调控，属实让长沙玩明白了。
昨天中午，长沙楼市传出一条消息，存量住房签约、盘活供作租赁住房，不纳入家庭住房套数计算。
也就是说，房子出租，就算是无房状态，仍然可以买房。
这波操作，确实秀了一把，非常具有艺术性，特别是放到全国范围之内。
进入到年，各地陆续松绑楼市，仿佛已经形成一个松绑潮。
但大部分城市的办法，大同小异、相差无几。
仍然比较老套，大致有降低限售年限、放开郊区限购、支持人才购房、降低首付、降低房贷利率等。
其中，无锡较有创意，提出二孩及以上家庭，可以再买一套。
把生育与限购相结合，新意十足，却影响有限。
在这股松绑浪潮中，似乎各大城市遇到了瓶颈，都在原有的范畴之内寻找方法。
此时此刻，有着“调控模范生”之称的长沙祭出高招，使租赁住房与改善换房梦幻联动，一方面释放出房票，另一方面稳住了租房市场。
这是长沙智慧，更是房住不炒的生动体现。调控，要解决新问题把房子出租，就能获得购房资格，这直接打通了新房、二手房、租赁住房的市场通道。
根据目标，长沙将在年底，筹集不少于15万套租赁住房。
这意味着，在接下来的3年，将释放出不低于15万个购房指标。
对于长沙楼市来说，这意义重大，可以说是直接面对痛点，一是人们改善换房问题，二是商品房成交下滑问题。
此前，在限购区域内，想要购买二套住房，条件是首套房产权满4年或者网签满6年。
这项条件非常严格，如果一个年轻家庭刚需购买了一套面积较小的房子，随着生育孩子添丁进口，出现住大房子改善的需求。
但需要等4——6年，这段时间即便有钱、有需求，也会被挡在门外。
也就是说，有相当一部分有改善换房需求的家庭，没有购房资格。
与此同时，今年一季度，长沙的商品房销售并不乐观，同比下降了30%以上。
这是非常现实的问题，想改善换房的，买不了；想卖房的，也不好卖。
无论多么错综复杂，根本原因是改善换房这批人，缺少购房资格。
如何满足这部分人的合理住房需求呢？
现如今，需要获得购房资格，不是把房子卖掉，而是租出去，这是非常高明的做法。
按租金回报计算，长沙在年的租金回报率是2.8%，尽管这是一个较高的水平，但是想要通过出租收回房款，仍然大概率需要40年左右。
从这个角度来看，通过出租房子获得购买改善住房的资格，这个住房需求非常合理。
松绑，利好方方面面利用出租房子，松绑改善换房的条件。
也就是说，一个家庭在长沙拥有多套房子，只要全部租赁出去，仍然可以不受限购限制。
这种设计，非常新颖，也具有很强的可操作性。
可以照顾到多方的利益，包括暂时没有买房计划的家庭，只要与住房有关，覆盖面非常大。
起码在三个方面，对住房人群产生一定的利好。
其一、释放改善换房需求，促进楼市回暖，也能传导至土拍市场。
在长沙，有一部分人遇到换房改善的难题，比如家庭人口较多，住房却比较拥挤，想要换大房子，但二套限购摆在面前，不是自己没有购房资格，就是自己的小房子很难卖掉。
现在，把自己的房子出租，就可以购买改善型住房了，还可以收租。
由此，无论是新房，还是二手房市场，面积较大的改善户型都会非常抢手，而这种户型，预算较少的首套刚需，通常很难一步到位。
楼市的回暖，也会传导到土拍市场，房企们积极拿地开发，一方面可以增加当地财政收入，另一方面房地产全链条、上下游也将受益。
其二、增加租赁市场房源，降低新市民、新青年住房成本，选择空间也更大了。
房子不纳入家庭住房套数计算，大前提是要把房子供作租赁住房。
由此，租赁市场上的房源，势必会增加。房子多了，房东可能降低房租，也更注重对房子的保养维护，起码会添置家具家电等。
这对租房人群，也将产生影响。
尤其是刚毕业的大学生，有着强烈的租房需求。根据相关统计，长沙在校大学生70多万，常年稳居全国前十。
更容易租到好房子，对于长沙留住人才，至关重要。
其三、与“房住不炒”完美结合，同时用市场化手段解决了租赁房供应问题。
长沙的做法，照顾多方利益的同时，又完美践行了“房住不炒”，毕竟改善换房的群体，大部分生活工作在当地，一定程度上隔绝了外地炒房客。
同时，在提倡“租售并举”的今天，各个城市都有供应租赁住房的目标。
长沙此举用市场化手段完成租赁住房供应的指标，缓解了当地财政压力。
漏洞？其实并不重要
房子出租，可以不认定为家庭住房套数。
或许，有人认为只要把房子出租，就可以继续买房。这其中，有一定的漏洞，比如房子短暂出租，或者名义上出租。
长沙在《方案》中，设立了两个限制条件，使这种情况无所遁形。
一是，存量房供作租赁住房，运营年限不低于10年；二是，通过长房集团、长建集团出租，这是两家具有租赁住房管理经验的国企。
那么，在10年期限之内，想要卖房，怎么办呢？
买卖不破租赁，也就是说即便把房子卖掉，租房合同不受影响。这意味着，买这种换取了购房资格的出租房，租期结束之后，新业主才能搬进自己的房子。
直接降低了市场竞争力。
同时，履行合约期限内，房屋的信息将在不动产登记系统中标注，并进行监管，房子产生的租金收益纳入到银行监管，房租并不是承租人直接转给房主，而是要转入监测专户。
如此，即便想规避，在实际操作中，都是真实出租的流程以及效果。
4月底，“支持各地完善房地产政策”、“支持刚需和改善住房需求”，这是对全国楼市调整的定调。
于是，各地紧密依据自身实际，调整楼市政策。
轮到长沙，出手便惊艳，非常精巧实用，堪称又一次创新。
去年，住建部点名表扬北京、长沙，并表示北京、长沙经验值得借鉴。
现如今，在二三四线城市陆续调整的过程中，长沙率先打了个样儿。