楼市下行、横盘期，房地产市场的各种小道消息，真的是满天飞。
昨天，朋友圈都在传运河新城限购解除的消息，都在说：“运河新城买房，马上就不限购了。”
今天，又有小道消息称：马上已经在还的5.88%，全部调到4.1%最低，前面购房的房贷利率将会集体调整。
……
真的是一个比一个敢说，一个比一个敢爆料。
NO.1丨壹
为什么会有这样的传言？
可任何事情都不会无缘无故，总有一些由头。那么，这两则消息背后的由头是什么？
先来说说运河新城的限购解除：
近一段时间来，运河新城因为三批次土拍，涉宅地块的延期、流拍，其区域价值被广泛质疑。外加板块新房扎堆分布，超10盘同时竞争，给市场造成了巨大的竞争压力。
再加上合肥已有先例存在，新站、瑶海在今年5月份已取消限购。与新站楼市有着类似现状的运河新城，限购解除也不是不可能的事情。
不过，截至到目前，官方没有任何的消息报道。笔者咨询运河新城的置业顾问，也都纷纷表示：没有接到通知。
至于老利率全面调整到4.1%的消息，笔者就认为有点扯了，可能性很小。
其一，当前的房贷利率主要有两种形式，固定和LPR，一旦选择就不能更换。
也就是说，一旦确定，固定利率是不会变的，LPR利率每个月更新一次，由18家银行共同确定，去掉最低和最高值，每个月20号对外公布，地方ZF其实是没有自主权的。
其二，前几年市场高峰期，合肥存在大批5.88%、5.63%利率的老业主，如果全部调整到4.1%，这对银行来说，又会产生多少的损失？
另外，从现在的市场来看，任何政策的放款，都是以促进市场成交为主要目的，如新房利率的下调、二套房首付调整等。可该项政策的实行，虽然说买过房的老业主来说，是一个大大的利好，可貌似对促进市场回暖，没有太大的推动作用。
NO.2丨贰
合肥楼市真相，涉及新房、二手房、土地
那么，在谣言满天飞的合肥市场，未来楼市又将呈现出怎样的趋势？
1、单从新房市场来看：
AI楼市系统统计的数据显示，截止到今年9月份，合肥新房价格已经连降2个月，目前为元/㎡。更能反应市场现状的成交量上，合肥9月新房成交面积约31万方，成交环比下跌近20%。
易居发布的50城住宅价格景气指数则显示，9月所有城市住宅价格指数均为负。合肥虽然说排名靠前，相对抗跌，但其价格景气指数也达到了29.4%。
来源：易居房地产研究院
事实也确实如此，虽然当前的合肥市场，滨湖已经千人摇号，可北城、新站、运河新城、肥东等区域，早已是特价房、优惠遍地，部分区域甚至直降数十万卖房。
整体来看，合肥的市场依然是偏冷的，且短期内很难回暖。
2、再从二手房市场来看：
只能用一个词来形容，惨不忍睹。目前，合肥二手房市场的存量已经突破10万套，且这个数字还处于不断的增长之中。
数据来源：AI楼市系统，统计时间截止到10月12日
如果有近期看过二手房的小伙伴，应该有所了解：合肥很多二手房二手房都是处于无人问津，长时间卖不掉的状态。
即使一些网红盘，现在也顶不住了。比如最近朋友圈曝光的一套滨湖品阁成交信息，㎡户型，2.5万/㎡成交。对比3个月前，小区3万/㎡的成交高价，降了接近5千/㎡。
3、至于政策端：
现在可以说是各种利好政策频出。
全国层面，央行、银保监会宣布：阶段性放宽部分城市首套利率下限；居民一年内换房也可享受个税退税优惠；首套公积金贷款利率，现在也出现了下调。
回归到合肥来看，二手房允许带抵押过户、有银行执行二套房首付3成……也是利好消息不断。
对于未来的政策走向，笔者也认为：后期依旧是宽松为主，不排除会有进一步的刺激性楼市政策出台。
NO.3丨叁
结语
那么，现在这种大趋势下，合肥买房应该如何选：
刚需无需多言，该买就得买，没有什么好说的。如果短期内不考虑置换，其实没有什么好纠结的。
如果考虑到保值，只能承担得起一万三四价格的客户，那就有点尴尬了。这个价格在合肥只能买得起肥东、北城、紫云湖等区域，可非地缘性客户，都需要经历很长的一段等待期。
不过，如果是刚改客户，合肥的选择性还有很多，首先肯定是东部新中心，不管是越秀星汇君澜，还是伟星东新壹号，都是相当不错的一个选择。
另外，肥西泛经开、卓越城板块的招商雍境湾等盘，也都可以重点