我国的楼市目前处于去库存阶段。
从宣布去化周期超36个月的城市暂停新增住宅用地出让，到多地开始收储商品房，一系列政策措施都是围绕着房地产去库存而展开。
而市场是魔幻的。
深圳新政之后，只是让好卖的房子更加好卖，难卖的房子依旧不好卖，且片区还有大量新房项目入市。
不止深圳，其他一二线城市基本都是这种状态，马太效应很严重。
所以时下深圳的房子，到底能不能买？房子要不要卖？很大程度还是取决于产品本身。
01看到有个换房案例。
某业主挂了1年多的龙岗房子，上个月终于卖掉了，最近几周在南山西丽宝中看房，说越看越喜欢，后悔没有早点卖掉旧房子，并坦言自己之前错过了两次卖房的机会，导致最终少卖了七八十万。
之前没有卖的原因，一方面是觉得自己卖亏了，另一方面当时也没把置换这件事看得太重要。
等真的下定决心要置换时，卖房的主动权已经越来越少了。
现实中，很多置换群体也是这样陷入被动状态的。
我觉得目前纠结要不要卖房置换房的业主，可以先根据自己的换房预算，选几个地段、品质更好的小区去看看，一般和自己持有的房子对比完之后，心里就有答案了。
对旧房子有感情这能理解，但从资产成长效率看，只有客观去评估房产定位，知道真实市场是怎样的，才能迅速做出更有利于自己的抉择。
大多数人首次买房，都没啥经验，很容易买错，也很难做到一步到位，但这些不足之处，可以在置换中得到弥补。
到了置换升级这一步，肯定是想让自己的生活品质变好，同时让资产保值增值，这时候就需要拿出魄力，抓住核心，在地段、学区和圈层上进行提升。
02房子也是商品，随着年限的增加，会缓慢的在贬值。
所以你会发现，同地段比较新的房子价格，通常会比旧的房子要贵一些。
哪怕是有学区资源加持的老破旧，长期看也不太乐观。
因为学区这种价值，是存在不确定性的。
且购买的总价越高，面临的风险就越大。
为什么这么说呢？
假设这个地段的房子价值就6万，但因为增加了一个名校学位资源，变成了10万、12万。
多出来的一部分价值就是学区所赋予，这种价值的稀缺性属于是阶段性。如果后期学区的稀缺性消失，那么价格回落是必然的事情。
某种程度上，楼龄较大、居住体验一般的高溢价学区房，属于高危资产。所以，如果买房注重保值增值属性，就要避开这类老破旧小区，往各方面相对优质的学区房腾挪。
03当下的深圳房产市场，有好有坏。
既有苦逼的卖房人，也有不差钱的业主；既有从容的买房人，也有焦虑的买房人。苦逼是因为不想降价卖，焦虑是担心买了房价还会降。
接下来的市场怎么发展，作为普通老百姓，我们只能说边走边看，结合自己需求和能力，去做当前最好的调整。
离核心区近一点，离非核心区远一点，把非优质房产换成优质房产，只要做到这点，你就超过了绝大多数人。
对于远郊楼盘，为什么我一直持保留意见。
原因无他，远郊的土地供应过量导致新房过剩，加上产业资源匮乏，市场消化能力有限，二手房想要脱手，价格得降到骨折才能吸引人。买房是买增值潜力，而不是单纯追求低价。
长期来看，深圳核心板块与远郊板块的价差，未来还会进一步扩大，不要被当下的处境限制了想象力。
在政策优惠多、深圳楼市选择面较广的时候，尽可能去拿更优质的筹码。
买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。
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最后，记得