手机、家电“以旧换新”屡见不鲜，但你听过昆明的房子也能以旧换新了吗？
11月16日，云南万科召开发布会，宣布启动“以旧换新，无忧换房”计划。
而在上周，南昌建工雍锦园也推出类似活动，模式基本是整合中介资源，帮意向买家卖旧房换新房。
别说，旧房卖不掉、新房买不起的楼市君，都想置换了……
房子可“以旧换新”
万科和南昌建工出大招卖房
所谓“以旧换新”，就是购房者出售二手住房的资金，换购新建商品住房，也称“卖旧换新”。
根据万科宣传，选择买万科旗下新房的卖旧买新客户，额外专享2%的优惠。
比如万的房，能额外再优惠4万元。
在交付定金后，客户可锁定意向房源，同步把旧房委托给贝壳平台销售。
如旧房30天内未售出，买家可无理由退款。
万科以旧换新计划｜昆明楼市一线摄
不止是万科，一个星期前（11月9日），南昌建工雍锦园也宣布，开始推行“以旧换新”购房活动。
从模式来看，南昌建工和万科的做法基本相同，都是意向买家交付定金，锁定意向房源后，再将旧房委托给第三方中介机构销售。
如旧房在约定期限内顺利卖出，则买家和开发商签订购房合同，顺利置换房屋。
若旧房未在约定期限内卖出，则开发商退还买家的定金。
雍锦园以旧换新发布会｜昆明楼市一线摄
与万科不同的是，南昌建工雍锦园给到的卖房时间相对充裕，约定期限至年3月31日。
若在这个时间内，买家的旧房完成销售，则客户在房子全款到账后7个工作日内，补齐差额房款与开发商签订《商品房买卖合同》，可全款也可按揭。
并且，置换成功的客户，还能享受5万元的置换补贴+产权车位，以及1年物业费赠送。（车位仅限前10位置换客户）
在约定的期限内，购房者不能中途申请退还定金。
若相应期限内，买家的旧房尚未售出，雍锦园也明确会在30个工作日内返还定金。
雍锦园以旧换新流程｜图源项目
从万科、南昌建工2家房企“以旧换新”的操作模式来看，开发商并不能保证买家旧房一定能卖出。
而且，开发商针对旗下楼盘推出的“以旧换新”活动，对买家而言，选择面其实并不多。
所以，最终能拉动多少新房成交，还是未知数。
昆明城市航拍｜昆明楼市一线摄
全国2种交易模式
房企回购模式能有效带动成交
实际上，近2个月来，已有10多个城市鼓励开发商，针对具有置换需求的改善群体，推广住房“以旧换新”政策。
并且，部分城市甚至提出官方换房补贴，力度颇大。
从目前各城市的政策来看，主要存在以下2种交易模式：
一是，开发商整合第三方中介资源帮卖旧房：
也就是购房者向房企交纳定金，锁定意向的新房房源，中介集中资源优先推售购房者的旧房。
三方约定的期限内，若旧房卖出，购房者顺利置换新房，反之开发商则退还定金，购房者无需承担违约责任。
这也是当前大部分城市推行的模式。
然而，对于这个模式，购房者仍有些许疑问：比如当前市场背景下，售楼部的价格可以说一天一个样。
如约定期限内，楼盘房价下调，那买家锁定的房源和价格，能按照降价后的价格计算吗？
图源克而瑞
二是，房企回购旧房，购房者直接置换：
这种模式一般是房企或第三方收购买家的旧房，买家再通过补差价的方式，购入新房。
比如，海宁市就鼓励房企购买意向购房人的存量房，给予房企总购房款2%的财政补贴。
综合来看，“以旧换新”打通了二手房与新房置换渠道，当前二手市场难卖的情况下，可以帮助置换需求客户快速卖房，激活改善需求。
同时，开发商也能挖掘这类改善客需求，拉动新房去化，加速回款。
但2种方式执行的效果存在差异，因为中介帮卖旧房，不一定能顺利卖出，所以置换不一定成功，效果不明显。
而房企回购模式，相当于购房者直接将旧房卖给了开发商，旧房成交率更高，拉动新房成交的效果，更为明显。
图源克而瑞
以旧换新优先选现房
当前置换还有退个税优惠
那对买家而言，住房“以旧换新”模式靠谱吗？
首先，对于想置换房屋的群体来说，这种方式既能解决老房子卖不出去，又能解决新房子没钱买的问题。
并且，即便买家已交付新房的定金，约定期限内只要旧房没有顺利卖出，就无需承担违约责任，开发商也会退还定金。
不过，楼市君也建议，如选择房屋置换，尽量选择现房或准现房。
因为旧房卖出后，此时就涉及要房屋搬迁，如果买的期房，中间还得自己租一段时间的房。
如新房能尽快搬家入住，就能省下租房费、二次搬家费，省时又省力。
现房实景｜昆明楼市一线摄
其次，购房者置换房屋，政策层面也有多项利好。
今年以来，昆明大范围支持二手房交易“带押过户”。
对买房人来说，带押过户不仅省时，还可以节省交易成本。
因为卖房人无须自筹资金结清原住房贷款，极大减轻了交易双方的资金压力，有效缓解卖家的还款负担。
昆明楼市一线制图
当前置换房屋，还有卖1买1退个税优惠。
按照政策，自年10月1号到年12月31号期间，出售自有住房1年内，在当地重新购买住房（含新房和二手房），对其出售现住房已缴纳的个人所得税，予以退税优惠。
其中，新购住房成交价≥旧住房出售成交价的，全部退还已缴纳的个人所得税；
新房金额＜旧房出售额的，退税总金额=（新购住房总房款÷现住房出售总房款）×现住房出售时缴纳的个税。
昆明楼市一线制图
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来源：昆明楼市一线
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