当前，受到各方面因素的影响，房价持续下降，很有人瞄准这个时期，打算着手换房，不过在换房的实际操作中，会碰上各种各样的问题，这跟没有提前做相关功课有关系，特别是涉及到贷款或者资金方面，没有做好充分地准备工作，让换房这件事陷入了艰难地局面，本来是憧憬着更美好地生活，结果却是让生活变得比较糟糕，所以，我们来聊聊关于换房的这个话题，希望能给与打算换房的人们一些帮助。
首先，如果换房本人已经贷款买过一套房子，并且能通过房屋登记系统查询到房产的话，再进行贷款买房的就算二套房，就算是已经将房子卖过了，而且通过房屋登记系统查询不到房产，但是通过银行征信系统里能查到买房贷款记录，再贷款买房也算第二套，即便是全款买过一套房，通过房屋登记系统能查询到房产，如果贷款买房同样算第二套，除非房屋登记系统能查询不到该房产，是不算第二套房的。
在现实生活中，有很多夫妻为了买房办理了假离婚，认为假离婚就可以以首套房的名义来贷款买房，之前也确实可以这样办理，但是现在这种方法已经行不通了，随着相关政策的调整和实施，再想像以前通过办理假离婚来换取首套房购买的资格，只会弄巧成拙，因为即使购房者夫妻离婚，房产判给一方，只要过银行征信系统里能查到买房贷款记录，那么另一方再贷款买房也会被认定为第二套房。
为什么先强调首套房和第二套房，主要是通过贷款来实现换房，就牵扯到贷款利率、首付比例、契税等一系列问题，比如：首套房契税税率是有优惠的，根据房屋面积大小，第一套房的利率在百分之1-3之间。而第二套房契税税率统统执行3%；对贷款购买第2套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于60％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。由此可见，综合算下来费用相差不少呢。
其次，如果换房是需要通过银行贷款来实现的，最好是提前和银行方面详细了解一下贷款的相关规定，其中包括首套房贷利率、二套房贷利率、新商品房利率、二手房利率等。大家可不要小看了这几点，这将会决定今后你还款的多少，从而影响今后的生活质量。另外就是是否符合贷款条件，因为买第二套房申请贷款的话难度要比首套房大很多，很多人再买第二套房时都遇到过贷款被拒的情况，所以要做足准备工作。
最后，就是换房过程中，是先卖房再买房，还是先买房再卖房。很多人都是先卖掉手中的房源，正所谓手里有钱才有底气嘛，不过先卖房再买房时，中间还有家庭过渡的租房成本支出，因此，想要降低成本，也要合理安排过渡周期以及住房问题。先卖房最大的风险莫过于低卖高买，既旧房按照当下的行情价卖出，结果在走完旧房的过户手续后发现，新房的价格已经不同往日，上涨了很多。
其实，对于换房这件事情来说，个人是建议先买房再卖房，首先换房的前提是自己已经有一定的经济基础了再考虑换房，换房的目的是改善生活水平和质量，而不是要给自己一个更大的负担。买房后可以不用急于卖房，然后等待合适的时机再出手，这样换房没有时间限制，可以根据自己的心意抉择，置换的时间周期也比较宽松。
另外，还要考虑到买房必然会涉及到一个期房还是现房的问题，如果是期房，可能交房都是两三年之后的事情了，如今的房地产市场还有很大的几率碰上延期交房，如果先把房子卖了，租房就会变成一件很麻烦的事了，而有的期房如果是现房也是要考虑装修的问题，就算装修完也要通风透气去污染等，一来二去又得好几个月时间。对于换房这件事，大家有什么看法，欢迎留言评论，谢谢！