便匆匆搬离。好感碎了一地。01、一次毫无体验感的公寓租住半年前，由于工作调动到异地，我寻思找一家长租公寓。我在手机上查看。距离单位步行30分钟内，长租公寓有3家。网上画风是这样的——貌似不错，业界口碑也OK。间客房，配有2个管家、1个保安。租金-元/月，不算太贵。线上联系管家之后，我实地查看了。一楼有大堂，有健身场所，提供交谈空间，备有茶水和小零食。管家说，他们会定期组织租客活动。网上价格几乎是最低价了，如果有朋友介绍，可额外优惠元。交完1个月租金、1个月押金后，管家把我拉入租客群。群里有86个人（推算出租率约50%）。“以后有事情或者活动，都在群里通知。”现实画风是这样的——1、冷冰冰的社群进群才发现，其实大家交流挺少。管家与租客、租客与租客之间，都是冷冰冰的。除了偶尔通知杀虫、收费之外，管家极少露脸。群里不能发外部链接，没啥话题互动，更别提社群运营了。有一次，管家在群里发了一条服务通知。结果，租客们群起攻之。压抑许久的不满，爆发了。2、离谱的水电杂费就租金而言，互联网公寓价格比较透明，不算太贵。但其它费项并不少：管理费元/月，水电费预充值元/月。再加上1.6元/度电费，6元/吨水费。还有停车费，滞纳金之类的。尤其是电费，空调、热水器、冰箱、电磁炉、电视、洗衣机，一个月下来电费要多元（公寓通风不佳，不开空调很难想象）。整体租住的成本，互联网公寓比周边小区同类房子，至少贵50%。如果跟城中村比，至少贵1倍以上。3、元的换房费由于房间密闭，采光通风不好。1个月后，我提出换房。“对不起，换房要收取元的换房费。”管家说。“另外，房租每逾期1天，会产生多元逾期费。超过3天，我们可以按照合同进行违约退房。”就是这样，租客的居住感受，不是管家最在乎的。他唯一的感知，是你的房租是否及时支付。4、严重缺失的服务公寓服务最多的，就是每隔1个月的杀虫。至于其它服务，比如邻居吵闹、快递被盗，管家几乎无能为力。由于这家公寓是旧厂房改造的，很多设备并不好。我的房间，就出现下水道堵塞的现象。找到管家。管家说，屋内设备和屋内卫生一样，不归他们管。他们只能友情协助。如果要维修，是要收费的。所有人都关心你飞得高不高，却没人关心你累不累。这句话，同样适用于“可爱的管家”。他不懂也不会关心！为了不损失1个月的押金，我忍了整整5个月。时间一到，迅速搬离。02、互联网公寓，野蛮生长期over互联网公寓，是地产与互联网结合，本来拥有美好的想象空间。租客是年轻有活力的群体，消费力强，对新事物接受度高。从看房、下订、入住、服务、生态延伸，一切通过互联网，高效地解决——APP直接下单，线上选房，预约入住与支付信用结合，分享裂变，免押金智慧社区，智能家居，现代化居住体验社群运营，有信任背书，提供多方服务互联网公寓，本身也是一个解决市场痛点的产品。当商业地产过剩，公寓滞销严重，成为开发商眼中的鸡肋。很多托管、包租、长租公司，便开始打上公寓的主意。开发商也乐意，干巴巴卖楼太难了。有返租，有噱头，尤其当公寓穿上高回报的外衣，投资属性就成立了。年：互联网公寓开始萌芽；年：资本试水；年：资本疯狂介入；年：开发商高调进入；年：各地疯抢租赁房源；年：行业进入最高点；年：两家长租公寓上市；年：行业遭遇疫情考验…长租公寓经营困难，鲜有盈利。-两年，两家美国上市公司——青客公寓亏损10亿，蛋壳公寓亏损近50亿。更糟糕的是，亏损还在进一步恶化。扒扒君曾在年听过you+公寓创始人刘洋的公开演讲。行业沉浮，这位自称受到资本追捧、误打误撞的网红，6年过去了，声音减弱不少。另外，还有不少公司，在追求规模化扩张过程中，杠杆运用过大，造成资金链断裂。也许，这个商业逻辑，本来就很难成立。潘石屹两年前就断论过：长租公寓在中国不成立。因为与房子的升值相比，运营带来的投资回报率太低。比如贷款基准利率4.9%以上，公寓回报率才2%左右。2%回报率，意味着需要50年才能收回成本。但公寓产权才40年！03、没有运营的二房东，未来只会更难讲一个故事。隋唐时期，隋炀帝和唐太宗都曾发兵攻打过高丽。高丽是个小国，但实力不容小觑。隋炀帝第一次攻打，居然输掉了战争。他觉得有点面子挂不住，宗主国还打不过你个附属国？于是，他就发动第二次征战。号称百万大军攻打高丽，结果还是没打赢，反而拖垮了国力。雪上加霜的是，国内出了李密翟让瓦岗寨等内乱。于是，天下大乱，丢了大业。后来，唐太宗也打过高丽，但他是个止损高手。发现不一定打得赢，后来就坚决不再打了。还自我反省说，要是魏征还在的话，他连第一仗都不会打。互联网长租公寓，也是如此。由于亏损严重，前几年重金投入的碧桂园碧家、世联红璞、朗诗朗诗寓等，已经在集团内部开始剥离，或者边缘化。万科宣布无限期停止“万村计划”。这些都在及时止损。然而有些长租公寓却拼命上马。拿着重资产，收着微薄的租金，运营相当吃力。今年疫情，让公寓生存环境变得更糟。在租金上涨空间有限的情况下，只能压缩运营服务（扒扒君遭遇的，估计就是这种减配式的服务）。互联网有个著名的商业智慧：“羊毛出在牛身上，让猪买单”。但这是有前提条件的。只有建立在优质服务基础上的企业，市场才允许它变现。市场震荡时，当长租公寓远离基于互联网的服务和体验，他们中的一部分人，摇身一变，成为楼市P2P。不赚利润，只盯本金，伺机卷款，无良跑路。这样的互联网长租公寓，只会让更多人远离。其中，有住户，有房东，还有投资者。最后，9月高校开学，新一轮的城市人群在迁徙。扒扒君奉劝各位：别薅长租公寓的羊毛，更别碰租金贷！-END-码字不易，原创烧脑我是扒扒君，扒扒地产与互联网